文源 | 源媒匯

作者| 利晉

編輯 | 蘇淮

恒大的清算工作，還在持續(xù)推進(jìn)中。

近日，恒大物業(yè)更新了收購(gòu)事項(xiàng)的最新進(jìn)展，清盤(pán)人告知，公司潛在交易的排他性談判期限已在5月15日屆滿且未獲延長(zhǎng)，但買(mǎi)賣(mài)雙方仍在繼續(xù)討論，以推動(dòng)潛在交易進(jìn)入落地環(huán)節(jié)。

早在2025年9月，中國(guó)恒大及CEG Holdings清盤(pán)人（下稱(chēng)“清盤(pán)人”）對(duì)外尋求出售恒大物業(yè)股份，3個(gè)月后收到若干投標(biāo)人的收購(gòu)意向要約。市場(chǎng)猜測(cè)意向收購(gòu)方有中海、華潤(rùn)置地等企業(yè)，但隨后均被否認(rèn)。2026年2月有消息稱(chēng)，太盟投資或廣東旅控正在就此洽談，4月收購(gòu)事項(xiàng)進(jìn)入排他性談判。

如今，恒大物業(yè)的出售計(jì)劃，像之前的恒大汽車(chē)、童世界文旅等那樣，踏入了同一條河流：陷入僵局。

除了兜售恒大物業(yè)股權(quán)之外，近期，清盤(pán)人先后向恒大200多位高管集體追繳薪酬、向負(fù)責(zé)審計(jì)工作的普華永道中天會(huì)計(jì)師事務(wù)所索賠84億美元。同時(shí)，包括深圳、湛江等地在內(nèi)的恒大開(kāi)發(fā)項(xiàng)目公司，陸續(xù)被送入破產(chǎn)清算流程。

然而，讓很多人想不到的是，清算組進(jìn)駐之后，現(xiàn)在的恒大，卻成為了打工人的“圣地”。

01.

清算還在進(jìn)行中

2021年下半年，中國(guó)恒大債務(wù)違約，恒大汽車(chē)、房車(chē)寶、恒大健康谷……整個(gè)恒大集團(tuán)像多米諾骨牌一樣，發(fā)生了連鎖效應(yīng)。

后來(lái)賬面數(shù)據(jù)出來(lái)了：恒大總資產(chǎn)2.11萬(wàn)億元（人民幣，如無(wú)特殊注明，下同），總負(fù)債2.58萬(wàn)億元，嚴(yán)重資不抵債。

2022年6月，一位恒大房車(chē)寶戰(zhàn)略投資人，打響了對(duì)恒大清盤(pán)呈請(qǐng)的“第一槍”。一年半后，香港高等法院頒布了清盤(pán)令，安邁顧問(wèn)杜艾迪、黃詠詩(shī)獲任恒大集團(tuán)共同清盤(pán)人。

兩位清盤(pán)人有著豐富的清盤(pán)經(jīng)驗(yàn)，曾是云頂香港、皇冠環(huán)球、百田石油等公司的清盤(pán)人。同時(shí)，黃詠詩(shī)參與過(guò)雷曼兄弟亞洲業(yè)務(wù)清盤(pán)、賭王何鴻燊家族遺產(chǎn)案、瑞幸咖啡債務(wù)重組等重大事項(xiàng)。

但他們面對(duì)的恒大，稱(chēng)得上“全球最復(fù)雜的公司清盤(pán)案”。

清算組進(jìn)場(chǎng)至今，對(duì)恒大清算主要分為兩個(gè)方面：一是清點(diǎn)和化解，對(duì)恒大地方項(xiàng)目進(jìn)行分拆獨(dú)立項(xiàng)目化，部分進(jìn)入破產(chǎn)程序；二是變現(xiàn)和追索，出售恒大各條業(yè)務(wù)線公司資產(chǎn)，追討恒大實(shí)控人許家印、夏海鈞等人的資產(chǎn)。

第一點(diǎn)，恒大全國(guó)各地的項(xiàng)目，基本交由當(dāng)?shù)爻峭痘驀?guó)資公司進(jìn)行接管，以“保交樓”為首要目標(biāo)。

這些項(xiàng)目呈現(xiàn)極度分化的結(jié)果：一線、重點(diǎn)二線城市處置方式更加多元，大部分項(xiàng)目雖龐大但仍能盤(pán)活、回收，其余城市項(xiàng)目大多陷入處置僵局。

比如恒大深圳灣超級(jí)總部大樓、南沙恒大童世界被接管或轉(zhuǎn)讓?zhuān)L(zhǎng)沙、西安、合肥、昆明等文旅、商業(yè)項(xiàng)目地塊在盤(pán)活后重新上架拍地。此外，部分項(xiàng)目公司債權(quán)被信托、金融機(jī)構(gòu)打包處置，成交價(jià)只有債權(quán)包估值的一折多。

天眼查顯示，恒大境內(nèi)主體公司廣州超豐置業(yè)間接對(duì)外投資公司共有3666家，其中注銷(xiāo)638家、吊銷(xiāo)104家、責(zé)令關(guān)閉3家。

造成上述現(xiàn)象的原因是，恒大過(guò)往以“勾地模式”主要在三、四線城市進(jìn)行擴(kuò)張，且大部分項(xiàng)目實(shí)質(zhì)出資比例比較低?？上攵胤巾?xiàng)目需要填補(bǔ)的窟窿有多大，債務(wù)化解難度之大。

第二點(diǎn)，恒大各條業(yè)務(wù)線的公司資產(chǎn)開(kāi)始快速進(jìn)行變現(xiàn)，率先擺上貨架的是恒大汽車(chē)，2024年5月計(jì)劃出售58.5%的股份，結(jié)果至今沒(méi)有下文。

當(dāng)前，恒大汽車(chē)天津工廠的公司主體已經(jīng)破產(chǎn)清算，廣州工廠被廣州國(guó)資旗下公司接手。

恒大汽車(chē)的結(jié)局，也是恒大其他業(yè)務(wù)公司的一個(gè)縮影——能賣(mài)的已經(jīng)賣(mài)掉，賣(mài)不出去的要么破產(chǎn)清算、要么陷入僵局。

比如恒大人壽賣(mài)給了海港人壽，盛京銀行被盛京金控接手，恒騰網(wǎng)絡(luò)賣(mài)給騰訊，恒大財(cái)富被立案清算、兌付停滯，童世界文旅被破產(chǎn)重整、等待招募接盤(pán)方，而淪為殼公司的“龍脈”恒大地產(chǎn)則以退市收?qǐng)觥?/p>

絕大部分持有恒大商票的中小企業(yè)，已經(jīng)血本無(wú)歸。

恒大實(shí)際負(fù)債規(guī)模，遠(yuǎn)超當(dāng)初披露的數(shù)據(jù)，能追回的資產(chǎn)相當(dāng)有限。公開(kāi)信息顯示，截至2026年5月，恒大境外債權(quán)申報(bào)總額約3500億港元，實(shí)際回收率僅0.57%。

清算組將追討延伸到許家印、丁玉梅、夏海鈞等人身上，先追討60億美元股息及酬金，后阻止許家印、夏海鈞兩人合計(jì)1200億港元資產(chǎn)離港，凍結(jié)丁玉梅600億港元資產(chǎn)等，以及接管許家印不超過(guò)77億美元的資產(chǎn)。

此外，也包括向負(fù)責(zé)恒大財(cái)務(wù)審計(jì)工作的普華永道索賠570億元。

經(jīng)過(guò)兩年多對(duì)恒大集團(tuán)的清算，結(jié)果發(fā)現(xiàn)，最有價(jià)值的資產(chǎn)竟是：恒大物業(yè)。

02.

打工人的“圣地”

如今，很多人路過(guò)廣州恒大中心，可能都會(huì)不禁問(wèn)一句：現(xiàn)在恒大還有人辦公嗎？

截圖來(lái)源于小紅書(shū)

巔峰時(shí)，恒大集團(tuán)涉及地產(chǎn)、物業(yè)、大健康、文旅、汽車(chē)、農(nóng)業(yè)、金融等業(yè)務(wù)，擁有中國(guó)恒大、恒大物業(yè)、恒大汽車(chē)三大上市平臺(tái)，且在2017年實(shí)施“廣州、深圳雙總部”模式，員工數(shù)量一度達(dá)到16萬(wàn)人，其中地產(chǎn)板塊有7.2萬(wàn)人。

啟動(dòng)雙總部時(shí)，恒大集團(tuán)總部、恒大地產(chǎn)、恒大財(cái)富業(yè)務(wù)涉及總裁辦、人力資源中心、財(cái)務(wù)中心等20多個(gè)部門(mén)遷往深圳總部，包括后來(lái)恒大汽車(chē)業(yè)務(wù)線也在這里；廣州總部主要是物業(yè)、文旅、影視、足球等業(yè)務(wù)或產(chǎn)業(yè)部門(mén)。

目前，在廣州恒大中心辦公的，基本都是物業(yè)或部分商業(yè)的板塊。

債務(wù)違約發(fā)生后，恒大集團(tuán)迅速啟動(dòng)大規(guī)模裁員，地產(chǎn)板塊在一年半內(nèi)減至2.6萬(wàn)人，其余業(yè)務(wù)板塊在清算過(guò)程中面臨兩種結(jié)局：1、直接原地遣散；2、在欠薪中主動(dòng)離開(kāi)或被“另類(lèi)”優(yōu)化。

部分幸運(yùn)的中高層，則被國(guó)央企或地方城投公司吸納。

清算組進(jìn)場(chǎng)后這兩年多時(shí)間里，恒大現(xiàn)有核心工作主要是“保交樓”和恒大物業(yè)。

2025年4月，曾有媒體報(bào)道稱(chēng)，圍繞“保交樓”目標(biāo)工作，恒大留有工程、交付和基礎(chǔ)財(cái)務(wù)崗位員工，數(shù)量約2萬(wàn)人。同時(shí)，很多留下來(lái)的員工也是持有恒大商票或理財(cái)?shù)娜耍麄內(nèi)栽趫?jiān)守，希望“把錢(qián)拿回來(lái)”。

作為當(dāng)前恒大集團(tuán)最有價(jià)值的資產(chǎn)，恒大物業(yè)正在悄悄擴(kuò)張中。

過(guò)去三年，恒大物業(yè)在管面積分別為5.32億㎡、5.79億㎡、6.01億㎡，仍處于頭部物業(yè)管理公司之列。中指研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2025年上市房企在管面積TOP3分別為碧桂園服務(wù)、保利物業(yè)、恒大物業(yè)。

恒大物業(yè)的營(yíng)收也在增長(zhǎng)，從2023年的125億元上漲至2025年的137億元。恒大物業(yè)的員工數(shù)量也創(chuàng)造了歷史新高，2025年突破10萬(wàn)人，成為國(guó)內(nèi)員工規(guī)模第三大的物業(yè)管理上市公司，僅次于碧桂園服務(wù)的21.4萬(wàn)人和萬(wàn)物云的10.9萬(wàn)人。

恒大物業(yè)擴(kuò)張的一大手段或是降價(jià)，以低價(jià)換市場(chǎng)。

一位廣州恒大某小區(qū)業(yè)主曾向源媒匯透露，恒大物業(yè)主動(dòng)將服務(wù)費(fèi)降價(jià)，每個(gè)月只有1元/㎡左右，“不知道它靠什么賺錢(qián)”。廣州物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2025年6月，廣州物業(yè)服務(wù)均價(jià)為每月2.87元/㎡，在一線城市中墊底。

對(duì)比之下可見(jiàn)，廣州恒大物業(yè)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)僅為平均價(jià)格的三分之一。從盈利水平上，自然有所下滑——恒大物業(yè)的凈利潤(rùn)從2023年的15.6億元降至2025年的10.1億元，凈利潤(rùn)率則從12.53%跌至7.36%。

不過(guò)，站在恒大現(xiàn)有業(yè)務(wù)層面來(lái)說(shuō)，在被清算組接管后，擴(kuò)張或業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)并不是敘事主線，而是盡快完成項(xiàng)目交付和敲定買(mǎi)家。

有別于其他房企背負(fù)KPI或要拓新保留業(yè)務(wù)團(tuán)隊(duì)和現(xiàn)有業(yè)務(wù)體量，目前在恒大打工，幾乎是“半退休”狀態(tài)。

相比之下，近一年內(nèi)，金科、融創(chuàng)、富力、碧桂園、珠光等房企，曾被地方有關(guān)部門(mén)或媒體爆出存在欠薪的情況。某種程度上來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在的恒大，簡(jiǎn)直是打工人的“圣地”——不內(nèi)卷，正常發(fā)工資。

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