蒲黃榆地塊的165輪鏖戰，延續了核心區優質地塊高熱度的市場態勢。

賴蘇婷 中房報記者 李葉 北京報道

5月26日，北京土地拍賣市場上演百輪拍地大戰。

一家名不見經傳的河北民營房企——福鑫（北京）房地產開發有限責任公司（以下簡稱“福鑫地產”），在經歷了165輪激烈競價后，最終以10.476億元、溢價率16.4%的代價，從保利發展、招商蛇口、綠城中國、廈門國貿、上海大華等5家房企的圍剿中突圍，將南二環蒲黃榆這宗稀缺核心地塊收入囊中。

這家“黑馬”房企的出現，打破了央企國企對北京核心地塊的壟斷預期，也引發了市場對這家企業背景的好奇。

百輪大戰

5月26日的這場土地拍賣，堪稱北京核心區土地價值的“試金石”。北京蒲黃榆地塊地處南二環邊，距離天壇公園僅約800米，周邊14號線與5號線雙地鐵交會，方莊商圈、蒲黃榆商業街等配套成熟，生活便利性極高。更為關鍵的是，該板塊已多年無新增商品住宅用地供應，存量房源老化嚴重，改善型需求長期積壓。

出讓文件顯示，該地塊土地面積約0.98萬平方米，規劃建筑面積約1.98萬平方米，容積率2.02，建筑控高45米。規劃要求增設11米寬東西向街坊路1條，并配建3000平方米派出所1處。

核心區的稀缺屬性，直接推高了市場競爭熱度。競拍現場，保利發展、招商蛇口、綠城中國、廈門國貿等6家房企展開了激烈廝殺。經過長達數小時的角逐，競價輪數最終定格在165輪，福鑫地產憑借堅定的拿地決心以10.476億元總價勝出。

這是河北鑫界第二次以高溢價奪得北京核心地塊。2024年7月3日，北京東城區金魚池二期西地塊掛牌出讓，吸引了佳源投資、東營亞通置業、河北鑫界3家房企報名，經過線上5輪及線下31輪報價觸達地價上限3.375億元，進入搖號環節后由河北鑫界中簽，成交樓面價60811元/平方米，溢價率高達25%。

值得注意的是，該項目公建部分地上、地下全部建筑規模需自持20年，年限期滿經東城區政府同意方可轉讓。即便如此，高達25%的溢價率依然顯示出房企對核心資產的渴求。

當前這種激烈土拍爭奪并非孤例。近期北京核心區域多宗地塊均引發“百輪大戰”：5月19日，豐臺區太平橋城中村改造地塊經歷155輪競價，由保利發展以41.544億元競得，溢價率15.4%。扣除養老設施、社區管理設施面積后，實際住宅樓面價為66707元/平方米，創區域新高；2025年11月，朝陽區松榆里地塊經過166輪競價，懋源以50.24億元勝出，成交樓面價6.2萬元/平方米，溢價率18.21%。蒲黃榆地塊的165輪鏖戰，延續了核心區優質地塊高熱度的市場態勢。

“黑馬”為河北20年老牌房企

摘得北京蒲黃榆地塊的福鑫地產成立于2024年7月9日，注冊資本1000萬元，是河北鑫界房地產開發有限責任公司（以下簡稱“河北鑫界”）的全資子公司。

福鑫地產的注冊時點與母公司拿地節奏高度吻合。2024年7月，河北鑫界剛剛競得北京東城金魚池地塊，福鑫地產便同步設立；時隔不足兩年，這家子公司再度作為競拍主體成功拿地，顯示出河北鑫界深耕北京核心區的戰略意圖。

河北鑫界成立于2005年，注冊地位于石家莊市橋西區，法定代表人為王滿庫。經過近20年發展，企業已形成以石家莊為根基、逐步向核心城市延伸的布局態勢。天眼查數據顯示，自2008年至2024年間，累計拿下8宗地塊，其中7宗位于石家莊本級行政區，涵蓋鑫界王府、鑫界9號院等代表性項目；2024年7月首次落子北京，正式進軍一線城市核心區域。

在企業股權結構中，水福來作為控股股東持股50%，其職業背景頗具看點。水福來同時擔任河北華電石家莊熱電有限公司副董事長，該公司由央企華電國際電力股份有限公司控股82%，河北鑫界參股18%。

北京最新供應清單涉5宗宅地

在北京核心區土拍持續升溫的背景下，土地供應端的節奏也在加速調整。5月7日，北京市規劃和自然資源委員會發布了2026年第四輪擬供應商品住宅用地清單，共涉及5宗地，土地面積約14公頃，建筑規模約29萬平方米，全部位于軌道站點周邊。

本輪供應兼顧中心城區成熟板塊與多點地區需求突出區域。其中，豐臺區供應2宗地塊，其中分鐘寺新村地塊位于三環至四環之間，鄰近地鐵10號線分鐘寺站；南苑濕地城中村地塊位于四環至五環之間，鄰近地鐵19號線新發地站。

北京通州區的老城平房棚改地塊位于五環至六環之間，緊鄰地鐵1號線土橋站。大興區的大興新城東組團地塊位于五環至六環之間，緊鄰地鐵4號線黃村火車站站。昌平區的朱辛莊新區地塊位于五環至六環之間，緊鄰地鐵8號線與昌平線換乘站朱辛莊站。

從供地結構看，北京土地供應正呈現“核心稀缺、外圍放量”的特征。北京中心城區成熟板塊地塊體量有限但競爭激烈，如蒲黃榆、金魚池、太平橋、松榆里等均引發百輪以上競價；而外圍區域軌道站點周邊地塊供應增加，為不同資金實力的房企提供了差異化布局空間。