北京
近期，廣州樓市最熱鬧的話題莫過于"以舊換新"。
廣州安居集團正式啟動"賣舊買新"試點，收購對象為總價300萬以內、70平方米以下、位于環城高速內的二手住宅，樓齡不限。
而早在十多天前，南沙開建便小范圍啟動“以舊換新”，掏出30億元在全市收舊房，可置換旗下的8個樓盤。
雖然都是“以舊換新”，但兩者區別卻不止一點：
安居集團是官方牽頭，南沙開建本質是企業營銷行為；
南沙開建要求收購款必須在自家樓盤花掉，安居集團僅要求購買新房；
南沙開建可選的樓盤只有8個，全在南沙，安居集團換購新房范圍覆蓋全市；
南沙開建之所以開啟“以舊換新”活動，歸根到底是為了促進樓盤去化。
這幾年，南沙的樓市的確有點艱難。
據克而瑞數據顯示，南沙新房去化周期從2025年初的不到20個月，一路攀升至如今的超27個月。
截至2026年4月末，南沙庫存面積約159.15萬㎡，庫存套數13640套。
就算不建新房，光賣現有的都要賣兩年多。
而對于深耕南沙的企業來說，大市場不好，樓盤去化更是慘不忍睹。
南沙開建“以舊換新”活動涉及的八大樓盤，大部分都陷入了“去化難”的現狀。
像頤德灣尚早在2019年就已開盤，至今還沒賣完。
2026.5.28截圖自陽光家緣
2023年開賣的開建·茗筑水岸，打造建面約165-200㎡大平層。
在剛需客為主的南沙，這樣的產品并不受市場喜愛，三年過去，項目網簽量只有十幾套。
2026.5.28 截圖自陽光家緣
同樣命運的還有開建·南沙壹號，今年4月新開盤，曾經被賦予厚望，發布會當天還請了明星站臺。
項目占據三江匯聚、南向頭排望江的位置，主推建面約190-266㎡大平層，總價600萬起。（來源公開數據，以實際情況為準）
在官方口徑里，南沙壹號VIP認購專場首批去化80%，金額3.8億元。
但據克而瑞數據顯示，截至發稿，項目僅網簽15套房源，成交金額約1.66億元。（網簽數據可能會有滯后）
另外，其它幾個樓盤也承受著去化壓力。
2025年9月開盤的開建·瑞筑花園，只賣出了16套房源。
2026.5.28 截圖自陽光家緣
開建·未來城市由南沙開建·源筑新城改名而來，一期打造建面約76-125㎡剛需產品，二期則為純板樓設計，打造建面約190-260㎡大平層。
2024年拿到預售證的C2、C3三棟住宅中，目前還有199套住宅未售，今年又新領了C5、C4兩棟住宅預售證，目前網簽量為0。
2026.5.28 截圖自陽光家緣
開建·未來城市所在的萬頃沙板塊，目前配套較為匱乏，大多地塊處在待開發的狀態。而與靈山島、橫瀝島等板塊相比，萬頃沙的定位相對較弱。
項目一期的產品偏向剛需，二期卻大幅轉向190-260㎡的純大戶型社區。
剛需客與大平層、商品房與政府性房源在這個小區大雜燴……萬頃沙市場能否接受這高昂的總價以及高低配的產品，也是個未知之數。
開建·未來城市效果圖
開建·珺筑水岸則比較特殊，當時的拿地條件極為苛刻，競得人必須自持扣除配建人才公寓后計容建面的100%。
而本是鵬瑞拿的地，后來由南沙開建接手。
今年廣州發布新規，自持住宅可通過補繳土地金的方式，轉向市場化銷售，才讓開建·珺筑水岸解套。
此外，該小區2025年被南沙土地開發中心收購過一批房源用作安置房，最終形成人才房+安置房+商品房的混合狀態。
總體而言，“去化難”是南沙開建旗下住宅樓盤的通病。
而推出“以舊換新”活動，正是通過收購二手房的方式，篩選出真實買家，緩解樓盤去化困境。
作為區屬國企，住宅開發業務只不過是南沙開建的一部分。
據官網顯示，南沙開建有四大主營業務，分別是城市開發、產業投資、商業文旅、城市服務，基本都是重資產的行業。
這一兩年，南沙開建集團內部還面臨了不少挑戰。
在2025年度總結大會上，集團黨委書記、董事長葉鎮慧表示，“2025年集團直面行業深度調整與內部庫存高企、負債承壓的挑戰，成功打贏翻身仗，實現質效雙升”。
同時他還強調 ，2026年，集團需堅守“去庫存、降負債、穩現金、促轉型”的核心策略。
而根據天眼查數據顯示，2025年，廣州南沙開發建設集團有限公司營業總收入46.12億元，同比上漲122.95%。但其凈利潤為-26.73億元，同比下降1291.82%。
另外，截至2025年底，集團資產總計627.52億元，負債總計426.13億元。
目前，住宅開發業務成為了南沙開建沉重的流動性負擔，多個主力項目去化承壓，不僅沉淀大量資金、拉長回報周期，更在行業下行期侵蝕集團利潤。接下來，去庫存、降負債，依舊是南沙開建的主要核心工作。
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