（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）

案例導(dǎo)讀

很多購房者都踩過這個大坑：私下購買限價商品房、一類保障房，以為全款交房、實際入住就穩(wěn)了，最后被判定合同無效、必須退房！

限價房、經(jīng)適房等保障房，對購房資格有嚴格限制，不滿足資質(zhì)的人私下交易，哪怕雙方自愿、全款付清、裝修入住多年，買賣合同依然無效。

本案就是典型的無資質(zhì)購買限價房糾紛：買家全款買下限價房，裝修入住 8 年，房價大幅上漲。后續(xù)賣家離世，繼承人引發(fā)糾紛，法院最終認定合同無效，按過錯比例判決：買家退房，賣家繼承人返還全款 + 賠償238 萬房屋差價損失。

案情回顧

買家蘇先生與妻子方女士長期無北京購房資格。2016 年，蘇先生結(jié)識葛大叔，葛大叔名下有一套剛配售的一號限價商品房，因資金緊張無力承擔(dān)房款，主動找到蘇先生協(xié)商賣房。

雙方口頭協(xié)商一致，由蘇先生全額出資買下這套一號保障房。

2016 年 3 月，葛大叔與開發(fā)商甲公司簽訂限價房購房合同，整套房屋房款 125 萬余元，全部由蘇先生夫妻直接代為支付。

2016 年 3 月，蘇先生與葛大叔正式簽訂《房屋買賣協(xié)議書》，約定：葛大叔將一號限價房轉(zhuǎn)讓給蘇先生，蘇先生額外支付 30 萬元房屋補償款，待房屋滿足過戶條件后，無條件配合過戶至蘇先生或其指定人員名下。

合同簽訂后，蘇先生如約付清全部房款及補償款，另外承擔(dān)了房屋面積差價款、維修基金、契稅、有線電視初裝費等全部入住稅費，隨后收房、精裝房屋，從 2016 年起一直居住使用至今，多年物業(yè)費、水電費均由蘇先生夫妻承擔(dān)。

2018 年，一號房屋正式登記在葛大叔名下，房屋性質(zhì)明確為限價商品保障房。此時房價大幅上漲，葛大叔心生悔意，拒絕配合過戶，雙方產(chǎn)生激烈矛盾。

2019 年，葛大叔因病去世，其子小葛先生作為唯一繼承人接手房屋相關(guān)事宜，雙方糾紛徹底無法協(xié)商。

蘇先生無奈訴至法院，后續(xù)變更訴求：主張涉案房屋為保障房，禁止私下交易，買賣合同無效，要求對方退還全部購房款項、各類稅費，并賠償巨額房屋增值差價損失。

小葛先生隨即反訴：同樣認可合同無效，要求蘇先生立刻騰退房屋，且索要多年房屋占用費，拒絕賠償任何房屋差價損失。

法院查明核心事實

1、房屋性質(zhì)特殊，屬于政策性保障房

案涉一號房屋是政府配售的限價商品房，面向特定低收入、有購房資質(zhì)的群體，嚴禁無資質(zhì)人員私下購買、轉(zhuǎn)讓，交易損害社會公共利益。

2、雙方均明知房屋性質(zhì)，均存在過錯

買賣協(xié)議中已明確標注房屋為保障房性質(zhì)，蘇先生明知自己無北京購房資質(zhì)仍執(zhí)意購買；葛大叔明知保障房禁止違規(guī)交易，仍私自對外轉(zhuǎn)售、收取高額房款，雙方均存在過錯。

法院劃分過錯比例：賣家 70% 主要過錯，買家 30% 次要過錯。

3、買家全款履約、長期合法居住

蘇先生全額支付房款、補償款、各類稅費，實際裝修、居住使用房屋多年，不存在惡意占用、違約情形。

4、房屋 8 年漲幅巨大，差價損失真實存在

經(jīng)法院司法評估，2016 年購房時房屋市場價與 2023 年爭議時點市場價差距巨大，產(chǎn)生巨額增值差價損失。

最終法院判決

1、雙方簽訂的《房屋買賣協(xié)議書》確認無效；

2、賣家繼承人十五日內(nèi)，返還買家全部購房款、補償款、面積差價、維修基金、契稅、初裝費等合計155 萬余元；

3、賣家繼承人十五日內(nèi)，按照過錯比例賠償買家房屋差價損失 238 萬元；

4、買家收到全部款項后三十日內(nèi)，騰退返還一號房屋；

核心判決邏輯

1、無資質(zhì)購買限價保障房，合同一律無效

限價商品房、經(jīng)適房等政策性保障房，具備福利屬性，僅限符合資質(zhì)人群購買。不具備購房資格的第三方私下購買，無論是否自愿、是否全款入住，合同均無效，不受法律保護。

2、合同無效不代表不用賠償損失

合同無效后，雙方互相返還財產(chǎn)。對于房屋大幅增值產(chǎn)生的差價損失，按照雙方過錯比例分擔(dān)。本案賣家違規(guī)賣房、事后反悔，承擔(dān)主要過錯，需賠付大部分差價損失。

3、買家無惡意占用，無需支付房屋占用費

買家基于合法買賣合同、全款出資、經(jīng)賣家同意入住，屬于善意居住，無需承擔(dān)房屋占用使用費。

4、繼承人需承繼逝者房屋糾紛責(zé)任

房主去世后，房屋由子女繼承，同時一并繼承房屋對應(yīng)的債務(wù)、糾紛賠償義務(wù)，不能只繼承房產(chǎn)、拒絕承擔(dān)賠償責(zé)任。

專業(yè)普法干貨

? 1、所有限價房、經(jīng)適房、回遷保障房，不要盲目私下交易

政策性保障房交易有嚴格的資格、年限限制，提前私下買賣、借名買房、無資質(zhì)購買，合同大概率無效，極易錢房兩空、引發(fā)糾紛。

? 2、合同無效，增值損失可按過錯索賠

即便購房合同被判無效，只要賣家存在主要過錯，買家可以依法主張房屋增值差價賠償，最大程度挽回損失。

? 3、明知無資質(zhì)購房，自身也要承擔(dān)部分風(fēng)險

購房者明知自己無購房資格仍購買保障房，自身存在過錯，無法主張全額賠償，需要自行承擔(dān)小部分損失。

? 4、房主離世不影響追責(zé)

房產(chǎn)繼承權(quán)利與義務(wù)綁定，繼承人接手房產(chǎn)，就必須承擔(dān)對應(yīng)的合同無效、違約賠償責(zé)任，無法免責(zé)。

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國房地產(chǎn)營銷協(xié)會副會長，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過戶、交房等各個環(huán)節(jié)的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價房，經(jīng)濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀公司起草的存量房屋買賣合同及補充協(xié)議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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