（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）

案例導讀

現實商事合作中，很多企業為配合項目開發，會和開發商簽訂補償協議：企業配合項目規劃、指界、蓋章，開發商贈送商品房作為補償。

但項目開發過程中，一旦遇到政府政策調整、規劃變更、項目性質改動，開發商常會以 “情勢變更、履行不能” 為由，拒絕交付房屋、解除合同。

很多企業疑惑：政府規劃變動導致合同無法履行，算誰的責任？合同直接解除就不用賠錢了嗎？前期配合付出就白忙活了嗎？

今天給大家分享這起北京真實商事房產糾紛判例，完美解答這類問題：政策重大變更構成情勢變更，合同可以依法解除，但開發商仍需向配合方支付高額補償！

案情回顧

2012 年，甲開發公司推進城區危改回遷項目，因項目樓棟調高規劃高度，需要相鄰單位乙高校配合指界、蓋章同意、容忍建筑遮擋等相關工作。

為換取乙高校的配合，雙方在 2012 年 3 月正式簽訂《補償協議書》，白紙黑字約定：

乙高校全程配合項目規劃申報、指界、公示蓋章，容忍項目建成后的遮擋、環境、視野等不利影響；

甲開發公司項目竣工后，無償向乙高校交付3 套 65㎡左右商品房一居室，全部過戶至乙高校名下，所有過戶費用由甲公司承擔。

協議簽訂后，乙高校嚴格履約，配合甲公司完成項目圖紙蓋章、規劃申報、邊界確認等全部協作工作，履行了合同全部義務。

但項目開發途中，政府突發政策調整：因機場限高管控，項目原本規劃的 100 米建筑高度，被強制調回原始 80 米；同時項目性質從商業危改項目變更為政府棚改項目，甲公司從開發主體變為代建單位。

最終項目房源全部由政府統一統籌安置，甲公司徹底無房源可交付。

事后，甲公司拒絕交房、拒絕賠償，同時反訴要求解除雙方簽訂的補償協議，理由是：規劃、政策重大變動屬于情勢變更，合同基礎已經消失，高校并未實際產生遮擋損失，無需補償。

乙高校無奈起訴，訴求：要么交付 3 套商品房、賠付逾期損失；要么按照當前市場價全額賠償三套房屋總價款。

雙方核心爭議

乙高校主張：

協議合法有效，我方已全部履行配合義務，規劃變更屬于開發商可控商業風險，不能以此毀約，開發商必須交房或按市場價全額賠償。

甲開發公司主張：

項目高度、項目性質、房源管理權全部因政府政策巨變，屬于情勢變更、不可抗力，合同目的徹底落空，我方無過錯，有權解除合同，無需任何賠償。

法院審理核心觀點

1、政策重大調整，構成法定「情勢變更」，合同可解除

案涉項目建筑高度、項目開發主體、房源管控權限，均因政府政策、規劃審批發生訂立合同時無法預見、非商業風險、不可歸責雙方的重大變化。

原合同基于 “樓棟加高、產生遮擋、需要高校配合” 的合作基礎完全消失，繼續履行對開發商極度不公，因此甲公司有權依法解除合同。

法院認定：雙方 2012 年簽訂的《協議書》于 2021 年 5 月 6 日正式解除。

2、合同解除≠無需賠償，守約方實際付出必須補償

雖然合同因情勢變更解除，但乙高校早已完整履行全部合同義務，為項目順利推進提供了關鍵配合、長期容忍相鄰權益受損。

同時，甲公司在規劃變更后，未按約定及時告知高校、未及時溝通終止合同，長期放任合同存續，存在過錯。

法院明確：不能簡單解除合同就一筆勾銷，開發商必須對高校的履約付出進行補償。

3、法院酌情認定補償比例，公平裁判

結合案件實際、雙方過錯程度、合同履行情況，法院綜合裁量：

參照三套房屋完整市場總價，酌情判定甲公司按照總價值 20% 向乙高校支付補償。

涉案三套房屋評估總價值2392.8 萬余元，最終法院判決甲公司需支付補償款478.5 萬余元。

最終判決結果

1、雙方 2012 年簽訂的補償《協議書》依法解除；

2、甲開發公司十日內向乙高校支付房屋補償款4785690 元。

專業普法干貨（企業合作、房產補償必看）

? 1、政策規劃變更屬于情勢變更，可解除合同，但不代表免責

很多開發商誤以為政策變了、合同解除就不用賠錢，大錯特錯！只要守約方已經履行義務、產生付出和權益犧牲，違約方必須支付補償。

? 2、商事合作中，守約方的配合、容忍義務，具備合法對價價值

蓋章、指界、相鄰容忍、配合審批，看似是 “舉手之勞”，在法律上屬于有效合同對價，可以對應房屋、現金補償，受法律保護。

? 3、開發商負有及時告知義務，怠于通知需承擔過錯責任

項目規劃、政策發生重大變動，開發商必須第一時間告知合作方、終止合同，長期隱瞞拖延，最終引發糾紛，需要承擔相應賠償責任。

? 4、情勢變更案件，法院以 “公平原則” 裁量

不會完全支持全額賠償，也不會完全駁回訴求，會根據雙方履約情況、過錯大小、損失程度，酌情比例判決補償。

律師介紹：靳雙權律師，北京東衛律所房產事業部主管，曾兼任中國房地產營銷協會副會長，主管房地產法律研究整理工作。精通房地產交易涉及的權屬、監管、貸款、過戶、交房等各個環節的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產房，央產房，限價房，經濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產、拆遷過程中涉及的疑難復雜房地產訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產經紀公司起草的存量房屋買賣合同及補充協議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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