文/北京進(jìn)深 林振興

豐臺(tái)土拍，火藥味十足。繼太平橋地塊鏖戰(zhàn)155輪之后，蒲黃榆地塊再次燃起了戰(zhàn)火。

5月26日下午，福鑫地產(chǎn)（河北鑫界）、廈門(mén)國(guó)貿(mào)、保利發(fā)展、上海大華、招商蛇口、綠城中國(guó)，六路房企齊聚帝都，圍獵蒲黃榆0017地塊。

這是北京2026年至今，房企參與度最高的一次土拍狂歡。

更刺激的是，這次不僅央國(guó)企下場(chǎng)，連許久未見(jiàn)的“外地兵團(tuán)”也殺回來(lái)了：廈門(mén)的、上海的，甚至還有河北的房企，全被炸了出來(lái)。

福鑫地產(chǎn)舉牌人，穿了一件很討喜的橘色T恤，開(kāi)場(chǎng)就沒(méi)打算客氣，上來(lái)就連抬5手，直接給了坐在一旁的央國(guó)企大佬們一個(gè)下馬威。

前半場(chǎng)，外來(lái)房企兇得像餓狼，福鑫更是“單挑”廈門(mén)國(guó)貿(mào)、上海大華，絲毫不虛。

到了中場(chǎng)，場(chǎng)面一度失控。整整14輪舉牌，全是福鑫一個(gè)人的獨(dú)角戲。 周?chē)拈_(kāi)發(fā)商看傻了，筆都忘了動(dòng)，只能眼睜睜看著那個(gè)橘色身影在會(huì)場(chǎng)前排“舞獅”。

眼看地價(jià)飆升，招商蛇口終于坐不住了。

畢竟去年4月至今一直“斷糧”，急需補(bǔ)倉(cāng)的它開(kāi)始覺(jué)醒，與福鑫展開(kāi)了激烈的1v1極限拉扯。

最戲劇性的一幕是，沖刺階段，福鑫舉牌人突然接了個(gè)電話，像是拿到了老板的最終授權(quán)，掛了電話轉(zhuǎn)身就是加價(jià)！

倒是剛拿下太平橋地塊的保利，今天異常淡定，全程“躺平”看戲，甚至有網(wǎng)友打趣道，“保利滿(mǎn)足了，轎子抬得夠高了”。

最終，耗時(shí)50分鐘，經(jīng)過(guò)158手舉牌，由福鑫地產(chǎn)（河北鑫界）以10.476億元的總價(jià)奪得蒲黃榆地塊，折合樓面價(jià)5.28萬(wàn)元/㎡，溢價(jià)率16.4%，成為今年為止北京最搶手的地塊。

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今日主角——福鑫(北京)房地產(chǎn)，它的背后是河北鑫界，實(shí)控人叫水福來(lái)。

2024年7月，河北鑫界以3.375億元“奪食”金魚(yú)池地塊，雖然住宅建筑面積僅1700平方米，但溢價(jià)率卻飆到了25%，堪稱(chēng)瘋狂。

但詭異的是，兩年過(guò)去了，這塊地至今沒(méi)有傳出任何設(shè)計(jì)方案。甚至有小道消息傳出，河北鑫界打算轉(zhuǎn)手。

直到今年2月27日，一封來(lái)自北京市文物局的告知函，揭開(kāi)了金魚(yú)池地塊“難產(chǎn)”的冰山一角。

內(nèi)文提及，“該項(xiàng)目涉及天壇建設(shè)控制地帶內(nèi)進(jìn)行文物保護(hù)工程以外的其他建設(shè)工程。”

可水福來(lái)對(duì)北京，是真的愛(ài)得深沉。兩年后，他又卷土重來(lái)，盯上了蒲黃榆地塊。而金魚(yú)池地塊，離這兒也就3公里左右。

不同于福鑫的“賭一把”，保利和招商顯然是有備而來(lái)。這兩家巨頭做足了功課，率先發(fā)布招標(biāo)計(jì)劃，一個(gè)帶著3億預(yù)算，一個(gè)揣著14億，氣勢(shì)洶洶殺向二環(huán)邊。

但沒(méi)想到勢(shì)在必得的“國(guó)家隊(duì)”，最后還是敗給了想翻盤(pán)的“地頭蛇”。

02

河北鑫界成立于2005年，注冊(cè)資本2000萬(wàn)元，初始股東為韓金平、王滿(mǎn)庫(kù)、李芬娣。2018年9月，該房企股東大換血，目前由水福來(lái)和李淑英分別持股50%。

在河北，鑫界最有爭(zhēng)議的是曾開(kāi)發(fā)過(guò)爛尾樓。

據(jù)了解，天水麗城二期(鑫界9號(hào)院)項(xiàng)目由河北鑫界于2013年開(kāi)工建設(shè)。項(xiàng)目A地塊占地47畝、B地塊占地12.85畝，規(guī)劃建設(shè)7棟住宅樓、2棟商業(yè)辦公樓，住宅建筑面積17萬(wàn)平方米，2014年因資金緊張停工。

該項(xiàng)目2013年、2015年兩次列入房地產(chǎn)專(zhuān)項(xiàng)整治范圍，2017年列入解遺臺(tái)賬，2019年納入石家莊市“爛尾樓”整治范圍，并作為石家莊市第1批“爛尾樓”項(xiàng)目清單向社會(huì)公示，接受群眾監(jiān)督。

此外，河北鑫界開(kāi)發(fā)的另一個(gè)項(xiàng)目——鑫界王府，還卷入了合同糾紛。

據(jù)樂(lè)居財(cái)經(jīng)獲悉，孫先生為裕華區(qū)鐵誠(chéng)佳安門(mén)業(yè)商行（現(xiàn)注銷(xiāo)）的經(jīng)營(yíng)者，2012年2月至2013年10月，他與河北鑫界簽訂了多個(gè)關(guān)于鑫界王府項(xiàng)目的鋼銅門(mén)及鋼銅窗施工協(xié)議。

合同約定，孫先生承攬被告鑫界王府項(xiàng)目鋼銅門(mén)及鋼銅窗制作及安裝工程。據(jù)他陳述，合同簽訂后，他按照約定履行了制作及安裝義務(wù)，鑫界、物業(yè)公司及監(jiān)理公司已驗(yàn)收合格，但鑫界未按照約定給付工程款，截止孫先生起訴，鑫界尚欠他工程款430170元。

最終，法院判決，河北鑫界房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司償還孫先生工程款430170元及利息。

03

之所以，那么多房企死磕蒲黃榆，是因?yàn)樵摰貕K總價(jià)不高。

對(duì)于手里沒(méi)多少子彈、急需補(bǔ)倉(cāng)的房企來(lái)說(shuō)，這種小地塊就是最好的“解饞菜”。

而且位置是真的香，二環(huán)邊上，到天安門(mén)直線距離5公里左右。

鄰近地鐵5號(hào)線與14號(hào)線換乘站蒲黃榆站，周邊生活配套設(shè)施都不錯(cuò)，有NTP新城廣場(chǎng)、GOGO新世代商業(yè)中心、北京中醫(yī)藥大學(xué)東方醫(yī)院方莊院區(qū)、天壇公園、方莊體育公園等。

最重要的是，這個(gè)板塊已經(jīng)斷供多年，周邊房子也老，跟不上今天的“好房子”需求，這就是典型的“剪刀差”機(jī)會(huì)。

當(dāng)然，這塊地也有明顯的Bug——體量不大，不好做太舒適的園林，是個(gè)“螺螄殼里做道場(chǎng)”的活兒，極度考驗(yàn)設(shè)計(jì)功力。

占地面積不到1公頃，規(guī)劃地上建面約1.98萬(wàn)㎡，容積率2.02，限高45米，估計(jì)也就供應(yīng)100套左右房源。

不過(guò)小體量也有它的優(yōu)勢(shì)，這種絕版地段天生適合做高端改善產(chǎn)品。只要把產(chǎn)品力拉滿(mǎn)，完全能精準(zhǔn)承接?xùn)|城的外溢客群。

蒲黃榆地塊還有兩個(gè)“包袱”，需配建地上建筑規(guī)模約3000㎡的派出所，還有一條11米寬、東西向的街坊路。

扣除配建后，容積率達(dá)到2.24以上，可售住宅建面約1.68㎡，成交樓面價(jià)被拉高到6.22萬(wàn)/㎡。

此外，南向建筑退線十分嚴(yán)重。南面679號(hào)地的最后一排，為高度45米的板樓，意味著它與0017地塊之間至少間隔77米。

說(shuō)白了，這塊地還是有不少硬傷，這就是為何其他央國(guó)企不硬拼到最后的原因，而民企福鑫是否將這個(gè)賬算清楚了？

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蒲黃榆地塊的掛牌節(jié)奏堪稱(chēng)“閃電戰(zhàn)”。4月20日進(jìn)入了預(yù)申請(qǐng)流程，次日就轉(zhuǎn)正，據(jù)說(shuō)激活方是上海大華。

但熱鬧歸熱鬧，一個(gè)靈魂拷問(wèn)擺在這兒：

16.4%的溢價(jià)率，究竟是房企對(duì)北京樓市回暖投下的“信心票”，還是為了維持生存規(guī)模，不得不進(jìn)行的焦慮性“補(bǔ)倉(cāng)”？

對(duì)比二環(huán)新房近10萬(wàn) 的均價(jià)，蒲黃榆地塊的利潤(rùn)空間確實(shí)很誘人。

地塊西側(cè)距離不到2公里的北京城建天壇府，二手房掛牌12萬(wàn)元/㎡；東南邊3公里的金茂璞逸豐宜，新盤(pán)網(wǎng)簽均價(jià)約9.06萬(wàn)元/㎡。

蒲黃榆地塊位置更靠近內(nèi)城，而且還有“好房子”政策加持，大概率能站上10萬(wàn) /㎡？

注意，是“大概率”，不是“穩(wěn)了”。

想賣(mài)到這個(gè)價(jià)，得有足夠驚艷的產(chǎn)品力，還得考驗(yàn)操盤(pán)手的營(yíng)銷(xiāo)功力——畢竟要讓市場(chǎng)接受一套和東西城差不多價(jià)格的房子，不是光靠地段就能糊弄過(guò)去的。

05

今年豐臺(tái)土拍，是真把壓箱底的“好貨”翻出來(lái)了，二環(huán)、三環(huán)邊的地，一宗接一宗往外甩。

其中，萬(wàn)泉寺B地塊，雖為底價(jià)成交，卻是北京今年為止總價(jià)最高的地塊，由華潤(rùn)置地以57.7億元摘得，加上配建，住宅樓面達(dá)到6.23萬(wàn)元/㎡。

太平橋1號(hào)地則以15.4%的溢價(jià)成交，由保利霸氣奪下，總價(jià)超41.5億元，樓面價(jià)達(dá)到6.67萬(wàn)元/㎡（含配建）；

此外，豐臺(tái)橋南地塊也已排進(jìn)拍賣(mài)日程表，位置略遜上述幾塊地，但勝在低密，1.1的容積率，即使去掉配建也不超過(guò)1.6。同樣是"小而美"，值得蹲一波。

但別忘了——這兩年開(kāi)發(fā)商談豐臺(tái)色變不是沒(méi)原因：豪宅扎堆、流速慢、去化周期長(zhǎng)。

現(xiàn)在，一下子又?jǐn)D入福鑫蒲黃榆 華潤(rùn)萬(wàn)泉寺 保利太平橋，三盤(pán)齊聚，高端貨同期進(jìn)場(chǎng)，片區(qū)競(jìng)爭(zhēng)直接拉滿(mǎn)。

各家想跑贏？別指望快銷(xiāo)。

做好打持久戰(zhàn)的準(zhǔn)備，拿產(chǎn)品力熬，才是正解。