一個(gè)地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展的潛力，與人口密切相關(guān)。

前天，我們分析了 2025 年度全國大類地區(qū)的人口增速變化。

今天，更詳細(xì)地比對分析 全國50 個(gè)大中城市的人口增速變化。

2025 年度全國 50個(gè)重點(diǎn)城市總體同比增速為 0.4%，但城市間分化非常嚴(yán)重。

我們通過兩張圖來細(xì)看 50 個(gè)城市的具體情況。

第一張圖，展示了全國一線、二線城市的人口增速走勢。

2025 年相比 2024 年，增速較高的城市主要有：

濟(jì)南增長超 1%，寧波增長接近 1%。

人口減少的城市有 5 個(gè)：北京、重慶、天津、西寧、哈爾濱。

上海增長 0.21%

廣州同比增長 0.65%

深圳暫未公布，估計(jì)接近廣州

南京增長 0.65%

杭州增長 0.6%

蘇州增速弱于南京和杭州

鄭州、武漢表現(xiàn)偏弱，增速僅 0.4% 左右

福州、廈門更弱

南昌表現(xiàn)不錯(cuò)，估計(jì)增速 0.7%

成都表現(xiàn)偏弱，僅 0.28%

南寧、?？?、昆明表現(xiàn)亮眼，增速均超 0.6%

太原偏弱，僅 0.2%

青島增長 0.7%

西安增長 0.5%

蘭州偏弱

呼和浩特增長 0.6%

長春、沈陽小幅增長

大連增速接近 0

再來觀察強(qiáng)三線城市：

增速最強(qiáng)的是東莞，增長 1.7%，全國一枝獨(dú)秀，也是全國增速最高的城市。

主要原因是 2025 年東莞放松人口落戶政策，進(jìn)一步加碼人才引進(jìn)政策 。

惠州增長 1.25%，增速全國排名第二。

佛山、珠海數(shù)據(jù)未公布，但估計(jì)表現(xiàn)偏強(qiáng)；

無錫、常州表現(xiàn)尚可，增速在 0.5% 左右；

蕪湖、金華表現(xiàn)不錯(cuò)，增速略超 0.6%；

南通、廊坊、泉州、洛陽、蚌埠、岳陽這幾個(gè)城市人口同比減少。

總體來看，特征清晰：

東部地區(qū)表現(xiàn)明顯強(qiáng)于中部、西部，東北地區(qū)最弱。

東部地區(qū)中，大灣區(qū)表現(xiàn)亮眼，廣州、深圳、東莞、佛山、珠海、惠州等核心城市表現(xiàn)均佳，東莞增速領(lǐng)跑全國。

這說明過去兩年，新質(zhì)生產(chǎn)力快速發(fā)展，AI、半導(dǎo)體、芯片、儲能、機(jī)器人等新興產(chǎn)業(yè)在珠三角布局密集，對吸納就業(yè)人口起到關(guān)鍵作用。

長三角的科技產(chǎn)業(yè)與人口增長，表現(xiàn)也不錯(cuò)，但相比大灣區(qū)略有遜色。

接下來，對比幾組典型城市：

廣州 vs 成都

廣州為一線城市，成都為新一線城市，二者人口增速走勢相近，均從 2019 年開始明顯下滑。

2019 年之前，廣州增速高于成都；

2019 年后多數(shù)時(shí)段，成都增速反超廣州，體現(xiàn)出成都的后發(fā)優(yōu)勢。

但 2024-2025 年，廣州增速再次超過成都，近兩年成都增速僅 0.3% 左右，跑輸全國 50 個(gè)城市 0.4%-0.45% 的平均增速。

成都雖為知名休閑之都，但人口增速并不突出，與另一休閑之都杭州差距明顯：2025 年杭州增速 0.81%，遠(yuǎn)超成都的 0.28%。

過去幾年杭州、成都樓市熱度均較高，但中長期買房投資，優(yōu)先選杭州。

濟(jì)南 vs 鄭州

2025 年，北方地區(qū)增速最高的城市是濟(jì)南，青島表現(xiàn)也較好，核心原因是區(qū)位、人口吸附力及產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢。

2020 年前，鄭州人口增速顯著高于濟(jì)南：鄭州依托全國交通樞紐、國家中心城市地位，城市擴(kuò)張快，全省人口吸附力強(qiáng)；

同期濟(jì)南交通樞紐地位較弱、城市發(fā)展慢，且山東人口總量少于河南，省內(nèi)還有青島分流人口，濟(jì)南對省內(nèi)人口吸附力遠(yuǎn)不及鄭州。

2020 年后，濟(jì)南多數(shù)年份增速超過鄭州，2025 年濟(jì)南增速超 1%，鄭州僅 0.4%。

這意味著鄭州的交通樞紐、國家中心城市紅利期已過，人口吸附力下滑；濟(jì)南后發(fā)優(yōu)勢凸顯。

疫情后民營經(jīng)濟(jì)弱于國有經(jīng)濟(jì)，山東及濟(jì)南國有經(jīng)濟(jì)占比高于河南及鄭州，進(jìn)一步支撐濟(jì)南人口增長。

人口增速差異也傳導(dǎo)至樓市：過去三四年全國樓市降溫，濟(jì)南房價(jià)跌幅小于鄭州，人口基本面強(qiáng)弱轉(zhuǎn)換是核心原因之一。

無錫 vs 東莞

過去兩年大灣區(qū)、長三角城市群人口變化差異顯著，2025 年東莞增速全國第一，我們對比無錫（長三角）與東莞（珠三角）：

兩城市經(jīng)濟(jì)體量相近，過去多年人口增速走勢相似，但東莞增速絕對值整體高于無錫，體現(xiàn)珠三角、長三角人口面差異。

2018-2022 年，東莞人口增速略弱于無錫，此階段東莞主動淘汰落后產(chǎn)能、培育新質(zhì)生產(chǎn)力。

2023 年起，東莞增速明顯反超無錫，2024-2025 年差距進(jìn)一步拉大，2025 年增速大幅領(lǐng)先。

2024 年東莞增速已連續(xù)兩年超無錫，說明其經(jīng)濟(jì)調(diào)整基本到位，新經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢頭強(qiáng)勁，對務(wù)工人口吸附力持續(xù)增強(qiáng)。

展望未來，東莞發(fā)展勢頭預(yù)計(jì)優(yōu)于無錫。

本期節(jié)目結(jié)合上期內(nèi)容，詳細(xì)對比了大灣區(qū)、長三角城市群人口變化，重點(diǎn)分析了多組典型城市。

還有很多城市未展開細(xì)聊，后續(xù)有機(jī)會再深入分析。