北京
來源：證券日報
證券日報記者 張薌逸
5月23日，深圳市第一幼兒園宿舍樓自主更新原拆原建項目正式開工。這標志著深圳首個老舊住房自主更新原拆原建試點項目正式邁入建設階段。
隨著城市發展從大規模增量擴張階段轉向存量提質增效為主的階段，老舊住房更新改造成為城市高質量發展的重要內容。2025年出臺的《中共中央 國務院關于推動城市高質量發展的意見》提出，穩步推進城中村和危舊房改造，支持老舊住房自主更新、原拆原建。
近年來，多地探索老舊住房自主更新、原拆原建，多個項目已在北京、廣州、杭州、長沙等城市落地。
例如，廣州市花都區集群街2號是廣東首個業主自籌、原拆原建的危房改造項目。項目的實施，成功解決了困擾小區居民多年的供水、電梯加裝等問題，并使房屋增值1.6倍。
北京市西城區三里河一區28號危舊樓改建項目試點北京全市首例“個人住房改建貸款”及存量貸款“帶押改建”業務，滿足居民融資需求。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對《證券日報》記者表示，相比傳統由政府全額兜底的“大拆大建”棚改模式，原拆原建通過“居民出一點、政府補一點、市場投一點”的多元參與改造、資金籌措機制，大幅減輕了地方財政負擔。同時，這種模式直接帶動建材、家裝、家電等上下游產業的消費與投資，激活基層主體參與改造的積極性。
“原拆原建模式適用于體量小、改造需求大，與大規模城中村改造方式不匹配的項目。”上海易居房地產研究院副院長嚴躍進對《證券日報》記者表示，原拆原建在不破壞原有鄰里關系與社區結構的同時提升了住房品質。長期看，也有助于延緩核心區物業因房齡老化而價值衰退的趨勢，穩定區域資產價值。
為鼓勵老舊住房自主更新、原拆原建，多地出臺針對性政策措施，在用地規劃、資金籌措、工程實施等方面提供支持。
在省級層面，湖南省住房和城鄉建設廳等九部門5月13日發布的《湖南省進一步促進房地產市場平穩健康發展若干措施》提出，老舊住房自主更新、原拆原建，原則上應當執行現行國家工程建設消防技術標準，存在空間等客觀條件限制導致防火間距、消防車道等無法滿足標準的，可由屬地住房城鄉建設部門依法組織專家進行論證，綜合采取人防、技防、物防等加強性措施，提升火災預防和處置能力，論證結果作為相關部門審批管理的依據。
廣西壯族自治區人民政府辦公廳今年3月份發布的《廣西持續推進城市更新五年行動方案（2026—2030年）》提出，支持原拆原建的居住類城市更新項目在妥善解決原地安置的前提下，經論證可以新增地下停車設施和一定比例的商辦、住宅等，用于自持運營或者上市銷售，上市銷售的應當辦理協議出讓手續，并按規定繳納土地出讓金。
在市級層面，已有城市就自主更新、原拆原建出臺專項政策，系統構建城鎮危舊住宅房屋自主更新原拆原建工作的政策支撐體系，為其提供技術指導和政策依據。
哈爾濱市人民政府辦公廳今年2月份印發的《哈爾濱市城鎮危舊住宅房屋自主更新原拆原建工作指導意見（試行）》（以下簡稱《指導意見》）對自主更新、原拆原建工作的組織、認定、實施、監管等內容進行了明確，并對參與自主更新原拆原建的居民采取多種方式予以支持。
如在住房保障方面，《指導意見》將唯一住房居民納入住房保障體系，提供配租型保障性住房或給予一定時長的租住周轉住房救濟資金；在公積金使用方面，拓寬提取范圍、延長貸款期限；在費用減免方面，免收土地出讓金、免收基礎設施配套費、免收人防工程易地建設費等建設費用。
嚴躍進認為，哈爾濱發布的《指導意見》通過“業主主體、政府引導、政策賦能”的模式，為化解老舊住宅安全隱患、滿足居民改善需求提供了新路徑。政策設計兼顧了靈活性與規范性，尤其在不增收土地出讓金、公積金支持等方面誠意十足。未來，各地可以鼓勵金融機構加大對原拆原建的資金支持，并就原拆原建過程中居民意愿整合與推進模式進行探索，建立有效的居民協商機制。
“為讓原拆原建模式在全國更大范圍內推廣，政策層面可以優化審批流程，在房屋整體用途不變的情況下，局部功能調整無需走規劃調整流程。同時，明確產權與土地政策，針對公共設施補短板不增加土地出讓金，并對部分困難群體提供全過程支持，包括在改造出資、增加面積、過渡期租房等方面的補貼。”李宇嘉認為，在金融層面，可參考北京等地的探索經驗，推廣“個人住房改建貸款”等專屬信貸產品，普及“帶押改建”機制，并打通公積金支持路徑。
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