近日，杭州市規劃和自然資源局發布《杭州市余杭區良渚東單元YH030704-06、YH030704-08等地塊詳規調整公示》，公示時間自2026年5月15日至5月26日。

01

商改住的具體內容

本次調整范圍涉及YH030704-06、YH030704-08等共6個地塊，北至橋良路，南至規劃支路，東至杭行路，西至西塘路，總面積25.37公頃。核心調整內容為：將原有的兩宗商業/商務金融用地調整為1宗商住用地和1宗商業/商務金融用地。

調整后的核心宅地指標如下：

地塊編號

YH030704-06

用地性質

R2/B（二類城鎮住宅用地/商業服務業用地）

用地面積

4.59萬㎡

容積率

2.1

建筑密度

35%

綠地率

30%

建筑高度

100米

住宅建筑面積

不大于8.6萬㎡

官方對此次調整給出的原因為："為優化良渚新城商務辦公市場供需關系，優化城市空間布局，適配城市發展需求，提升片區活力"，擬對用地布局和規劃指標進行調整。

02

調整背景：商辦市場承壓，"商轉住"成趨勢

此次"商改住"并非孤立現象，而是有清晰的市場背景與政策依據雙重支撐。

從市場層面看，杭州商辦市場整體承壓。根據數據，2026年4月杭州甲級寫字樓空置率仍處于11.36%的高位；商辦用地供應端持續收縮，推出量同比下滑76.3%；商辦用地成交樓面價同比下跌至2868元/㎡，市場整體供應在收縮，但需求消化能力仍有限。在此背景下，新增商辦供應已不符合區域市場的真實需求。

從政策層面看，本次調整完全契合杭州市頂層政策導向。《杭州市住房保障和房地產發展"十四五"規劃》明確提出："加強區域商業規劃論證。規范商業辦公等非住宅類項目規劃配置，提高商業、辦公供應的有效性和精準度，對于商業庫存較高地區，適當調整商辦用途，探索‘商轉住’、‘商轉產’等創新方式加快消化存量商辦物業。良渚東單元YH030704-06等地塊的調整，正是這一政策在具體片區層面的落地實踐。

03

周邊規劃宅地分布：玉湖CBD宅地連片成熟

片區核心配套：玉湖公園奠定景觀價值

良渚玉湖公園總用地面積37.4萬平方米，其中水域面積14.54萬平方米，東至杭行路、西至西塘路、南至良運街、北至郁宅路，是集生活游憩、智慧科技、文化展示、戶外健身、商務交流等功能于一體的城市生活棲息地。本次調整的YH030704-06地塊即緊鄰這一稀缺景觀資源。

玉湖CBD依托玉湖公園打造城市綠肺與生態會客廳，并以杭州大悅城、潤珹置地中心、城北萬象城等城市地標共同構成核心商圈，被定位為杭州城市新中心、未來生活新典范。

西側：中建·玉湖之星已近尾盤

調整地塊西側的中建·玉湖之星目前仍在售，業態為高層，主力戶型115-185㎡，近期成交均價31246元/㎡。目前項目已處在尾盤銷售階段，這表明片區高端改善需求被充分驗證。

同片區4月28日土拍：YH030703-34地塊超高溢價成交

最具說服力的論據是2026年4月28日的土拍。與本次調整地塊同屬良渚東單元的YH030703-34地塊，由招商蛇口經過62輪競價，以總價10.25億元、溢價率43.33%競得，成交樓面價16483元/㎡。

該地塊出讓面積28278㎡，容積率2.2，可建建筑面積62212㎡，起始樓面價11500元/㎡，參與競拍主體多達13家，包括中建三局、大家房產、濱江集團、綠城中國、興耀房產、中天美好集團&海威置業、建杭置業、建發房產、越秀地產、英冠控股、西子房產等。在當前杭州土拍‘點狀熱度’的市場格局下，43.33%的溢價率與13家房企同場競爭的盛況，充分證明品牌房企對玉湖CBD住宅市場的高度看好。

招商蛇口拿地后隨即推進規劃。據2026年5月19日公示，項目總用地面積約2.83萬平方米，總建筑面積約9.69萬平方米，容積率2.2，規劃建造12幢住宅樓，包括8幢14至17層的高層住宅和4幢8層的多層洋房住宅。

板塊南翼：濱江望舟府月銷百套

位于板塊南翼良渚管委會旁的濱江望舟府，于2026年3月首開，以3.3萬元/㎡均價完成首開售罄和二開加推，一個月銷售超百套，目前處在銷售主力期。

更大范圍良渚板塊：宅地供應活躍

近年來，良渚及周邊單元亦有多宗宅地成交：2024年12月31日出讓的良渚西單元YH040203-31地塊由建發房產以94999萬元競得，樓面價15962元/㎡，溢價率15.85%；同日出讓的良渚文化村單元YH060201-13地塊成交樓面價15000元/㎡。整個良渚東單元規劃總人口22.1萬人，構建"雙軸聯六片、五芯聚產核、綠廊環城野"的總體格局，是大城北核心區的重要組成部分。

04

結論與解讀：調整折射對市場的信心

綜合事件本身、政策背景、周邊土地及新房市場表現，本次"商改住"調整可從以下幾個維度解讀：

1. 供給端邏輯：周邊宅地市場已被充分驗證。 中建·玉湖之星已進入尾盤銷售階段，濱江望舟府首開即售罄、單月銷售超百套，招商蛇口在4月28日土拍中以43.33%溢價率、62輪競價從13家房企的爭搶中勝出，并迅速推進12幢住宅樓的規劃落地。這些充分證明玉湖CBD的住宅市場具備旺盛的有效需求和品牌房企的高度看好。

2. 政策端邏輯：與"十四五"規劃"商轉住"政策高度一致。 杭州"十四五"規劃明確鼓勵"對于商業庫存較高地區，適當調整商辦用途，探索'商轉住'、'商轉產'等創新方式加快消化存量商辦物業"。本次調整正是化解片區商辦供應過剩、優化空間布局的具體實踐。

3. 市場端邏輯：規劃部門此時將一宗商業地塊轉為住宅，本質上是順應市場真實需求，將稀缺的玉湖一線土地資源釋放到更高效率的住宅市場。

4. 信心解讀：規劃調整是對市場最直接的官方背書。 此次"商改住"既是對周邊商辦市場過剩的糾偏，更是對良渚東單元住宅市場未來去化能力和價值兌現的高度認可——只有在確信住宅地塊能夠順利出讓、穩定開發、有效去化的前提下，才會做出商改住調整。這種"用腳投票"式的規劃調整，比任何市場口號都更具說服力，是對玉湖CBD乃至良渚東單元住宅市場前景最直接、最務實的背書。

THE END

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