上海
一個地區房地產發展的潛力，與人口密切相關。
前天，我們分析了 2025 年度全國大類地區的人口增速變化。
今天，更詳細地比對分析 全國50 個大中城市的人口增速變化。
2025 年度全國 50個重點城市總體同比增速為 0.4%，但城市間分化非常嚴重。
我們通過兩張圖來細看 50 個城市的具體情況。
第一張圖，展示了全國一線、二線城市的人口增速走勢。
2025 年相比 2024 年，增速較高的城市主要有：
濟南增長超 1%，寧波增長接近 1%。
人口減少的城市有 5 個：北京、重慶、天津、西寧、哈爾濱。
上海增長 0.21%
廣州同比增長 0.65%
深圳暫未公布，估計接近廣州
南京增長 0.65%
杭州增長 0.6%
蘇州增速弱于南京和杭州
鄭州、武漢表現偏弱，增速僅 0.4% 左右
福州、廈門更弱
南昌表現不錯，估計增速 0.7%
成都表現偏弱，僅 0.28%
南寧、海口、昆明表現亮眼，增速均超 0.6%
太原偏弱，僅 0.2%
青島增長 0.7%
西安增長 0.5%
蘭州偏弱
呼和浩特增長 0.6%
長春、沈陽小幅增長
大連增速接近 0
再來觀察強三線城市：
增速最強的是東莞，增長 1.7%，全國一枝獨秀，也是全國增速最高的城市。
主要原因是 2025 年東莞放松人口落戶政策，進一步加碼人才引進政策 。
惠州增長 1.25%，增速全國排名第二。
佛山、珠海數據未公布，但估計表現偏強；
無錫、常州表現尚可，增速在 0.5% 左右；
蕪湖、金華表現不錯，增速略超 0.6%；
南通、廊坊、泉州、洛陽、蚌埠、岳陽這幾個城市人口同比減少。
總體來看，特征清晰：
東部地區表現明顯強于中部、西部，東北地區最弱。
東部地區中，大灣區表現亮眼，廣州、深圳、東莞、佛山、珠海、惠州等核心城市表現均佳，東莞增速領跑全國。
這說明過去兩年，新質生產力快速發展，AI、半導體、芯片、儲能、機器人等新興產業在珠三角布局密集，對吸納就業人口起到關鍵作用。
長三角的科技產業與人口增長，表現也不錯，但相比大灣區略有遜色。
接下來，對比幾組典型城市：
廣州 vs 成都
廣州為一線城市，成都為新一線城市，二者人口增速走勢相近，均從 2019 年開始明顯下滑。
2019 年之前，廣州增速高于成都；
2019 年后多數時段，成都增速反超廣州，體現出成都的后發優勢。
但 2024-2025 年，廣州增速再次超過成都，近兩年成都增速僅 0.3% 左右，跑輸全國 50 個城市 0.4%-0.45% 的平均增速。
成都雖為知名休閑之都，但人口增速并不突出，與另一休閑之都杭州差距明顯：2025 年杭州增速 0.81%，遠超成都的 0.28%。
過去幾年杭州、成都樓市熱度均較高，但中長期買房投資，優先選杭州。
濟南 vs 鄭州
2025 年，北方地區增速最高的城市是濟南，青島表現也較好，核心原因是區位、人口吸附力及產業優勢。
2020 年前，鄭州人口增速顯著高于濟南：鄭州依托全國交通樞紐、國家中心城市地位，城市擴張快，全省人口吸附力強；
同期濟南交通樞紐地位較弱、城市發展慢，且山東人口總量少于河南，省內還有青島分流人口，濟南對省內人口吸附力遠不及鄭州。
2020 年后，濟南多數年份增速超過鄭州，2025 年濟南增速超 1%，鄭州僅 0.4%。
這意味著鄭州的交通樞紐、國家中心城市紅利期已過，人口吸附力下滑；濟南后發優勢凸顯。
疫情后民營經濟弱于國有經濟，山東及濟南國有經濟占比高于河南及鄭州，進一步支撐濟南人口增長。
人口增速差異也傳導至樓市：過去三四年全國樓市降溫，濟南房價跌幅小于鄭州，人口基本面強弱轉換是核心原因之一。
無錫 vs 東莞
過去兩年大灣區、長三角城市群人口變化差異顯著，2025 年東莞增速全國第一，我們對比無錫（長三角）與東莞（珠三角）：
兩城市經濟體量相近，過去多年人口增速走勢相似，但東莞增速絕對值整體高于無錫，體現珠三角、長三角人口面差異。
2018-2022 年，東莞人口增速略弱于無錫，此階段東莞主動淘汰落后產能、培育新質生產力。
2023 年起，東莞增速明顯反超無錫，2024-2025 年差距進一步拉大，2025 年增速大幅領先。
2024 年東莞增速已連續兩年超無錫，說明其經濟調整基本到位，新經濟發展勢頭強勁，對務工人口吸附力持續增強。
展望未來，東莞發展勢頭預計優于無錫。
本期節目結合上期內容，詳細對比了大灣區、長三角城市群人口變化，重點分析了多組典型城市。
還有很多城市未展開細聊，后續有機會再深入分析。
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