沒想到，保利發(fā)展、保利置業(yè)包場(chǎng)了今天的上海土拍2塊地。

保利發(fā)展繼昨天后梅開二度，成為本輪土拍大贏家，總價(jià)14.3億、樓板價(jià)93775元/㎡，溢價(jià)率17.21%拿下虹口迷你地塊。

保利置業(yè)也不遑多讓，激戰(zhàn)超111輪擊敗綠城，總價(jià)34.88億、樓板價(jià)82062元/㎡，溢價(jià)率超40%拿下浦東南碼頭地塊。

而第四輪土拍吸金超110億元，也成為今年熱度最高、競(jìng)爭(zhēng)最激烈的一次，打破近年多項(xiàng)紀(jì)錄，為新房市場(chǎng)注入一針強(qiáng)心劑。

今天總爺就和大家聊聊，這輪土拍釋放出怎樣的信號(hào)。

01

保利發(fā)展梅開二度，拿下虹口迷你地塊

繼昨天瑞虹地塊12進(jìn)1拍出超高溢價(jià)后，今天虹口又迎來歐陽(yáng)路地塊的重磅土拍。

這塊地位于緊鄰山陰路、甜愛路歷史風(fēng)貌區(qū)，虹口足球場(chǎng)和魯迅公園步行可至，周邊有著濃厚的煙火氣與文藝氛圍。

這是一個(gè)“倒三角”地塊，出讓面積僅有約6099.68㎡，容積率2.5，建面約1.53萬㎡。

它還被明確鼓勵(lì)抬板式設(shè)計(jì)+圍合式布局，城市界面需要保持對(duì)公眾的友好開放。

再疊加地塊迷你體量的屬性，流速可能沒什么壓力，但操盤難度依然不小。

6組競(jìng)拍人匯集于此，清一色央國(guó)企組合——

綠城、招商+南山、越秀、保利發(fā)展、中建八局、金茂+清能

這些房企幾乎都是深耕虹口或內(nèi)環(huán)，在附近有過開發(fā)歷史，開拍前中建八局、保利發(fā)展甚至已率先發(fā)布招標(biāo)公告。

最終經(jīng)過整整27輪激烈競(jìng)拍，保利發(fā)展以總價(jià)14.3億、樓板價(jià)93775元/㎡，溢價(jià)率17.21%拿下這塊迷你地塊。

從市場(chǎng)角度看，保利地塊與金茂璞元直線距離僅約500米，金茂主力均價(jià)16.8萬/㎡，保利依舊有比較大的產(chǎn)品發(fā)揮空間。

隨著華潤(rùn)、金茂、綠城、保利先后落子虹口，板塊熱度和價(jià)值共識(shí)也在邁入一個(gè)新臺(tái)階。

青浦、虹口梅開二度的保利發(fā)展，也成為本輪土拍的大贏家。

這兩塊地都可在年內(nèi)完成轉(zhuǎn)化，為年度業(yè)績(jī)儲(chǔ)備了足夠子彈。

02

保利置業(yè)溢價(jià)超40%，入局浦東南碼頭

下午競(jìng)拍的浦東南碼頭地塊，也延續(xù)了神仙打架的景象。

這塊地由住宅+商業(yè)組成，住宅用地面積約1.65萬㎡，容積率2.5，商業(yè)用地僅有673㎡，并擁有兩個(gè)核心優(yōu)勢(shì)。

一是區(qū)域供應(yīng)極為稀缺，這是近10年南碼頭片區(qū)首次宅地出讓，也是由商辦用地調(diào)整而來，小板塊內(nèi)沒有競(jìng)爭(zhēng)。

二是地塊依水而居，具備打造內(nèi)中環(huán)高端社區(qū)的土壤，南側(cè)直面白蓮涇自然水道，與世博水環(huán)形成串聯(lián)。

因此這塊浦東罕見的內(nèi)中環(huán)凈地，吸引了高達(dá)9家組合參拍，包括：

保利置業(yè)、建發(fā)、中海、華潤(rùn)&越秀、招商、金茂、陸家嘴、綠城、中建八局

隨后保利置業(yè)與綠城兩家一路加價(jià)，雙方激戰(zhàn)111輪直到觸發(fā)首輪封頂，直接把溢價(jià)率頂?shù)?0%。

最終保利置業(yè)以總價(jià)348837萬，樓板價(jià)約82062元/㎡拿地，與保利發(fā)展攜手，包場(chǎng)了今天的上海土拍。

保利置業(yè)也是上海近年表現(xiàn)最活躍、產(chǎn)品力進(jìn)步最大的房企之一。

他們打造的譽(yù)濱江、譽(yù)靜安、江上印等贏得內(nèi)中環(huán)高端購(gòu)買力認(rèn)可，保利海上印曾創(chuàng)下“日光盤”紀(jì)錄，也展現(xiàn)了強(qiáng)大的市場(chǎng)號(hào)召力。

本次拿下南碼頭地塊后，他們?cè)俅卧谥懈叨耸袌?chǎng)落子，實(shí)現(xiàn)從浦西到浦東的全面布局。

03

攬金超110億，熱度再創(chuàng)新高

5塊地出讓、4塊溢價(jià)成交，共攬金110.45億元，本輪土拍熱度遠(yuǎn)超預(yù)期，并打破了多項(xiàng)紀(jì)錄。

瑞虹地塊12組競(jìng)拍人參拍，創(chuàng)造自2024年以來單塊地競(jìng)拍紀(jì)錄，很久沒看到這么多民企、央國(guó)企爭(zhēng)搶一塊地。

大華、保利置業(yè)拍出超40%溢價(jià)率，創(chuàng)造自去年以來單塊地溢價(jià)率紀(jì)錄，要知道這可是外環(huán)外地段。

同時(shí)本輪5塊地吸引超過16家房企參拍，也創(chuàng)造了近年熱度新高。

尤其是在新房銷售整體放緩的背景下，這樣的熱度更顯得彌足珍貴。

1-4月上海住宅銷售面積298.92萬平，同比去年下降29.4%。這與土拍節(jié)奏的放緩、房企供應(yīng)收緊高度相關(guān)，但一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)是——

與持續(xù)火爆的二手行情相比，目前上海新房市場(chǎng)，依舊處于一個(gè)博弈與調(diào)整的階段。

為了給土拍市場(chǎng)注入更多信心，我們看到了市場(chǎng)的兩大變化。

第一是“商改住”明顯增多，更多市區(qū)核心地段被擺上貨架。

本輪土拍的虹口歐陽(yáng)路地塊由工業(yè)、南碼頭地塊由商業(yè)，轉(zhuǎn)性為住宅用地出讓，填補(bǔ)核心區(qū)宅地供應(yīng)不足的空白。

第二是市區(qū)精品化，郊區(qū)低密化，這里有一條明顯的分水嶺。

市區(qū)土地單價(jià)高、溢價(jià)猛，通過精品小地塊降低入局門檻；而郊區(qū)市場(chǎng)難度高、操盤壓力大，則通過低密指標(biāo)主打高端改善。

而上海第五輪土拍的名單公布，更加驗(yàn)證了這兩個(gè)趨勢(shì)。

靜安大寧地塊主打體量適中、區(qū)位稀缺；浦東周浦、閔行旗忠、嘉定新城以及松江洞涇地塊則主打低密屬性。

本輪土拍五塊地，若無意外都會(huì)在年內(nèi)完成產(chǎn)品亮相。

接下來就看梅開二度的保利發(fā)展，以及上海城投、大華、保利置業(yè)，如何用更高水準(zhǔn)的產(chǎn)品力，去刺激上海新房購(gòu)買力。

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