本報(bào)記者 李貝貝 上海報(bào)道

全國多地二手房住房“以舊換新”工作持續(xù)升溫。5月26日，為支持居民改善住房條件，暢通一二手住房置換鏈條，廣州安居集團(tuán)正式啟動(dòng)居民“賣舊買新”專項(xiàng)試點(diǎn)。在此之前，據(jù)上海市房屋管理局披露，截至5月20日，本市二手房收購并轉(zhuǎn)化為保障性租賃住房的試點(diǎn)項(xiàng)目已累計(jì)完成房源收購523套。

58安居客研究院院長張波向《華夏時(shí)報(bào)》記者分析稱，從實(shí)際效果來看，收購本身對(duì)于盤活積壓存量房源，疏通二手房流通堵點(diǎn)，提升成交效率起到積極作用。同時(shí)，住房“以舊換新”模式兼顧民生保障與市場平穩(wěn)運(yùn)行，有利于補(bǔ)齊城市住房保障缺口，通過優(yōu)化樓市供需結(jié)構(gòu)，推動(dòng)市場朝著更健康平穩(wěn)的方向發(fā)展。

上海楊浦區(qū)保利譽(yù)濱江項(xiàng)目負(fù)責(zé)人姚弋丁也向記者表示，“以舊換新”模式有效激活了市場置換需求：“以往自己（置業(yè)者）賣房置換周期比較久，而且房齡老的房子市場接受度不一定高。通過該模式可以提高置換周期，也能早點(diǎn)上車買到心儀的新房。”

廣東試點(diǎn)落地，區(qū)域先行疊加專項(xiàng)補(bǔ)貼

5月26日，在廣州市人民政府新聞辦公室2026年第19場發(fā)布會(huì)上，廣州安居集團(tuán)黨委副書記、總經(jīng)理錢喆表示，集團(tuán)將立即啟動(dòng)支持居民“賣舊買新”專項(xiàng)試點(diǎn)工作，試行期至2026年12月31日。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析指出，廣州中心四區(qū)存量住宅老齡化問題突出，超六成房源樓齡超30年，市政和公服配套存在明顯短板，居民改善住房的愿望強(qiáng)烈，但由于舊房賣不出去，或賣舊的折損非常大、周期非常長，導(dǎo)致賣舊買新的愿望實(shí)現(xiàn)不了，也導(dǎo)致整個(gè)市場置換流通受阻，“這種情況需要政府積極介入”。

具體而言，本次試點(diǎn)收購對(duì)象為總價(jià)在300萬元以內(nèi)，建筑面積在70平米以下，位于廣州環(huán)城高速以內(nèi)的二手住宅，樓齡不限。房產(chǎn)權(quán)屬要清晰、無抵押查封、無安全隱患。收購價(jià)格則以市場成交價(jià)為參考，采用“兩次評(píng)估+協(xié)商確認(rèn)”機(jī)制，通過企業(yè)初次詢價(jià)評(píng)估、第三方專業(yè)機(jī)構(gòu)復(fù)核評(píng)估，與居民協(xié)商確定最終成交價(jià)格。

可以看到，該“賣舊買新”專項(xiàng)試點(diǎn)工作旨在打通住房置換堵點(diǎn)，盤活存量房源、暢通樓市流通循環(huán)，業(yè)主須在二手住宅交易后180個(gè)自然日內(nèi)購買位于廣州市行政區(qū)域內(nèi)的新建商品住宅。而舊房收購后，將優(yōu)先用于保障性住房、人才公寓等，重點(diǎn)服務(wù)新市民、青年人等群體的住房需求，以及城市自主更新項(xiàng)目的居民騰遷。

值得一提的是，為進(jìn)一步打通置換鏈條，此前出臺(tái)的“穗八條”還提出發(fā)放總金額2億元的“賣舊買新”專項(xiàng)補(bǔ)貼。在滿足特定前置條件后，居民購買新建商品住宅的貸款總額不超過300萬元按發(fā)放貸款總額的1%給予補(bǔ)貼；貸款總額達(dá)到或超過300萬元，按每套新建商品住宅3萬元的最高限額給予補(bǔ)貼等。

另據(jù)公開信息，這一政策正式全市鋪開前，廣州已有區(qū)域率先行動(dòng)。例如，5月13日，廣州南沙開發(fā)建設(shè)集團(tuán)有限公司（下稱“南沙開建集團(tuán)”）發(fā)布了住房“以舊換新”實(shí)施方案，首批試點(diǎn)面向廣州全市符合條件的存量住宅；南沙開建集團(tuán)下屬收舊主體通過購買舊房產(chǎn)權(quán)人舊房，支持舊房產(chǎn)權(quán)人購買開建集團(tuán)提供的房源方式，實(shí)現(xiàn)以舊換新。

上海試點(diǎn)擴(kuò)圍成效顯現(xiàn)

在廣州之前，上海作為首個(gè)落地二手房收儲(chǔ)、以舊換新政策的一線城市，相關(guān)試點(diǎn)已取得階段性成果。

5月20日，據(jù)上海市住房保障和房屋管理局公號(hào)“房可圓”，今年2月2日，上海正式啟動(dòng)收購存量二手房用作保障性租賃住房試點(diǎn)工作，浦東、徐匯、靜安三區(qū)先行先試。截至目前，三區(qū)已累計(jì)完成房源收購523套，優(yōu)先收購產(chǎn)業(yè)園區(qū)、軌道交通沿線等租賃需求旺盛區(qū)域的房源，戶型以70平米以下小戶型為主，房源總價(jià)控制在400萬元以內(nèi)。

分區(qū)域來看，徐匯區(qū)聚焦城市更新，解決核心板塊保租房供需緊張情況，完成收購458套；浦東新區(qū)結(jié)合軌交周邊保租房需求，完成收購64套，其中使用房票完成置換2套；靜安區(qū)完成1套收購和置換簽約，首例房源位于寶山路街道，建筑面積41.59平米、總價(jià)220萬元，改造后定向服務(wù)新市民、青年人。

以徐匯區(qū)試點(diǎn)為例，該區(qū)的二手房收購重點(diǎn)聚焦轄區(qū)內(nèi)租售比高、租賃需求旺盛、交通便捷的小區(qū)以及房源，面積以35-45平米的一室戶和45-60平米的兩室戶為主，總價(jià)不超過400萬元，并且產(chǎn)權(quán)人有意置換本市一、二手房源（不局限于徐匯區(qū)）。

據(jù)徐匯區(qū)房管局副局長劉海燕介紹，該區(qū)統(tǒng)籌財(cái)政專項(xiàng)資金，為房源收購工作提供足額資金保障。交易全程采用“房票”模式，收購房款納入資金監(jiān)管賬戶，資金使用安全可控。該區(qū)域房票實(shí)行全市通用、一二手房通用規(guī)則，有效期長達(dá)一年，使用靈活性較高。

自收購試點(diǎn)工作啟動(dòng)以來，徐匯區(qū)通過保障房公司窗口咨詢收集到的房源近300戶。結(jié)合收購存量房源的幾個(gè)原則對(duì)收集到的所有房源信息，與產(chǎn)權(quán)人做全面的對(duì)接排摸，完成意向協(xié)議簽訂72戶，另有45戶有初步意向，區(qū)保障房公司正在做進(jìn)一步洽談。

進(jìn)入二季度，黃浦、長寧、虹口、普陀、楊浦五大中心城區(qū)相繼加入試點(diǎn)行列。5月27日，上海楊浦區(qū)保利譽(yù)濱江項(xiàng)目負(fù)責(zé)人姚弋丁向記者介紹，目前項(xiàng)目已有7—8組客戶參與二手房“以舊換新”活動(dòng)，參與者多為楊浦本地有置換需求的居民。

據(jù)其介紹，項(xiàng)目為參與活動(dòng)的客戶設(shè)置約4個(gè)月付款周期，整體置換流程耗時(shí)2至3個(gè)月。房源需完成兩輪價(jià)格評(píng)估，隨后相關(guān)保障機(jī)構(gòu)與業(yè)主簽訂房源收購協(xié)議并發(fā)放“房票”。客戶將“房票”交由項(xiàng)目方后，即可啟動(dòng)房款支取相關(guān)手續(xù)。

多地模式迭代升級(jí)，政策組合拳筑牢市場信心

除上述2個(gè)一線城市外，從全國范圍來看，多地也結(jié)合本地情況迭代優(yōu)化“以舊換新”模式，配套政策持續(xù)加碼。

其中，在收購房源的后續(xù)利用上，各地優(yōu)先轉(zhuǎn)為保障性租賃住房、人才公寓、公租房等政策性住房，同時(shí)也衍生出多元化房源處置方式。例如，廣東省佛山市“收購盤活”模式明確可通過裝修改造用作“市場化租賃住房、旅居房、機(jī)關(guān)單位租賃房等”。

同時(shí)，為激活置換需求，各地同步推出購房補(bǔ)貼、金融貼息、消費(fèi)券等配套支持，持續(xù)放寬收購限制。如南京對(duì)于2026年內(nèi)完成“賣舊買新”的居民給予貸款總額1%的財(cái)政貼息，全市貼息總額1億元；濟(jì)南對(duì)符合條件的換房家庭給予最高10萬元的購房補(bǔ)貼，深圳南山區(qū)按新房面積發(fā)放2萬—5萬元的消費(fèi)券，疊加新房最低85折的專屬優(yōu)惠等。

針對(duì)購房者普遍關(guān)心的交易風(fēng)險(xiǎn)，各地也出臺(tái)了針對(duì)性保障條款。例如，貴陽在以舊換新方案中明確，參與項(xiàng)目的房企需為意向新房設(shè)置不少于60天的“解約保護(hù)期”，保護(hù)期內(nèi)房源不得另行對(duì)外銷售，切實(shí)維護(hù)購房者權(quán)益。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)表示，住房“以舊換新”既能優(yōu)化城市住房供給結(jié)構(gòu)，也能打通新房、二手房交易鏈路，盤活市場流動(dòng)性。其判斷，2026年這項(xiàng)政策仍將是各地消化存量房源、釋放購房需求的核心手段。

在張波看來，本輪二手房收儲(chǔ)契合國家盤活存量、發(fā)展保障性租賃住房的導(dǎo)向，有效疏通二手房流通卡點(diǎn)，兼顧民生保障與樓市平穩(wěn)運(yùn)行。

“目前不少地方采取試點(diǎn)先行，通過試點(diǎn)明確二手房收購的要點(diǎn)，并為后續(xù)更大范圍內(nèi)政策落地提供了可行性。”張波建議，各地要重視收購二手房和城市更新的結(jié)合，收購并同步提升片區(qū)居住環(huán)境。統(tǒng)一規(guī)范房源評(píng)估定價(jià)機(jī)制，進(jìn)一步放寬房票使用限制，打通行政區(qū)的限制，并加快辦理節(jié)奏，讓存量盤活政策更好地服務(wù)民生。

除市場運(yùn)營層面建議外，李宇嘉針對(duì)定價(jià)機(jī)制提出補(bǔ)充意見。在其看來，“以舊換新”關(guān)鍵是價(jià)格達(dá)成一致。以此次廣州試點(diǎn)收購二手住宅為例，李宇嘉建議按季度科學(xué)制定并公開發(fā)布各個(gè)片區(qū)二手住房成交評(píng)估價(jià)，并根據(jù)樓齡、配套、朝向、裝修程度等，給出擬收購各房源的收購價(jià)格。同時(shí)，每個(gè)季度調(diào)整一次評(píng)估價(jià)格，并按照實(shí)時(shí)更新的價(jià)格進(jìn)行收購洽談。這樣可以給市場明確和公允的預(yù)期，為居民議價(jià)和企業(yè)收儲(chǔ)提供公允的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，減少因盲目報(bào)價(jià)導(dǎo)致的交易阻滯。

責(zé)任編輯：張蓓 主編：張?jiān)?/p>