每一個(gè)樓花，都是獨(dú)一無(wú)二的。這里是樓花網(wǎng)。

北京豐臺(tái)土拍，好戲連臺(tái)。

5月26日，蒲黃榆0017地塊買家誕生。

招商蛇口、河北鑫界、上海大華、綠城中國(guó)、保利發(fā)展、廈門國(guó)貿(mào)6家房企參拍。

經(jīng)過(guò)165輪舉牌，河北鑫界以10.476億元摘得，溢價(jià)率16.4%，折合樓面價(jià)6.22萬(wàn)元/平米。

蒲黃榆0017地塊成為今年北京土拍市場(chǎng)上，第四宗溢價(jià)地；也是截至目前，參與房企最多的一次。

更難得的是，它成功吸引了上海大華和河北鑫界兩家民企參加，成為近兩年來(lái)，北京土拍市場(chǎng)上，民營(yíng)開(kāi)發(fā)商參與最多的一次土拍。

前者在北京的代表作，是位于昌平朱辛莊的大華啟宸府，2023年9月開(kāi)盤即售罄；后者則是東城金魚池DC-0127-0101地塊的開(kāi)發(fā)商，在0017地塊北邊2.8公里處。

土拍現(xiàn)場(chǎng)，河北鑫界全程剛猛、氣勢(shì)凌人，一副勢(shì)在必得的樣子。

最終，它也笑到了最后。

0017地塊的位置不錯(cuò)。

雖隸屬豐臺(tái)，但地緣上更貼近東城——緊挨南二環(huán)玉蜓橋，過(guò)了就是東城區(qū)。距離天壇公園的直線距離，也就是600米。

但，璧有瑕。

花姐認(rèn)為，蒲黃榆地塊存在以下兩個(gè)問(wèn)題：

1、配建包袱過(guò)重，須代建派出所和街坊路；2、南向建筑退線十分嚴(yán)重。

這，導(dǎo)致它很難出好的產(chǎn)品。

前世今生

豐臺(tái)有一個(gè)著名的危改項(xiàng)目：蒲黃榆一里、四里。

在最初的規(guī)劃，蒲黃榆這兩個(gè)危改項(xiàng)目，是連片劃分的商住混合用地，無(wú)單獨(dú)的宅地。

2013年5月，北京市曾對(duì)蒲黃榆一里、四里危改項(xiàng)目，做過(guò)一輪調(diào)規(guī)，核心點(diǎn)為：

1、減少原規(guī)劃較多的商業(yè)金融用地，增加了住宅的面積比例；

2、優(yōu)化了整個(gè)地塊的邊界和道路走向，把0017地塊，單獨(dú)規(guī)劃成居住用地；

3、明確了整個(gè)地塊的限高不超過(guò)45米，容積率≤2.0。

此次調(diào)規(guī)在2014年6月完成，相當(dāng)于對(duì)蒲黃榆一里、四里危改項(xiàng)目，做了定型——以住宅為主。

最后，蒲黃榆危改項(xiàng)目的定版方案是這樣的：

1、一里的0017地塊為商品房用地，用地規(guī)模0.982萬(wàn)平米，地上建筑規(guī)模1.98萬(wàn)平米；

2、一里的679、四里的677號(hào)和幼兒園，總建筑面積約14.95萬(wàn)㎡，占地9.36萬(wàn)㎡，地下5.59萬(wàn)㎡。

有了這個(gè)定位之后，0017地塊才得以在今年第三輪供地清單登場(chǎng)，直到今天成功競(jìng)拍。

而那兩塊回遷房用地，也定下了設(shè)計(jì)方案，總投資8.97億元，工期1060天，目前正在開(kāi)展招投標(biāo)工作。

隨著0017地塊誕生買家，蒲黃榆危改項(xiàng)目取得了關(guān)鍵的進(jìn)展。

強(qiáng)排預(yù)測(cè)

蒲黃榆0017地塊，很迷你。

它的長(zhǎng)相似梯形：東西84.4米，南北116.5米，南北走向，東北角缺角。

明面上，它背了兩個(gè)包袱：

1、增設(shè)11米寬的東西向街坊路一條，面積976平米，計(jì)入容積率；2、增設(shè)3000平米的派出所一處。

花姐測(cè)算，這兩個(gè)代建的項(xiàng)目，預(yù)計(jì)共計(jì)占地約0.2公頃——派出所約占0.1公頃，導(dǎo)致住宅的實(shí)際占地約0.78公頃。

在扣除3000平米派出所面積，實(shí)際住宅建面為1.68萬(wàn)平米。

如此一來(lái)，0017地塊的實(shí)際住宅用地參數(shù)為：占地0.78公頃、建面1.68萬(wàn)平米，容積率約為2.15，限高45米。

在這個(gè)條件下做規(guī)劃，須考慮兩個(gè)問(wèn)題：

1、派出所設(shè)在哪里？2、南面679號(hào)地帶來(lái)的退線是多少？

花姐給出一版強(qiáng)排方案：

1、建議派出所設(shè)在東南角，既方便出警，也可以擋住東面寬65米的蒲黃榆路的噪音。

最關(guān)鍵的是，可以將它填在原本應(yīng)有的退線里；派出所南北走向，北面3層、南面6層；

2、南面679號(hào)地的最后一排，為高度45米的板樓，意味著它與0017地塊之間至少間隔77米。

花姐測(cè)算，0017地塊第一排住宅，須退街坊路北線的距離約52米。

據(jù)此，花姐猜測(cè)0017地塊，將排三棟住宅樓，1棟一個(gè)單元，另2棟各兩個(gè)單元，戶型面積在140平米左右。

3、小區(qū)的主入口和車庫(kù)出入口，都設(shè)在南面的街坊路上。

四個(gè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手

蒲黃榆0017地塊塵埃落定后，豐臺(tái)樓市又多了一個(gè)豪宅項(xiàng)目。

它有三個(gè)主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手：

1、北京城建祈年大街項(xiàng)目

2015年11月19日，北京城建以20.28億元、溢價(jià)4%，摘得東城區(qū)祈年大街地塊，綜合樓面價(jià)為8.11萬(wàn)元/平米。其中住宅樓面價(jià)達(dá)到10.36萬(wàn)元/平米，是北京單價(jià)地王紀(jì)錄。

祈年大街項(xiàng)目共分4個(gè)子地塊，占地2.27公頃，規(guī)劃地上建面2.5萬(wàn)㎡，容積率僅1.1。

和0017地塊存在競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系的，為南邊的0203和0204地塊，可規(guī)劃成4至5層大平層或疊墅產(chǎn)品。（詳見(jiàn)《天價(jià)四合院，中海放棄了》）

截至目前，北京城建對(duì)它的進(jìn)展緩慢。

2、豐臺(tái)金茂璞逸豐宜

它位于0017地塊的東南1.9公里外，2023年10月，由中國(guó)金茂以40.13億元底價(jià)拿下，折合樓面價(jià)5.75萬(wàn)元/平。

截至目前，金茂璞逸豐宜供應(yīng)432套，網(wǎng)簽342套，成交均價(jià)9.04萬(wàn)元/平，網(wǎng)簽金額43.62元億元，地價(jià)覆蓋率108.69%.

它的主要戶型為110㎡、135㎡、153㎡和190㎡。

3、東城區(qū)西革新里危改項(xiàng)目

西革新里危改項(xiàng)目包含 0504-602 南和 0504-607 兩個(gè)地塊，用地面積約1.2公頃，地上建筑面積約2.52萬(wàn)平方米，容積率約2.1。

它在去年第四輪和今年第一輪進(jìn)入供地清單，至今沒(méi)有上架。

4、東城金魚池DC-0127-0101地塊

2024年7月3日，河北鑫界以3.375億元、溢價(jià)率25%，拿下金魚池0101地塊，住宅銷售指導(dǎo)價(jià)15.1萬(wàn)元/平。

金魚池0101地塊很小，占地3027.632平方米，建筑規(guī)模5550平方米，其中，住宅建筑面積僅1700平方米，自持公建3850平方米。

它地塊的具體尺寸為：西面長(zhǎng)63米，北面長(zhǎng)47米，東面74米、南面34米，建筑限高18米。

今年3月，國(guó)家文物局曾向金魚池0101地塊發(fā)文，稱該地塊位于全國(guó)重點(diǎn)文物保護(hù)單位天壇建設(shè)控制地帶內(nèi)，須向國(guó)家文物局匯報(bào)后，方能給出后續(xù)意見(jiàn)。

這導(dǎo)致其后續(xù)開(kāi)發(fā)，無(wú)明確時(shí)間表。

不過(guò)，這并不能阻擋河北鑫界，對(duì)北京內(nèi)城土地的熱愛(ài)。

硬剛一眾實(shí)力房企，拿下蒲黃榆0017地塊后，這家民營(yíng)房企會(huì)拿出什么樣的作品呢？