“眼看他起朱樓，眼看他宴賓客，眼看他樓塌了。”

恒大的故事講到現在，曾經帝國版圖上的每一顆棋子，如今似乎都變成了拍賣臺上的一個編號。

近日，位于江蘇啟東的恒大海上威尼斯酒店被法拍，起拍價6949萬元，較1.24億元市場評估價，約直接打了個6折。

圖源：京東拍賣

這并不是恒大海上威尼斯酒店第一次上線拍賣。

2025年1月，該酒店首次司法拍賣，評估價超過2億元，起拍價1.4172億元，因無人報名流拍。

5月初第二次拍賣，起拍價降至8686萬元，仍有一人報名卻無人出價，再度流拍。到了最近第三次拍賣，起拍價直接壓到6949萬元，較首次起拍價腰斬過半。

從2億到6949萬，三次拍賣兩次流拍，市場對其的冷淡態度，已經無需多說。

啟東恒大海上威尼斯（恒大酒店） 圖源：微博

曾幾何時，這座占地面積近9000畝的龐然大物，還是文旅產業中的標志項目。

多方資料顯示，恒大海上威尼斯酒店位于啟東圓陀角風景區，總規劃占地近9000畝，總建筑面積約1195萬平方米，恒大以填海造陸方式圍建了7.23平方公里海域，打造了3.5公里私家海岸線，并專門從海南運來海沙鋪就“碧海銀沙”。

2012年海上威尼斯首開，價格一路從幾千元被推到到上萬元。2016年正式開業后，更是一度被宣傳為僅次于外灘和迪士尼的“上海第三大景點”。

然而如今，這座規劃容納10萬人的超級社區，實際入住率低得驚人，在拍賣市場更是無人問津。

昔日的繁華表象和今日的衰敗景象，形成強烈對比，可以看作是恒大的縮影。

除了海上威尼斯之外，另一個近期被處置的恒大資產是上海北外灘項目。

2020年，恒大在38輪競價后擊敗保利發展，以22.95億元總價拿下上海虹口北外灘街道的“鉆石地塊”，成交樓板價約5.1萬元/平方米，溢價率超過10%。

原本，恒大計劃在這里打造400平方米大平層豪宅“恒大外灘天璽”，作為上海高端產品的標桿之作。

不過，好景不長。2021年恒大資金鏈斷裂，項目全面停滯。

2023年，恒大將地塊轉讓給了光大信托，隨后光大信托又將部分股權轉讓給伊泰置業。

2026年4月，恒大進一步將項目公司剩余30%權益以6.6億元轉讓給光大興隴信托，至此，完全退出該項目。

從恒大、光大信托到伊泰，一塊地三年內三度易手，這在寸土寸金的北外灘，比較少見。

當然，北外灘和海上威尼斯不過是冰山一角，把視野拉寬，恒大系的資產處置清單比想象中的更長。

其中包括，深圳灣超級總部基地、惠州棕櫚島高爾夫球場等，恒大系的資產正在以我們幾年前完全無法想象的方式被批量清算。

既然已經是清算，那么折價也是必然。主編觀察發現，恒大目前正在處置和已處置的資產，其中不少成交價較評估價折讓40%到60%，部分低質量債權甚至被打到萬分之一的“地板價”。

一些規模較小的資產甚至以1元底價起拍，甚至還有賬面28.8億元的債權經過780輪競價僅賣出30.3萬元，折算不足萬分之一。

至于為什么會折價這么狠？

一方面是資產本身的瑕疵。

對于買方來說，恒大大量項目證照不全、土地閑置、在建工程爛尾，接手后需要補繳稅費、處理員工安置、解決歷史債務，潛在隱性成本巨大，并不一定是一筆劃算的買賣。

另一方面，恒大暴雷后，資產大量并且集中地涌入市場，從供需角度看，供遠大于求，純粹是一個買方市場。

更何況，時間根本不站在賣方這邊，清盤人目前的核心KPI已經不是賣個好價錢，而是在合理時間內，盡快把資產變現，然后向債權人分配。

換句話說，早幾年恒大還能挑資產賣，賣掉深圳灣總部、轉讓部分項目權益，至少表面上還有騰挪空間；但進入清盤階段后，資產能賣多少錢，不再取決于項目，也不取決于恒大，議價空間早已所剩無幾。

這也是為什么么恒大的資產處置看上去很“熱鬧”，實際回收效率卻并不高的根本原因。此前，清盤人曾對外披露，截至2025年8月，已變現資產約2.55億美元，和千億債務規模相比，不過杯水車薪。

說完資產清倉大甩賣這條明線，再來看看債務追償這條同步進行的暗線。

目前最受關注的，是清盤人對恒大連續14年的審計機構普華永道發起的訴訟。

財聞透露，5月18日，香港高等法院開庭審理此案，恒大清盤人已在香港法院向普華永道國際、普華永道香港以及普華永道中國相關主體提出約570億元人民幣的索賠，一舉成為香港規模最大的企業索賠之一。

圖源：國際投行研究報告

其中，清盤人將索賠拆分為兩部分：380億元針對普華永道國際及其內地、香港關聯實體的共同責任，190億元單獨指向內地及香港實體，此外還要求全額追回14年累計約3.5億港元的審計費，以及恒大虛增利潤導致的債務和分紅損失。

根據證監會查明的結果，恒大地產2019年虛增收入2139.89億元，虛增利潤407.22億元；2020年虛增收入3501.57億元，虛增利潤512.89億元——兩年合計虛增收入高達5641億元，虛增利潤超過920億元。

而面對這樣“離譜”的財務報表，普華永道卻連續兩年的出具了“無保留意見”的審計報告。外界看來，恒大財務造假，普華永道亦是其中關鍵一環。

于是，恒大暴雷后，普華永道也迎來了一系列的連帶處罰。2024年9月，普華永道被處以4.41億元罰款，暫停內地業務6個月并撤銷廣州分所；2026年4月，普華永道香港再被罰款3億港元并被實施執業限制。

因此，清盤人此次民事訴訟之所以敢于喊出570億元的索賠額，很大程度上是建立在監管部門的先行處罰基礎之上的。

不過，普華永道方面也在庭審中提出抗辯，認為其國際實體與恒大之間不存在直接審計服務關系和注意義務。

因此這570億元的索賠能不能確定，目前還充滿變數。

除此之外，被追索的對象，當然還有許家印本人及其家族。

2025年，香港高等法院已裁定清盤人接管許家印33家境外公司，凍結7個銀行賬戶及境外房產、私人飛機、豪車等資產，合計凍結規模約550億元，其中包括兩輛車牌分別為“粵A98888”和“HD3333”的勞斯萊斯幻影。

圖源：每日經濟新聞

圖源：微博

許家印家族被凍結的資產，遍布香港、英國、美國等多地物業，注冊地則橫跨香港、英屬維爾京群島、開曼群島等離岸司法轄區，清盤人的法務團隊幾乎是在一張全球地圖上逐點查封。

不過棘手的是，2009年至2022年恒大上市期間，許家印與丁玉梅通過多層離岸架構和家族信托把大量資金轉移至海外，所以仍有超百億隱匿在離岸賬戶與隱秘資產中難以追查。

此外，丁玉梅持有加拿大護照，2023年7月在得知許家印可能被邊控后隨即買機票離開香港，此后被曝光在倫敦購入33套豪華公寓，總價值約4980萬英鎊。

一系列手段，讓資產追索的時間成本和司法協調難度，遠超想象。

總之，資產拍賣和債務追償這兩條線，本質上回答的是同一個問題：恒大轟然倒下之后，債權人還能拿回多少錢？

從目前的數據來看，兩條線加起來距離2.4萬億總負債還差著好幾個數量級，但方向是明確的——不管多難追、不管多漫長，清盤人不會放過任何一個應當為這場崩塌承擔責任的角色。

作者| 宋輝