松山湖潤園，上周末開盤了。

賣得怎么樣？比大家想的要好。

它的170㎡、140㎡好樓層走得特別快。

據(jù)項目反饋，220㎡戶型同樣非常搶手，誠意客戶很多，基本上也是秒光的節(jié)奏。

今天不吹不黑，聊聊它憑啥。

01

定價：門檻友好，梯度分明

任何樓盤賣得好不好，價格永遠(yuǎn)是第一關(guān)。

松山湖潤園，首次取證的是3號樓和5號樓，共95套房源，帶裝修交付。

潤園，之所以還能走貨較快，核心原因不在于“比二手便宜”，而是同等價格水平下，產(chǎn)品力上，新規(guī)高得房率、超低容積率、全新房，明顯優(yōu)于二手。

對于預(yù)算充足的改善買家來說，多花一點(diǎn)錢換一個全新規(guī)、低密度的一線臨湖社區(qū)，這筆賬算得過來。

①3號樓，約140㎡的3房（兩梯三戶）：

單價區(qū)間在3.77萬-4.53萬元/㎡，總價區(qū)間在534萬-636萬元，共69套。

其中，低樓層2樓起步單價3.77萬/㎡、總價534萬；15-17樓的中高樓層，單價4.18萬-4.53萬/㎡，總價595萬-636萬。

作為潤園的入門級改善產(chǎn)品，總價門檻相對友好，適合首入松山湖的改善家庭。

②5號樓，約170㎡的4房（兩梯兩戶）：

單價區(qū)間在4.52萬-5.53萬元/㎡，總價區(qū)間在773萬-946萬元，共26套。

其中，價格最低是房號201，單價約4.52萬/㎡、總價773萬；最貴的是1202/1302，單價5.53萬元/㎡，總價946萬元。

170㎡部分湖景視野好的房源單價明顯更高，01和02單元價差約2000元/㎡。

02

被壓抑的改善需求，遇上了對的產(chǎn)品

這波走貨較快的背后，最直觀的解釋是：松山湖已經(jīng)積累了一批明確的改善需求。

自從青云境之后，區(qū)域內(nèi)豪宅就斷供，一直都沒有“一線臨湖+低密純大戶型”的新盤。

中間出來的項目要么位置偏、要么容積率高、要么摻了小戶型，拉低圈層。

對于原本就住在松山湖、想要原地升級的改善家庭來說，可選的新盤很少。

潤園的出現(xiàn)，恰好填補(bǔ)了這個空缺。

另外，潤園產(chǎn)品亮點(diǎn)也不少，主要是兩點(diǎn)：

①容積率僅1.2，近十年松山湖最低

項目占地約7.3萬方，容積率1.2。

低容積率帶來的直接好處是：樓間距更寬、戶數(shù)更少、園林更大、私密性更強(qiáng)。而且全系都是大戶型，沒有小戶型混搭，圈層比較統(tǒng)一。

對于住過低密小區(qū)的改善客來說，這種開闊感是很難妥協(xié)的硬指標(biāo)。

2. 松山湖首個“新規(guī)”樓盤，得房率明顯更高

潤園，是松山湖首個新規(guī)項目，戶型贈送面積大，實(shí)際使用空間遠(yuǎn)超此前的產(chǎn)品。

具體到這次推售的兩個戶型：

①140㎡戶型：

有AB兩個戶型，都是獨(dú)立雙套房設(shè)計，配有儀式感入戶收納前庭，客廳是靈動可變空間，可以從茶室切換到親子書房。

約7.5米寬的陽臺直接連著客廳，空間通透，戶型設(shè)計考慮到了家庭不同階段的需求，實(shí)用舒適。

②170㎡戶型：

獨(dú)立電梯前廳、私梯入戶，南向面寬超18米，LDKB一體化搭配獨(dú)創(chuàng)全明光廳，還有超11㎡陽臺。

另設(shè)靈動X空間，可隨心布置成書房或興趣室；星級主臥超30㎡，帶獨(dú)立衣帽間和衛(wèi)生間。

松山湖潤園，這次開盤比預(yù)期賣得好，歸根結(jié)底是兩個原因：

一是，定價務(wù)實(shí)，低樓層門檻友好，給了不同預(yù)算的改善家庭上車機(jī)會；

二是，產(chǎn)品有硬實(shí)力，1.2的超低容積率、新規(guī)下的高贈送戶型，精準(zhǔn)回應(yīng)了本地改善客群對居住品質(zhì)的實(shí)際需求。

在整體平淡的市場環(huán)境下，多數(shù)項目走貨緩慢，但具備稀缺性和產(chǎn)品力的樓盤依然能獲得買家認(rèn)可。

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