我們家房價每次上漲的一個重要原因是經(jīng)濟(jì)出問題，于是用房地產(chǎn)來救市，所以不是因?yàn)檎l希望房價漲房價就漲，而是我們國家需要救市，所以房價才漲。

97年亞洲金融危機(jī)，98年首次提出來住房商品化、住房貨幣化，從98年開始，國內(nèi)M2貨幣總量就已經(jīng)錨定了房價。房價漲跌并非取決于個人意愿，而是國內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展需求決定，需要拉動經(jīng)濟(jì)時房價就會上漲，完成調(diào)節(jié)作用后，價格就會被調(diào)控回落。

同樣的邏輯，1973年到1984年，油價連續(xù)上漲11年，從2塊7漲到40塊錢。后續(xù)油價再被壓低，原因是外部發(fā)展格局發(fā)生變化，其他經(jīng)濟(jì)體被高油價拖累發(fā)展受阻，高油價無法長期維系，物極必反，倘若油價長期居高不下，后續(xù)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)危機(jī)時，就失去了調(diào)節(jié)抓手。局勢平穩(wěn)之后，油價自然會被調(diào)控回落，為后續(xù)調(diào)控留出空間。

1999年歐元誕生，2000年美國互聯(lián)網(wǎng)股市出現(xiàn)崩盤危機(jī)，經(jīng)濟(jì)問題凸顯。然后從2001年開始，美國接連挑起戰(zhàn)事，再次推高油價，油價從9塊7、20塊錢一路攀升，2008年漲到147，直至2014年油價依舊維持高位，之后才回落至30塊區(qū)間。黃金價格從2001年漲到2011年，歷時十年，石油上漲周期更是長達(dá)十三年，金價、油價同步起伏，本質(zhì)是依托大宗商品完成貨幣增發(fā)，以此化解自身經(jīng)濟(jì)難題。

國內(nèi)房價走勢也遵循同樣規(guī)律。98年房價開始上行，到03年逐步升溫，04年起就開始管控過快上漲的房價，04至08年房價整體處于回落調(diào)整階段。

08年爆發(fā)美國次貸危機(jī)，國內(nèi)股市也從六千多點(diǎn)大幅暴跌，市場經(jīng)濟(jì)遭受沖擊，隨即啟動房地產(chǎn)托底經(jīng)濟(jì)。08年12月開啟大規(guī)模貨幣放水，09到12年房價再度迎來四年暴漲。

13年又開啟房價管控，13至15年房價再度下行調(diào)整。15年6月國內(nèi)發(fā)生融資融券股災(zāi)，市場波動加劇，同年12月立刻推出樓市去庫存政策。

樓市庫存體量看似龐大，實(shí)則供需并非自然形成。05到08年四年間累計拆遷2550萬套房屋，年均拆遷600萬套，搭配貨幣化安置政策，同步消化存量房源1150萬套，四年時間里城市中三千七百萬套房屋被消化，樓市供需格局完全由政策主導(dǎo)。

石油產(chǎn)量看似由產(chǎn)油國決定，實(shí)際供需格局受核心力量把控。國內(nèi)樓市供需也并非普通市場自發(fā)形成，不能單純研究表面供需關(guān)系，真正要看清的是掌控供需調(diào)節(jié)能力的核心層面，這才是底層邏輯。

道家思想有言，天大、地大、王亦大，看待樓市要看懂頂層調(diào)控邏輯，而非局限于普通市場供需，頂層發(fā)展需求，才是樓市走勢的決定性因素。樓市可以依靠拆遷改造調(diào)整存量，08年推出四萬億刺激政策，如今城市更新體量達(dá)到十五萬億，本質(zhì)依舊是以拆遷改造調(diào)整樓市格局。

18年樓市政策出現(xiàn)明顯收緊，此前政策措辭為管控房價過快上漲，18年直接調(diào)整為嚴(yán)防房價上漲，不再留有松動空間。政策收緊后，房企紛紛降價售賣樓盤項(xiàng)目。

18年北京朝陽區(qū)房屋均價七萬，到2021年均價漲到七萬四，三年漲幅不足一成。19年國內(nèi)股市出現(xiàn)波動，20年全球疫情爆發(fā)，海外多國開啟降息放水、全民發(fā)放補(bǔ)貼模式，全球流動資金大幅增多。

原本19年三道紅線政策會嚴(yán)格約束房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，接連遭遇股市波動、疫情沖擊，外部流動性泛濫多重因素影響，行業(yè)管控節(jié)奏隨之變化。21年正式落地三道紅線，同期相關(guān)會議明確表態(tài)，短期內(nèi)不再依靠房地產(chǎn)拉動經(jīng)濟(jì)，并非永久摒棄樓市拉動作用，后續(xù)依舊會根據(jù)經(jīng)濟(jì)形勢靈活調(diào)整。

21年出臺樓市管控政策，22年美聯(lián)儲開啟加息收緊資金，雙重作用疊加之下，房企資金鏈承壓斷裂。樓市限購限制房屋流通性，限貸削弱房產(chǎn)金融屬性，疊加三道紅線層層約束，房產(chǎn)市場交易活躍度大幅下降，房價進(jìn)入下行周期。

國內(nèi)房地產(chǎn)屬于典型政策主導(dǎo)市場，資產(chǎn)配置可以優(yōu)先考慮國內(nèi)GDP排名前十的城市房產(chǎn)，合理借助杠桿購置房產(chǎn)，能夠穿越經(jīng)濟(jì)周期，提前鎖定資產(chǎn)價值。

樓市有著清晰的漲跌周期規(guī)律，基本呈現(xiàn)四年上漲、五年調(diào)整的循環(huán)模式。22到25年房價歷經(jīng)四年回落調(diào)整，26年樓市定位再度明確，房地產(chǎn)被定義為國民經(jīng)濟(jì)重要支柱，也是居民財富重要依托。

樓市緊密關(guān)聯(lián)民眾切身利益與家庭財富，同時也關(guān)乎整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展。購房大多以首付搭配銀行貸款的形式入手，政策層面釋放支持信號，就是明確的市場導(dǎo)向。

當(dāng)下購房可以遵循實(shí)用原則，優(yōu)先選擇房租能夠覆蓋月供的房源，優(yōu)選精裝修現(xiàn)房，最大程度降低持有風(fēng)險。按照過往周期漲幅推算，資產(chǎn)增值空間可觀，即便保守預(yù)估也能獲得不錯收益。

目前房價已經(jīng)處于低位區(qū)間，繼續(xù)大幅下跌會觸發(fā)系統(tǒng)性金融風(fēng)險，下行空間基本受限，綜合政策導(dǎo)向與周期規(guī)律來看，新一輪房地產(chǎn)上漲周期即將到來。