北京
文/樂居財經 曾樹佳
“網紅”商超跨界房地產，這個話題引起了熱議。
這源于胖東來的創始人于東來，在近日一次直播中聲稱，總投資約65億元的夢之城建好后，如果還有空間，會再建幾個房地產小區，一個安置胖東來員工，一個面向社會。
按他的陳述，建設的小區會全部公開建筑設計用材、建筑質量水平、建筑具體費用等，取一個合理的利潤來售賣。
由此，胖東來進軍房地產的消息，傳開了。
外界有兩種聲音。有人認為，胖東來將成為房地產行業的一股清流；也有人認為，行業是有壁壘的，跨界有難度。
從商超到綜合體
胖東來做地產，并非臨時起意。
它多家核心主力店，如時代廣場店、天使城店的物業，均為自持。通過聯營模式，它將傳統租金轉化為與合作品牌的銷售分成，創造了持續的收入。
從這個層面上看，胖東來已是“隱形房東”。
而從超市到商業綜合體，胖東來已將版圖延伸到商業地產。
2024年前后，于東來首次提出“自由之城”項目構想，旨在打造大型商業地標，并透露將使用自有資金，不向銀行貸款。
2025年1月，胖東來申請注冊“胖東來夢之城”商標，國際分類為餐飲住宿。
同年11月，設立許昌市胖東來夢之城商貿公司，注冊資本為1億元，經營范圍涵蓋日用百貨、服裝服飾零售、電影放映、游藝娛樂活動等。
不久后，胖東來摘得許昌東城區地塊。
項目很快迎來進展。今年5月，于東來在社交平臺發布了一張工地合影，條幅上寫著“夢之城項目開工”。他在配文中寫道：“夢開始的時間、夢開始的地方……”
據悉，夢之城是胖東來品牌成立以來投資規模最大的單體項目，項目建設和裝修投資約65億元，是一個超大型綜合體。
這座綜合體，將涵蓋百貨、超市、電影、餐飲、電玩以及酒店等業態，總建筑面積約57.59萬平方米。
項目一期計劃于2029年9月亮相。而一期之外，未來還將建設幸福講堂、文化中心、酒店等主要部分。
按照于東來的設想，如果在商業部分之外還有空間，就將用來建住宅，而這并不只是用來做員工宿舍，還有部分將面向社會出售。
在胖東來的企業文化里，關注“自由和愛”，較高的員工待遇、細致的服務細節，總引來外界的熱議。
多年來，其堅持獨特的商業模式，注重深耕，不擴張、不融資，導致其只固守許昌、新鄉等少數城市。
2025年，胖東來銷售額達235.31億元，相比2024年的169.64億元增長了38.71%。
可以肯定的是，該公司做地產，應該也是慢工出細活的模式。
做個樣板
隨著外界對“胖東來進軍房地產”解讀的發酵，于東來在社交平臺上解釋到，主要是“為房地產和物業管理做個樣板，供行業參考學習”，“促進提升各方面質量和先進的住房理念”。
于東來道出了此舉的初衷：“在不破壞市場的情況下爭取健康發展，讓每一個住戶的權益都能得到保障。”
在房地產的深度調整期內，房企們尚未從高周轉、高杠桿的舊模式后遺癥中，完全走出來。
在這樣的背景下，胖東來建住宅樓，給行業打個樣，被部分人理解為它有了“整頓房地產”“成為房地產行業一股清流”的想法。
但跨界房地產，也并非易事。
比如，3天前，融創管理層就在股東會上表示，房地產行業還是有競爭壁壘，有實操能力存在的，不是你拿著錢進來就可以賺錢。所以也不太可能出現市場好了之后，會再出來一批新公司。
這道出了其他行業跨界房地產的難度。
再者，建房子是重資產模式，若不依賴貸款，只憑借自身的現金流，后續的周轉情況是否能得到保證，不得而知。
也有一些人認為，于東來所說的“合理的利潤”，較難界定，他最終還是在“賭房價會漲”。
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