經(jīng)濟(jì)觀察報(bào) 記者 田國(guó)寶

5月19日，星期二，位于河北省涿鹿縣礬山鎮(zhèn)的黃帝城遺址景區(qū)，有三三兩兩的散客進(jìn)入。除了一個(gè)老年旅游團(tuán)帶來(lái)了熱鬧，多數(shù)時(shí)間，這座景區(qū)顯得安靜。景區(qū)工作人員介紹，每年有不少海外華人華僑前來(lái)黃帝城祭拜。

黃帝城遺址發(fā)現(xiàn)于1957年。經(jīng)過(guò)多輪考古發(fā)掘，1993年被列為河北省重點(diǎn)文物保護(hù)單位，類別為古遺址。黃帝城遺址與三祖堂（原黃帝祠）、合符壇、黃帝泉、軒轅湖等，共同構(gòu)成黃帝城景區(qū)的核心景觀。2011年，該景區(qū)被評(píng)為國(guó)家AAAA級(jí)旅游景區(qū)。

2007年起，達(dá)華集團(tuán)介入黃帝城項(xiàng)目，與當(dāng)?shù)卣献鳎噲D依托黃帝城景區(qū)打造一個(gè)面積約10平方公里的黃帝城特色小鎮(zhèn)。

達(dá)華集團(tuán)負(fù)責(zé)人杜東暉告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，達(dá)華累計(jì)投資超過(guò)18億元。無(wú)論是黃帝城景區(qū)運(yùn)營(yíng)，還是相關(guān)配套產(chǎn)業(yè)建設(shè)，都需要持續(xù)投入。由于前期重資產(chǎn)投入規(guī)模較大、投資回報(bào)率偏低，難以覆蓋資金成本，企業(yè)資金鏈承壓，整個(gè)項(xiàng)目也隨之陷入困境。

黃帝城景區(qū)一位負(fù)責(zé)人告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，2020年之前，景區(qū)每年接待游客約10萬(wàn)人次，目前年接待量約6萬(wàn)人次。

可資對(duì)比的是，根據(jù)官方披露的信息，2026年4月19日拜祖大典當(dāng)日，河南新鄭黃帝故里景區(qū)共接待游客6.4萬(wàn)余人；今年4月以來(lái)，陜西黃帝陵日均客流超過(guò)千人次。

野心

從京藏高速東花園出口駛出，沿康祁公路向西行駛40多公里，便進(jìn)入涿鹿縣礬山鎮(zhèn)。

礬山鎮(zhèn)與懷來(lái)縣官?gòu)d鎮(zhèn)、桑園鎮(zhèn)等同處一個(gè)小盆地。東側(cè)是官?gòu)d水庫(kù)，其余三面被群山環(huán)繞，南側(cè)山體與北京門頭溝靈山相接。

黃帝城景區(qū)位于礬山鎮(zhèn)西部。景區(qū)核心區(qū)域?yàn)檐庌@湖，湖東側(cè)是三祖堂，東南方向分布著黃帝泉、涿鹿博物館和合符壇，西側(cè)是黃帝城遺址。完整游覽景區(qū)一圈大約需要一個(gè)小時(shí)，門票價(jià)格為70元。

據(jù)杜東暉介紹，2007年，其父親杜永林受當(dāng)?shù)卣?qǐng)考察黃帝城，被5000年歷史震撼，在看到當(dāng)?shù)亍耙怀牵S帝城）、一湖（軒轅湖）、一泉（黃帝泉）”的資源稟賦后，決定投資。

達(dá)華集團(tuán)主業(yè)為工程咨詢，并在新能源領(lǐng)域擁有一定技術(shù)積累。最初進(jìn)入黃帝城時(shí)，該集團(tuán)原計(jì)劃布局冰酒廠和養(yǎng)老中心，相關(guān)手續(xù)無(wú)法推進(jìn)，業(yè)務(wù)方向逐步轉(zhuǎn)向文旅開發(fā)。

2012年底，達(dá)華集團(tuán)設(shè)立涿鹿黃帝城遺址保護(hù)開發(fā)有限公司。2013年，又與當(dāng)?shù)卣炇稹哆z址城墻保護(hù)協(xié)議》，獲得黃帝城遺址城墻管理權(quán)。彼時(shí)，黃帝城核心景區(qū)經(jīng)營(yíng)由政府負(fù)責(zé)。

圍繞黃帝城，達(dá)華集團(tuán)規(guī)劃了黃帝城小鎮(zhèn)、文旅配套設(shè)施以及相關(guān)產(chǎn)業(yè)體系。

黃帝城小鎮(zhèn)整體規(guī)劃面積約10平方公里，主要由兩部分組成。

一部分是新民居建設(shè)，主要用于置換當(dāng)?shù)卮迕裾亍Ｐ旅窬赢a(chǎn)權(quán)歸達(dá)華集團(tuán)所有，長(zhǎng)期免費(fèi)提供給村民使用；村民則將原宅基地使用權(quán)無(wú)償交由達(dá)華集團(tuán)統(tǒng)一開發(fā)。

另一部分是雙拼別墅區(qū)，分三期建設(shè)，共規(guī)劃381套別墅，每套均有較大面積的院落。

按照達(dá)華集團(tuán)的設(shè)想，隨著109國(guó)道開通，從北京核心城區(qū)前往黃帝城的距離縮短至約120公里，這些別墅主要面向北京市民的周末度假和節(jié)假日休閑需求。

除產(chǎn)權(quán)別墅外，達(dá)華集團(tuán)還計(jì)劃將置換后的村民宅基地改造成市民農(nóng)莊或民宿，并以租賃形式提供給北京等一二線城市居民用于短期度假。

杜東暉介紹，目前已完成140多處宅基地置換。

自2014年起，達(dá)華集團(tuán)陸續(xù)在涿鹿縣礬山鎮(zhèn)及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)流轉(zhuǎn)7000多畝耕地，計(jì)劃用于種植養(yǎng)殖、農(nóng)產(chǎn)品及肉制品深加工，以及旅游度假等產(chǎn)業(yè)，一、二、三產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)，作為黃帝城景區(qū)和黃帝城小鎮(zhèn)的配套。

此外，達(dá)華集團(tuán)還投資4.5億元建設(shè)了達(dá)華建國(guó)酒店，作為景區(qū)配套酒店。

該酒店是涿鹿縣唯一一家五星級(jí)酒店，建筑面積約4.8萬(wàn)平方米，擁有近400間客房和10個(gè)會(huì)議室，其中最大的會(huì)議室可容納六七百人。

2024年，杜永林因病去世。他生前曾設(shè)想，讓整個(gè)黃帝城項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)能源自給：通過(guò)光伏太陽(yáng)能滿足電力供應(yīng)，通過(guò)沼氣站實(shí)現(xiàn)燃?xì)夤?yīng)，再利用儲(chǔ)熱設(shè)備和相關(guān)技術(shù)實(shí)現(xiàn)供暖自給。

黃帝城景區(qū)經(jīng)營(yíng)權(quán)的變更，是達(dá)華集團(tuán)深度介入項(xiàng)目的另一重要節(jié)點(diǎn)。

按當(dāng)?shù)卣c達(dá)華集團(tuán)的最初設(shè)想，雙方成立合資公司，共同運(yùn)營(yíng)黃帝城景區(qū)。合資主體已注冊(cè)成立，后當(dāng)?shù)卣愤_(dá)華集團(tuán)的部分資金無(wú)法償還，2023年，以抵債形式將黃帝城景區(qū)20年經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓給達(dá)華集團(tuán)。

此時(shí)，前期高強(qiáng)度、重資產(chǎn)投入帶來(lái)的壓力逐漸顯現(xiàn)。

困境

黃帝城遺址南北長(zhǎng)約500米，東西寬約450米，城墻為夯土結(jié)構(gòu)，土層中包含春秋戰(zhàn)國(guó)時(shí)期遺存。城內(nèi)大部分區(qū)域目前為耕地。

景區(qū)工作人員介紹，黃帝城遺址此前歷經(jīng)五次考古發(fā)掘，屬于斷代遺址，目前已不再允許繼續(xù)考古發(fā)掘。

另一位工作人員表示，在與黃帝相關(guān)的諸多遺跡中，黃帝城是少數(shù)具備出土文物支撐的遺址之一，其他更多停留在文獻(xiàn)記載層面。

三祖堂于1994年在原黃帝祠舊址復(fù)建，1996年完工，1998年正式對(duì)外開放。如今，黃帝城景區(qū)的祭祖儀式主要在三祖堂舉行。

合符壇面積與天安門廣場(chǎng)相當(dāng)，為方形廣場(chǎng)結(jié)構(gòu)，中間設(shè)有圓形主壇。外圍由56根民族柱環(huán)繞成圓。

黃帝城遺址、三祖堂、合符壇，以及軒轅湖、黃帝泉等景點(diǎn)，共同構(gòu)成黃帝城景區(qū)主體。

黃帝城影視基地、達(dá)華建國(guó)酒店、黃帝城小鎮(zhèn)，以及沿線分布的溫泉湯小屋、兒童農(nóng)場(chǎng)、寫生處、樹屋、九曲花街、愛(ài)情小屋、窯洞餐廳等，為黃帝城的配套設(shè)施與延伸業(yè)態(tài)。達(dá)華集團(tuán)曾設(shè)計(jì)一條長(zhǎng)約15公里的文旅動(dòng)線，將這些配套設(shè)施和業(yè)態(tài)串聯(lián)起來(lái)。

無(wú)論是景區(qū)運(yùn)營(yíng)，還是配套設(shè)施和相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，都需要持續(xù)投入和更新維護(hù)。由于前期投入規(guī)模較大，而回報(bào)相對(duì)有限，達(dá)華集團(tuán)經(jīng)營(yíng)逐步入不敷出。

黃帝城景區(qū)一位人士認(rèn)為，景區(qū)在宣傳投入上長(zhǎng)期不足。雖然距離北京較近，但許多生活在北京的人并不了解黃帝城項(xiàng)目。另外，景區(qū)業(yè)態(tài)也相對(duì)單一。黃帝這一IP具備較高辨識(shí)度，但黃帝城的實(shí)際運(yùn)營(yíng)效果明顯不及黃帝故里和黃帝陵。

客流不足，也無(wú)力支撐配套設(shè)施的運(yùn)行。

以達(dá)華建國(guó)酒店為例，5月19日當(dāng)天，整個(gè)酒店幾乎看不到客人出入。酒店后排別墅式客房門前荒草叢生。

一位酒店工作人員介紹，除大型活動(dòng)或影視劇組進(jìn)駐外，酒店大部分時(shí)間的空置率都較高，僅能勉強(qiáng)維持收支平衡。

黃帝城特色小鎮(zhèn)也面臨類似情況。已完成置換的140多處宅基地，目前大多維持原狀，未被改造為農(nóng)莊或民宿，后續(xù)宅基地置換計(jì)劃也沒(méi)有推進(jìn)。

新民居二期主體框架已建成，還沒(méi)有安裝門窗和裝飾外立面，但目前已處于停工狀態(tài)。

此前流轉(zhuǎn)而來(lái)的7000多畝土地，除少量用于種植和養(yǎng)殖外，大部分土地閑置，部分土地返租給農(nóng)民耕種。

杜東暉介紹，目前種植業(yè)和養(yǎng)殖業(yè)產(chǎn)品已陸續(xù)在北京打開市場(chǎng)，可為約4500個(gè)家庭供應(yīng)有機(jī)蔬菜、肉類和雞蛋等產(chǎn)品。現(xiàn)有產(chǎn)能略顯不足，如果擴(kuò)大種植和養(yǎng)殖規(guī)模，仍需要大量新增投資，而企業(yè)當(dāng)前并不具備大規(guī)模再投入能力。

出路

目前，達(dá)華集團(tuán)每年需要支付上千萬(wàn)元貸款利息。

在杜東暉看來(lái)，黃帝城項(xiàng)目陷入當(dāng)前困境，一個(gè)重要原因在于早年的幾筆重資產(chǎn)投資失誤。這些投入不僅消耗了大量現(xiàn)金流，也讓企業(yè)背上了近4億元貸款。他表示，達(dá)華集團(tuán)過(guò)去一直以自有資金開展業(yè)務(wù)，整體負(fù)債規(guī)模并不高。

2015年，達(dá)華集團(tuán)以3億元接手一個(gè)科技園項(xiàng)目，該項(xiàng)目是當(dāng)?shù)匚ㄒ坏膰?guó)家級(jí)孵化器。彼時(shí)，房地產(chǎn)還處于上行期，具備較好的升值空間。但隨著房地產(chǎn)轉(zhuǎn)向，項(xiàng)目地處縣城，實(shí)際運(yùn)營(yíng)效果并不理想，資產(chǎn)價(jià)值縮水，目前估值約2億元。

2018年，河北旅游發(fā)展大會(huì)在黃帝城舉辦，達(dá)華集團(tuán)投資4.5億元興建達(dá)華建國(guó)酒店，并協(xié)助政府完成了部分基礎(chǔ)設(shè)施工程。建設(shè)酒店過(guò)程中為了趕工期，達(dá)華集團(tuán)先后借款4億元。

杜東暉表示，上述兩筆大額投資占用了大量現(xiàn)金流。這些項(xiàng)目普遍存在投資規(guī)模大、回報(bào)周期長(zhǎng)、效益釋放有限的問(wèn)題。

除此之外，達(dá)華集團(tuán)還嘗試在黃帝城布局循環(huán)能源系統(tǒng)，以實(shí)現(xiàn)杜永林生前設(shè)想的能源自給目標(biāo)。由于該系統(tǒng)仍處于探索階段，商業(yè)化路徑并不成熟，大量設(shè)備需要定制化投入，前期成本較高。同時(shí)，技術(shù)穩(wěn)定性不足，后期運(yùn)營(yíng)過(guò)程中需要不斷調(diào)試，持續(xù)推高運(yùn)維成本。截至目前，這部分投入尚未形成有效回報(bào)。

按照杜東暉測(cè)算，整個(gè)黃帝城項(xiàng)目后續(xù)仍需追加近6億元資金。其中，1400個(gè)市民農(nóng)莊建設(shè)約需3.92億元，滑雪場(chǎng)建設(shè)需5000萬(wàn)元，新民居二期約需7000萬(wàn)元，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)需5000萬(wàn)元，科技孵化器仍需追加約2800萬(wàn)元。如果只是推動(dòng)項(xiàng)目重新啟動(dòng)，短期內(nèi)至少需要1.25億元資金。

圍繞盤活項(xiàng)目，杜東暉提出了幾種設(shè)想。

第一種路徑，是由政府或國(guó)企接手科技孵化器項(xiàng)目，以回籠首期啟動(dòng)資金。在他看來(lái)，科技孵化器作為國(guó)家級(jí)孵化器平臺(tái)，在達(dá)華集團(tuán)體系內(nèi)協(xié)同價(jià)值有限，但對(duì)地方政府而言，仍具一定產(chǎn)業(yè)意義。

一位當(dāng)?shù)卣耸扛嬖V經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，政府也希望幫助達(dá)華集團(tuán)渡過(guò)難關(guān)，但現(xiàn)實(shí)中同樣面臨較大財(cái)政和執(zhí)行壓力。杜東暉也表示，在景區(qū)及企業(yè)日常經(jīng)營(yíng)中，地方政府都在力所能及地給予幫助。

第二種路徑，是出售部分存量資產(chǎn)。杜東暉表示，達(dá)華建國(guó)酒店估值約4.5億元，剩余雙拼別墅價(jià)值接近3億元，涿鹿科技園孵化器項(xiàng)目估值約2億元。若上述資產(chǎn)能夠變現(xiàn)，不僅可以償還銀行貸款，也能覆蓋大部分后續(xù)建設(shè)資金缺口。

第三種路徑，是引入合作方。按照杜東暉測(cè)算，目前黃帝城項(xiàng)目總資產(chǎn)約18億元，扣除4億元貸款后，凈資產(chǎn)約14億元。如果通過(guò)出讓部分股權(quán)籌集現(xiàn)金，再以股東借款方式反哺項(xiàng)目建設(shè)，同樣可能實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目盤活。

從整個(gè)黃帝城項(xiàng)目來(lái)看，真正的核心仍然是黃帝城景區(qū)的運(yùn)營(yíng)。只有景區(qū)客流提升，游客規(guī)模擴(kuò)大，酒店、小鎮(zhèn)、農(nóng)業(yè)配套以及相關(guān)文旅業(yè)態(tài)才有可能形成聯(lián)動(dòng)。這也意味著，黃帝城項(xiàng)目要被盤活，不僅是融資問(wèn)題，更是運(yùn)營(yíng)問(wèn)題。

（作者 田國(guó)寶）

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田國(guó)寶

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