界面新聞記者 | 王妤涵

在全面“撤辣”（指撤銷香港住宅物業(yè)的需求管理措施）兩年之后，香港樓市顯著回暖。2026年以來，市場量價(jià)齊升，其中，內(nèi)地買家成為推動這輪復(fù)蘇的重要力量。

據(jù)美聯(lián)物業(yè)統(tǒng)計(jì)，今年1-4月，內(nèi)地買家（以買家姓名的英文拼音鑒別）占香港一二手住宅成交量的約27%，涉及金額高達(dá)616億港元(約合534億元人民幣)，相當(dāng)于2025年全年成交額的45%，創(chuàng)下歷史新高。

進(jìn)入5月，熱度未減——首個(gè)周末，香港樓市迎來四個(gè)新盤集中開售，其中紅磡“首岸”、荃灣“形瑨”等多個(gè)項(xiàng)目當(dāng)日售罄，市場反應(yīng)熱烈。

近日，界面新聞走訪了香港啟德新區(qū)、西半山及九龍城區(qū)的多家中介門店。據(jù)一線人員反饋，自2025年下半年開始，內(nèi)地買家來港購房的人數(shù)持續(xù)增加。內(nèi)地買家注冊宗數(shù)已連續(xù)14個(gè)月超過千宗，涉及金額也連續(xù)11個(gè)月突破百億港元，入市動力強(qiáng)勁且具有可持續(xù)性。

香港街頭貼滿房源價(jià)格海報(bào)的中介門店 拍攝：王妤涵 內(nèi)地買家成增量主力

“按成交量計(jì)算，我們門店經(jīng)手的交易中，內(nèi)地買家占比接近45%?！敝性禺a(chǎn)西半山區(qū)高級區(qū)域營業(yè)董事胡洛勇向界面新聞記者透露，“尤其是2026年以來，內(nèi)地買家的成交量比去年同期增長了約10%。”

據(jù)界面新聞走訪了解，內(nèi)地買家來港購房呈現(xiàn)出三個(gè)鮮明特點(diǎn)：一是更愿意購買新房，二是高度看重交通配套與地段，三是決策周期普遍較快。

以胡洛勇所在門店為例，總體成交量中內(nèi)地買家占比接近45%，而在新房部分，這一比例可以接近三分之二。

與此同時(shí)，內(nèi)地買家的決策周期明顯快于本地客戶?！皟?nèi)地客戶大部分只需要兩個(gè)月左右就能訂房，”胡洛勇說，“因?yàn)榫€上資訊非常發(fā)達(dá)，客戶來之前通常已做足功課，一般來港兩次就能定下來?！?/p>

其中也不乏決策更快的案例。據(jù)胡洛勇回憶，此前一位來自上海的客戶蘇先生通過電話咨詢看房，三天內(nèi)就決定購買西半山區(qū)一套過億的豪宅。

香港街頭正在建設(shè)中的新盤 拍攝：王妤涵

除了電話咨詢，在看房方式上，遠(yuǎn)程決策也已成為常態(tài)。“部分買家年紀(jì)較輕，對科技手段非常熟悉。如果無法到場，我們就會通過視頻方式帶看?！焙逵路Q，尤其是一些用于投資、帶有租約的物業(yè)，買家買來即有租金回報(bào)，這種情況通常無需實(shí)地看房，只要認(rèn)同地段和戶型，視頻訂房的案例也很常見。

越來越多這樣的案例背后，是內(nèi)地買家的來源地正在進(jìn)一步拓寬。

除傳統(tǒng)認(rèn)知中的大灣區(qū)買家外，目前來香港購房的內(nèi)地買家多來于自上海、北京兩個(gè)核心城市，以及江浙一帶經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)的地區(qū)。

值得關(guān)注的是，赴港買房的內(nèi)地買家中，全款購買的比例較高。按價(jià)格細(xì)分，2000萬港元以內(nèi)的住宅按揭比例相對較高；而5000萬港元甚至過億的豪宅，全款支付比例會更高。

政策、人才、資本多重助力

內(nèi)地買家為何在今年加速涌入香港購房？

“這源于政策、國際形勢、資本等多重因素的共同推動?！钡谝惶酱骶S斯華南區(qū)董事總經(jīng)理吳睿在接受界面新聞專訪時(shí)指出。

首先是政策層面，“撤辣”政策落地后，內(nèi)地買家購房成本大幅降低。2024年2月28日，香港特區(qū)政府宣布撤銷所有樓市“辣招”，即所有住宅物業(yè)交易無須再繳付額外印花稅、買家印花稅和新住宅印花稅。

以一套總價(jià)1000萬港元的房產(chǎn)為例，在“撤辣”前，非香港永居人員購置需繳納額外稅費(fèi)約300萬港元，若在持有六個(gè)月內(nèi)出售還需繳納額外印花稅200萬港元，合計(jì)500萬港元，而“撤辣”后僅需繳納從價(jià)印花稅37萬港元，最多可節(jié)省463萬港元，且房產(chǎn)價(jià)值越高，省下的稅費(fèi)越多。

只是，“撤辣”效果的釋放需要一個(gè)過程。2024年上半年，高利率環(huán)境仍在制約市場，隨著時(shí)間推移和息口下行的疊加效應(yīng)，積壓的購買力在2025年下半年開始集中釋放。

據(jù)當(dāng)?shù)貦C(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，撤辣后兩年（2024年3月-2026年2月），內(nèi)地買家于一二手住宅注冊量達(dá)27702宗，較撤辣前兩年激增約1.63倍，其中有約六成的內(nèi)地資金流向了香港新房市場。

其次是資本與人才的雙重流入。 “過去幾年，大量內(nèi)地企業(yè)赴港上市，IPO帶來資本和人才?！眳穷Ｖ赋?，這些企業(yè)的高管和員工在港置業(yè)，成為重要的購買力來源。

三是人才引進(jìn)計(jì)劃的直接催化。近年來港府通過高才、優(yōu)才計(jì)劃引入大量內(nèi)地人才，這批人群經(jīng)過兩三年租房磨合后，正逐步進(jìn)入“由租轉(zhuǎn)購”的階段。

何女士便是其中的典型代表。她告訴界面新聞記者，三年前她通過高才計(jì)劃來港，一直租房居住，此前因擔(dān)心房價(jià)下跌而不敢入手，抱著“買漲不買跌”的心態(tài)持續(xù)觀望。最近樓市火熱，她下班后也開始約中介四處看房。

香港在售新房的宣傳海報(bào) 受訪者供圖

此外，香港綜合配套的便利性及自身所具備的“資產(chǎn)避風(fēng)港”屬性，以及在子女教育、跨境身份、投資便利性等方面，均對內(nèi)地高凈值家庭具備獨(dú)特的吸引力。

受國際關(guān)系及地緣因素影響，相比新加坡、東京、倫敦等全球主流置業(yè)城市，香港是當(dāng)前內(nèi)地高凈值人群配置海外房產(chǎn)的最優(yōu)選擇。因其與內(nèi)地地緣接近，文化、生活習(xí)慣、社會圈層高度貼近，內(nèi)地客戶更容易融入；同時(shí)香港房產(chǎn)流動性較好，在中文環(huán)境下業(yè)主處置房產(chǎn)更為方便。

對于這波置業(yè)浪潮的持續(xù)性，吳睿的判斷相對樂觀：“內(nèi)地客戶赴港購房的增長趨勢，未來兩到三年會持續(xù)，長期增長也會保持相對穩(wěn)定?！?/p>

他進(jìn)一步給出了兩個(gè)支撐長期增長的核心邏輯：其一，大灣區(qū)融合以及香港與內(nèi)地經(jīng)濟(jì)一體化進(jìn)程持續(xù)推進(jìn)，將帶動人員和需求持續(xù)流動；其二，香港科技行業(yè)的發(fā)展對內(nèi)地人才的需求將長期存在，從而持續(xù)支撐購房需求。

本地需求同步復(fù)蘇

在內(nèi)地買家涌入的同時(shí)，香港本地需求也在同步復(fù)蘇。

據(jù)香港差餉物業(yè)估價(jià)署今年4月公布的《香港物業(yè)報(bào)告2026》顯示，2025年全年一二手住宅成交量錄得超6萬宗，同比增長18%，其中400萬港元以下的房源成交量有所增加，表明本地剛需正在加速釋放。

支撐本地需求復(fù)蘇的因素同樣清晰。一方面，股市暢旺帶來的財(cái)富效應(yīng)顯著，不少準(zhǔn)買家將在股市獲利的資金轉(zhuǎn)投樓市，形成資本市場與不動產(chǎn)市場良性互動的局面。

另一方面，人口持續(xù)凈流入，加上政府積極引入各類人才，購房需求持續(xù)增加。據(jù)香港勞工及福利局公布數(shù)據(jù)，自各項(xiàng)人才入境計(jì)劃推行以來，截至2025年末，香港累計(jì)接收申請已突破57萬宗，其中獲批申請接近40萬宗，約有26萬名人才及其家屬已成功抵港，開啟在港生活。

香港樓市租金走勢圖 圖源：美聯(lián)物業(yè)香港

租金市場的表現(xiàn)，同樣印證了需求的旺盛。在租務(wù)需求持續(xù)強(qiáng)勁的帶動下，私宅租金升勢未止，接連破頂。據(jù)美聯(lián)物業(yè)統(tǒng)計(jì)，4月香港以實(shí)用面積計(jì)算的私人住宅，每平方英尺（約合0.093平方米）租報(bào)約39.28港元，環(huán)比上升約0.36%。租金已連升4個(gè)月，自2026年1月突破歷史新高后持續(xù)攀升。

美聯(lián)物業(yè)研究指出，隨著第二季度租房業(yè)務(wù)旺季來臨，預(yù)計(jì)市場需求將進(jìn)一步釋放：來港讀書的留學(xué)生提前租樓為新學(xué)年部署，加上專才持續(xù)流入，均將帶動住屋需求上升。在多項(xiàng)因素支持下，預(yù)計(jì)今年第二季度租金升勢將延續(xù)，升幅有望超過首季的1.06%。

熱度能否傳導(dǎo)至商辦市場？

“最壞的時(shí)間已然過去。”在界面新聞的走訪中，多名香港一線房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人對界面新聞記者感嘆道。

與一線從業(yè)者的感受一致，主流機(jī)構(gòu)亦普遍看好香港住宅市場的復(fù)蘇態(tài)勢。摩根士丹利預(yù)計(jì)，受人民幣走強(qiáng)、租金回報(bào)率具吸引力及房價(jià)回升推動，即將推出的新房項(xiàng)目將延續(xù)較高的去化率，平均售價(jià)或小幅上調(diào)。

高盛亦指出，鑒于2026年以來住宅樓價(jià)及租金走勢強(qiáng)于預(yù)期，決定再次上調(diào)預(yù)測，最新預(yù)計(jì)今年樓價(jià)上升15%，較之前估計(jì)高出3個(gè)百分點(diǎn)，2027年及2028年維持升7%和升4%的預(yù)測不變。因應(yīng)新的樓價(jià)及租金預(yù)測，該機(jī)構(gòu)上調(diào)香港地產(chǎn)股目標(biāo)價(jià)至8%。

香港中環(huán)街頭 拍攝：王妤涵

香港這波住宅市場的置業(yè)潮能否傳導(dǎo)至商辦物業(yè)，也成為行業(yè)普遍關(guān)注的問題。

“短期內(nèi)住宅市場的復(fù)蘇，或許不會傳導(dǎo)到商辦市場。”吳睿在采訪中判斷道。他解釋稱，住宅屬于個(gè)人消費(fèi)、收藏和家庭資產(chǎn)配置品類，對租金收益要求相對不敏感；而商辦主要面向企業(yè)，投資核心看租金和收益率。目前香港寫字樓、商鋪的租金回升仍需等待。

不過，吳睿也為長線投資者提供了一個(gè)觀察視角：“長期來看，當(dāng)前香港商辦處于極低點(diǎn)位，是中長期配置的好時(shí)機(jī)。過去一兩年已有不少中資企業(yè)完成大額商辦交易，但這些交易大多以總部自用為目的，不完全屬于投資配置?！?/p>

換言之，商辦市場的“抄底”更多來自企業(yè)自用需求，而非純粹的投資性資金。商辦市場的真正回暖，仍需等待企業(yè)租賃需求的實(shí)質(zhì)性回升。