就在剛剛，上海今年第4批次首場土拍落下了帷幕。

此次共推出5總宅地，今日開拍3宗宅地，總規劃建筑面積約13.54萬㎡，總起拍價約45.6億元，吸引了十多家房企參拍，也基本都是大家熟悉的老朋友：

有保利發展、華潤置地、中海、招商蛇口、金茂、中鐵等央企；有建發、越秀、象嶼、國貿、上海城投等優秀地方國企；還有混合所有制房企綠城以及民企大華等；還出現了“新面孔”——龍盛。

最終3宗地塊均被大家熟悉的硬核房企拿下：

青浦區重固鎮地塊，被保利發展以約5.42億底價拿下，樓面價約1.6萬/㎡，第4次落子重固，也成為了重固最大的“地主”。

虹口區瑞虹地塊，63輪競價后，被上海城投以總價19.3億拿下，溢價率35.63%、樓面價10.85萬/㎡；

閔行區浦江鎮地塊，136輪競價后，最終被大華以總價36.55億，溢價率40.72%、樓面價4.36萬/㎡，并刷新板塊單價地王。

接下來艷姐就和大家簡單嘮嘮此次土拍。

01

樓面價4.36萬/㎡、溢價率40.72%

大華競得閔行浦江“地王”！

先說說閔行浦江地塊的成交情況。

下午開拍的浦江地塊，是此次出讓面積最大的一宗宅地。原本以為會拖底成交，讓人意外的是競爭相當激烈，還創下“單價地王”。

地塊還算優質，出讓面積約7.98萬㎡、起始總價25.97億，容積率1.05，限高18米，典型的低密別墅地塊。

地塊位置也還不錯，距離8號線蘆恒路約1公里、三林印象城約1.2公里，2站到達前灘。

地塊西側便是低密中式別墅上海桃花源·金瑞園，容積率0.4，總價4000萬起，近期開放了實景示范區。

閔行浦江地塊區位示意

讓艷姐意外的是，地塊仍吸引了5個買家：

保利發展、招商蛇口、金茂&象嶼、建發、大華。

保利發展今年在上海沖的相當猛，年初以來先后在中山公園、青浦重固等拿下多宗宅地，新增貨值近100億；前4個月權益銷售88.78億，排名第3，保利珺園、外灘曜、保利都匯和煦也都有紅盤之勢獲得不俗業績；

招商蛇口這兩年憑借在產品上的迭代沉淀了不錯的口碑，去年以536億的全口徑銷售位居第1，今年在上海核心區的徐匯長橋、普陀石泉重磅加倉，穩固第1的欲望非常強烈；

金茂這兩年在上海也是爆款頻出，金茂·璞元、江灣·金茂府、金茂·棠前、金茂·滿譽都是紅盤，即將入市的象嶼金茂·滿嘉產品力也相當能打；

大華、象嶼和建發更不用說，也算是閔行的“老朋友”了。

大華在閔行浦江先后開發了大華·星樾、大華·星曜等熱門紅盤，刷新了區域產品力的上限，精準把握了板塊發展節奏和輪動價值，每一次落子都實現熱銷，而從全市看，大華·靜安年華、大華·望樾、大華·公園柏翠、大華·星曜等項目也都呈現多子齊發之勢；

象嶼在閔行先后落下2子，閔行浦江的象嶼·天宸雅頌，紫竹板塊的象嶼·天譽蘭香，這2個象嶼產品力迭代的標桿之作，也都在上海市場引起了不小的轟動，今年他們還聯合金茂獲得嘉定新城象嶼金茂·滿嘉項目；

而建發此前在閔行浦江開發了建發·浦上灣、建發·縵云，這兩年憑借燈塔戰略，建發·海宸、建發·云湖玥、建發·印象青城、建發·瑞湖也都取得了不錯的業績，前4個月以36.77億權益銷售位居上海房企第6。

競拍環節的競價相當激烈，建發、大華頻頻舉牌。81輪競價后進入33.72億中止價，并進入高品質競價階段。

在高品質競價環節，大華、建發、保利發展均接受裝標4000元/㎡、配建1670㎡公共服務設施、2%高端人才住房比例，并進入第二輪競價。

最終，在第136輪，大華以總價36.55億、樓面價4.36萬/㎡、溢價率40.72%競得，刷新了板塊“單價地王”！

一切似乎預示著：

大華正在大力加倉大本營上海。

02

4次落子青浦重固

保利發展成為最大“地主”

在今天上午，青浦重固地塊最先開拍。

出讓信息顯示，地塊出讓面積約1.99萬㎡，容積率1.7，規劃建面約3.38萬㎡、起始樓面價1.6萬/㎡、總價約5.41億。

保利發展重固地塊區位示意

地塊比較秀珍，樓面價也不高，但只吸引了保利發展一家房企參與競拍。

實際上保利發展對這塊地志在必得，早在1個月前就發布地塊招標公告。

作為唯一競買人，保利發展也是如愿以償將地塊收入囊中。

這也是保利發展在青浦重固拿下的第4個項目。從2023年開始，保利發展先后在重固開發了虹橋和頌、虹橋和頌·IN25、虹橋和頌·西岸，目前，前2個項目已售罄，后1個項目也接近售罄。

保利發展重固三子信息

保利發展此番拿下重固地塊，也算是一張穩贏牌：

地塊優勢相當明顯，直線距離在建的示范區線重固站僅約400米，未來2站可達虹橋前灣，3站直達虹橋樞紐，5站直達華為練秋湖研發中心；

更關鍵的是，保利發展早已通過虹橋和頌、虹橋和頌·IN25和虹橋和頌·西岸3個項目深耕重固，精準把握了板塊發展節奏和輪動價值，每一次落子都實現熱銷。

保利發展虹橋和頌·西岸實景

在艷姐看來，保利發展此番加碼重固，根本不是簡單補倉，而是身為“面積之王”的必然選擇——賣得快、賣得穩，優質土儲必須跟上節奏。

2025 年，保利發展在上海的成績單足夠硬核，不僅以315.1億的權益銷售額穩居前三，更以52.3萬㎡權益銷售面積直接登頂第一，是名副其實的上海樓市“面積之王”。

高速去化之下，持續補倉優質土地，才能穩住開發節奏、守住市場份額。此次拿下青浦重固宅地，正是保利發展鞏固龍頭優勢的關鍵一步。

將重固地塊收入囊中，未來打造出來的項目估計也會延續虹橋和頌的熱銷基因，為在上海的全年業績貢獻力量。

03

樓面價10.85萬/㎡、溢價率35.63%

上海城投強勢落子虹口瑞虹

這次土拍最具看點的王炸地塊當屬虹口瑞虹地塊。

該地塊屬于瑞虹板塊優質宅地，出讓面積約0.71萬㎡，起始價約14.23億，起始樓面價約8萬元/㎡。

上海城投瑞虹地塊區位示意

地塊相對秀珍，容積率為2.5，限高80米，建筑面積約1.78萬㎡。

但質素還算不錯，內環內，直線距離外灘約2公里，直線距離4號線臨平路站、海倫路站約600米；周邊約300米就是瑞虹新天地等高能級購物中心；無需配建保障房等，無中小套型比例限制，鼓勵抬板設計，能讓開發商有較大的發揮空間。

瑞虹新天地商圈實景

綜合來看，未來這個項目將會是區域內近幾年少有的抬板式項目。

因此，該地塊吸引了12家競買人出手拼搶：

上海城投、綠城、浙江龍盛、招商蛇口&海鴻&瑞城、中海、華潤置地、建發、中鐵置業、國貿、越秀、保利發展、12金茂&清能，是本次土拍競爭最激烈的一塊地。

在競拍環節，現場爭奪也相當激烈，交鋒集中在上海城投和金茂&清能之間。

最終，經過63輪激烈競價，由上海城投以總價19.3億競得，溢價率35.63%、成交樓板價10.85萬/㎡。

值得注意的是，地塊北側約500米即是金茂·璞元，由金茂聯合體于去年2月以樓面價約11.75萬/㎡、溢價率38.2%競得。

上海城投在上海地產圈過去相當低調，但卻造就過不少經典，甚至也是上海頂豪序列的高級玩家。

比如上海市區頂級別墅代表露香園、甚至是上海最負盛名的頂級花園洋房思南公館，都是上海城投一手打造的。

露香園·天譽效果圖過程稿

2022年到2025年期間，上海城投幾乎每年都穩定保持拿1-2塊地的節奏，摘下了黃浦老城廂小東門、長寧西郊、楊浦濱江內環、普陀真如、閔行華漕等多宗屬性頗佳的宅地。

上海城投手里的“王炸牌”不少，但至今能貢獻業績的也只有露香園項目。

目前板塊內唯一的競品，就是艷姐在前面提到的金茂·璞元，備案均價16.7萬/㎡，此前也多次熱銷。

未來上海城投又將展現出怎樣驚艷市場的產品力？靜待城投界“頂豪專家”的解題思路。

結語

這次的土拍，真的讓人有點激動。

要知道這兩年，上海房地產市場全面啟動，土拍端誕生了多個板塊單價地王，甚至全國單價地王。市場端日光盤頻現，特別是豪宅盤受到市場追捧。

這背后，是房企對一線城市，特別是上海的全面看好。

不過房企在市場端的競爭依然白熱化，想要在上海真正做出名堂，除非有無敵的地段，都必然要不斷地卷產品、卷服務、卷社群運營，甚至卷價格，對于房企們來說也是一大難題。

最后，還是恭喜成功競得地塊的房企們。

未來的上海土拍，或許還會持續精彩。

主編：張艷

責編：eric

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