奧克蘭北部一處帶私人湖泊、碼頭、泳池和雙住宅的大型豪宅，即將被銀行強(qiáng)制拍賣(mài)。

而這棟豪宅背后，還牽出一名已經(jīng)破產(chǎn)、并被高等法院裁定違反董事職責(zé)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。

這套房產(chǎn)位于奧克蘭北部Dairy Flat的Kennedy Rd，占地約2.3公頃。

按照奧克蘭市議會(huì)估值（CV），價(jià)值約312.5萬(wàn)紐幣。

但如今，卻進(jìn)入了“mortgagee sale（抵押權(quán)人拍賣(mài)）”程序。

簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，就是業(yè)主無(wú)力履行貸款責(zé)任后，銀行依法接管出售，以回收貸款。

負(fù)責(zé)貸款的銀行是Westpac New Zealand 。

該房產(chǎn)將在6月4日公開(kāi)拍賣(mài)，而且是以“as is, where is”（按現(xiàn)狀出售）的方式進(jìn)行。

廣告中特別提醒：即使拍賣(mài)成交，也無(wú)法保證“空房交付（vacant possession）”。

也就是說(shuō)，新買(mǎi)家即便成功拍下房子，也可能還要面對(duì)房屋內(nèi)有人居住、搬遷等復(fù)雜問(wèn)題。

廣告中還寫(xiě)道：“自拍賣(mài)槌落定和/或交易成為無(wú)條件交易之日起，保險(xiǎn)責(zé)任即由買(mǎi)方承擔(dān)。”

私人湖泊、碼頭、雙住宅

從房源描述來(lái)看，這是一套典型的“豪宅級(jí)lifestyle property（鄉(xiāng)村莊園住宅）”。

整個(gè)物業(yè)包括開(kāi)放式廚房和客廳、戶外壁爐、游泳池、私人湖泊、私人碼頭、谷倉(cāng)（barn），和第二套獨(dú)立住宅。

第二套房子內(nèi)還有兩間臥室和獨(dú)立廚房。

整塊土地被圍欄分隔，并擁有大片樹(shù)林和水域。

Harcourts在廣告中稱(chēng)，這對(duì)買(mǎi)家來(lái)說(shuō)是一次“極具吸引力的機(jī)會(huì)”。

不過(guò)，房源廣告同時(shí)也承認(rèn)，展示照片并不一定反映房屋當(dāng)前真實(shí)狀態(tài)，因?yàn)楹芏嗾掌瑏?lái)自以前的銷(xiāo)售宣傳。

背后牽出破產(chǎn)開(kāi)發(fā)商

根據(jù)土地記錄，目前登記的房主為Yongqiang Pan和Shuqin Zhou 。

但更引人關(guān)注的是另一名人物——Changxin Pan，英文名Jason Pan。

雖然他的名字并未出現(xiàn)在產(chǎn)權(quán)證上，但他曾長(zhǎng)期將這套豪宅作為多家公司的注冊(cè)地址。

這些公司中，有兩家后來(lái)進(jìn)入清算程序（liquidation）。

根據(jù)報(bào)道，這兩家公司合計(jì)欠稅約33.2萬(wàn)紐幣，還欠其他債權(quán)人約10.49萬(wàn)紐幣。

法院文件顯示，Pan曾通過(guò)六家公司從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，其中包括Red Beach Construction、Gaode Holdings。

這兩家公司后來(lái)成為高等法院案件核心。

法院：資金“循環(huán)轉(zhuǎn)移”

2024年6月，新西蘭高等法院法官Peter Andrew作出裁決。

判決書(shū)顯示：Red Beach Construction 2018年賣(mài)出最后一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目后，就再也沒(méi)有新的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，但公司仍在關(guān)聯(lián)企業(yè)之間頻繁轉(zhuǎn)移資金。

法院發(fā)現(xiàn)，2019年至2021年期間，共有136萬(wàn)紐幣從該公司流出，流向另一家公司及5家關(guān)聯(lián)企業(yè)。

與此同時(shí)，又有117萬(wàn)紐幣以“循環(huán)轉(zhuǎn)賬”的方式流回公司。

最終，公司凈流出約19.68萬(wàn)紐幣。

法院表示，并沒(méi)有完整財(cái)務(wù)記錄解釋這些資金流向。

而另一家公司Gaode Holdings在2022年進(jìn)入清算后，清算人發(fā)現(xiàn)：Pan的股東往來(lái)賬戶已經(jīng)透支25.53萬(wàn)紐幣。

也就是說(shuō)，他曾以個(gè)人提款方式從公司提走大量資金，但財(cái)務(wù)報(bào)表中并沒(méi)有合理解釋。

最終，法院裁定Pan違反了《公司法》下的三項(xiàng)董事職責(zé)，包括未善意履職、未以適當(dāng)目的經(jīng)營(yíng)公司、存在魯莽經(jīng)營(yíng)行為，危及債權(quán)人利益、

法院判令他需承擔(dān)總計(jì)45.2萬(wàn)紐幣責(zé)任，并支付利息和訴訟費(fèi)用。

值得注意的是，Pan并未出庭，也沒(méi)有對(duì)案件提出抗辯。

而就在法院作出這一裁決前8天，他已經(jīng)在另一宗債務(wù)案件中，被法院正式宣告破產(chǎn)。

銀行：已經(jīng)溝通超過(guò)一年

對(duì)于這次強(qiáng)制拍賣(mài)， Westpac銀行表示，他們通常都會(huì)先與借款人協(xié)商，盡量避免走到法拍這一步。

銀行稱(chēng)，“啟動(dòng)拍賣(mài)程序前，我們已經(jīng)與客戶就該物業(yè)問(wèn)題溝通超過(guò)一年。”

此外，土地記錄還顯示，去年8月，一名叫Qi Chen的人士，曾對(duì)該房產(chǎn)提出法律警告（legal caveat）。

這通常意味著，有人聲稱(chēng)自己對(duì)該房產(chǎn)擁有某種權(quán)益或法律利益。

NZ Herald未能聯(lián)系上Pan或登記業(yè)主回應(yīng)此事。

ref:

https://www.nzherald.co.nz/nz/auckland-mansion-with-private-lake-now-on-sale-in-mortgagee-auction-had-ties-to-bankrupt-developer/6AR35C3T6FBC7OS6V22VLPP7UQ/