當下上海高端改善市場，正由現象級作品重新定義豪宅的價值權重。

2026年，上海主城區等待了15年的1.1容積率低密墅區——保利珺園，再一次用碾壓級的銷售數據領跑市場：

二批次開盤去化率90%

13套濱水聯排開盤即罄，16.8W+單價創新江灣價值頂峰！

一、二批次累計成交29.1億元，榮膺2026年上海墅類新盤TOP1！

熱銷的背后是時代藏家對不可復制土地的集體投票，更是對珺園產品力與圈層價值的深度認同。

當主城土地愈發稀缺，唯有不可復刻的土地稟賦、純粹高階的圈層，才能成為穿越周期的家族恒產。

從首開三冠王到如今的熱勢不息，保利珺園憑借難以復制的板塊價值、具有前瞻性的產品力，更首創科技的生命跨代體系，持續領跑上海高端改善市場。每一組數據的刷新，都是塔尖客群對“不可復制的恒產”的深度投票——這不僅是項目的熱銷，更是一次關于主城低密價值的集體覺醒。

保利珺園

二開13席濱水聯排去化率100%

16.8W單價再立豪宅價值標桿

上海久候十五年

惟此1.1容積率 低密濱水墅邸

建面約200-285㎡濱水聯排

161-186㎡疊拼墅邸、105-140㎡墅質洋房

三批次加推在即

為什么只有保利·珺園能有這樣的熱度？

原因很簡單，保利·珺園每一個維度單獨拿出來都是當前上海豪宅市場的天花板存在！從紐約中央公園西的頂豪群，到倫敦海德公園一號，從香港半山的傳世宅邸，到北京縵合縱觀世界塔尖豪宅的傳奇，從來都不只是建筑的雕琢，而是對不可復制稀缺價值的絕對占有，這份占有，藏著六大核心價值，缺一不可，讓保利珺園成為2026年上海更具統治力的塔尖資產！

01｜莊園級高定墅居，重塑上海頂豪的產品高度

總價2000萬起創新四代墅，何以成為時代藏家的共識之選？

建面約161-186㎡四代疊拼，不僅是創新四代墅，更是保利珺園提交給峰層人群的改善生活答案，在全上海維度都極度稀缺！

對比同環線：北外灘、東外灘的平層單價已站上13萬—17萬/㎡，一套120-160㎡的平層，總價都要約2500—3000萬。

而在保利珺園同樣的總價段，你得到的是：

4F真疊墅，建面約160㎡，最高附贈80㎡，達成買一套送半套的極致實得率

獨立入戶+花園+雙露臺空間+上下分層、動靜分離的墅居生活……

更重要的是，還有市區十五年一遇的1.1超低容積率的低密屬性和新江灣的板塊價值加持。同時以前瞻性思維預見塔尖人群需求，以顛覆性設計打破傳統疊墅痛點，成為上海主城疊墅產品的“天花板”。

這是一套從結構設計到空間規劃、從內部裝標到外部設計的全方位創新墅。

①真4F疊墅+動靜分離，獨創咬合設計，帶來同面段罕見的5面寬朝南

項目匠造4層真疊加產品，圈層純粹統一，盡顯高階居住格調。上下疊南北獨立入戶，進一步升級私密性與尊崇感。

首先，在空間布局上，創新打造咬合式結構，在同等面寬之下實現南向多一開間，讓采光與視野再升一級。

其次，整體空間遵循極致動靜分區規劃，自下而上依次“動——靜——靜——動”設計，動區舒展待客、靜區靜謐休憩，將日常活動層與私密休憩層徹底分離，生活秩序井然有度，每一寸尺度皆為高凈值人群量身定制。

②買一套送半套+四房四衛+雙套房平權設計，極致尊崇尺度感

市面上180㎡左右的疊墅，通常只有主臥一個套房，次臥共享公衛。而保利珺園在180㎡疊墅里，做了四房四衛+雙套房平權設計，對比市面上同面積段產品，可以說是碾壓機的居住革新！

超高得房率顛覆傳統空間認知，適配多元居住需求。180㎡雙套房平權設計，徹底打破常規布局桎梏，空間利用率拉滿，讓家庭互動與社交成為空間的核心敘事

我們把上疊和下疊拆開來看：

· 下疊：最大120㎡花園，將空間拓展到極致

下疊的核心價值是極致空間！

宅前花園，最大邊套約120㎡這個數字意味著什么？上海很多聯排別墅的花園也不

過如此，甚至一些雙拼產品的庭院面積都達不到這個量級

實拍圖

約6.5米寬廳與近40m2客廳，LDKG一體化設計的0空間浪費設計，孩子奔跑、友人暢談都更寬敞！

獨立地下室，最高約6米挑高容納全家的興趣愛好，無論是女主人的會客廳還是男主人的收藏室亦或是小主人的演奏廳，這里都可以裝下！

有天有地的雙露臺上疊，生活顆粒度拉滿！

在保利珺園，上疊不再是和整棟樓共用一個大堂，北向獨立入戶的設計，讓上疊業主擁有專屬的歸家動線！

起居層露臺，將生活的日常延伸至無限！上疊起居層與露臺相連，早晨的咖啡、午后的日光、傍晚的微風——露臺讓這些日常片段都有了更開闊的承載。

露臺層，上疊的點睛之筆！這是保利珺園上疊戶型的驚喜彩蛋！

實拍圖

③科技+AI+大健康，這是當下豪宅市場具顛覆性的一環！

保利珺園以近零能耗建筑與ENF環保板材奠定健康基底，更引入上海住宅首發的彌散氧系統、全屋新風系統和全屋智能控制提醒，守護業主的健康。配置AI健康戒指實時監測健康指標，搭建從建筑到空氣的全維塔尖健康閉環。將健康納入了資產延展性的內卷賽道！

④上海疊加別墅首創四重定制+六大豪宅手法革新，高定裝標呈現豪宅生活

上海新房首發專屬定制就是從保利開始，而保利珺園更是帶來四重定制升級：

·客廳背景墻可定制：背景墻升級為石材！波斯白玉、云母白冰玉、安第斯雪景三款奢石可選。

·木飾面可定制：木飾面可升級定制，莊園木與法式白，兩款木飾面可選，一鍵切換房屋風格 。

·廚房背景墻可定制：背景墻為巖板鉑金冰玉、波斯白玉、安第斯雪景三款可選，定制專屬于你的大師廚房 。

·門把手可定制：門把手定制，確保歸家的第一重禮遇。

高定裝標嚴格遵循豪宅標準，從嘉格納、博世、大金、杜拉維特、漢斯格雅等頂奢品牌精裝，到空間敘事革新、她享主義女神八件套，實現全場景升級，前瞻性思維規劃生活場景，交付滿足個性化需求的奢享豪宅。

⑤現代法式莊園立面，從石材開始打造呼吸感

甄選被譽為“會呼吸的石頭”的法國木紋米黃石材，搭配香檳色鋁板，以奢貴材質奠定莊重基調。大面積藍灰色落地玻璃窗，輔以古銅與香檳金精致線條，采光通透、格調雅致。石材的厚重、玻璃的通透、金屬的細膩相融，筑就兼具美學與收藏價值的現代法式莊園立面。

效果圖，僅供參考

融合巴黎白馬莊園的山花符號與穹頂、白玉蘭等海派元素，讓法式浪漫與上海底蘊共生。

除了180m2疊墅產品，保利·珺園還有面積控制更友好的160m2疊墅，以更低總價門檻，同享有天有地墅居生活、超配奢裝與真高知圈的機會，值此一次！

總價約2800萬起200-285㎡濱水聯排，如何定義改善的傳世價值？

斷供下的稀缺占位：

低密產品供需關系的極度傾斜，在“聯排”這一產品形態上表現得尤為淋漓盡致。據最新市場數據，上海外環內聯排可售存量僅342套，占外環內新房總量的2.4%，稀缺度不言而喻。

聚焦到少見的原生低密板塊新江灣城，保利珺園更是板塊4年來首個推出聯排新品的項目。據統計，過去十年新房總供應不到2000套，其中全新聯排供應量僅百套上下，占板塊總供應比例不足5%。

而將目光放到2800萬級的豪宅市場，同預算在北外灘、徐匯濱江只能買到180㎡左右的平層，無法實現有天有地的體驗；而在保利珺園，可擁有上下分層、動靜分離的低密聯排，居住尺度與私密性遠超同價位大平層。

二手市場，同樣印證了這份稀缺：新江灣城的聯排，較同板塊高層溢價普遍超40%。如新江灣首府聯排掛牌價已達15.38萬/㎡，中建大公館惜售到無房可掛。而且這些房源掛牌周期短，價格走勢穩健。整個市場對低密產品的認同，歷經時間沉淀，愈發根深蒂固。

保利珺園二批次的熱銷成績，進一步驗證了稀缺資產的市場統治力：單價16.8W+/㎡，總價4850萬級濱水聯排開盤即售。濱水占位、超低密規制、絕版土地三重稀缺疊加，成為高凈值人群資產配置的優先之選。

一線濱水類獨棟占位：

除了本身供應量的稀缺，保利珺園的聯排還有一大特色：濱水。聯排房源均占據社區一線雙水系景觀位。雙水系環抱的自然格局，搭配首層客廳挑空贈送的空間優勢，讓每一戶都能推窗見水，既擁有開闊的景觀視野，又保障了居住的私密性。

效果圖，僅供參考

獨棟級尺度與超高實得率，更讓保利珺園聯排別墅成為全上海稀缺的終改之選。

上海2010年前后的聯排產品，面寬普遍只有6-7米，進深拉到12-14米，客廳像一條走廊，中間區域永遠照不到陽光，這樣的房子住久了，顯然已經與購房者的終極置業需求脫節。

保利·珺園打破傳統聯排長條暗房局限，直接將聯排產品的面寬拉到9-11米，采光通風、視野極大提升。邊套更做到三層主臥270°環幕視野，把一套觀景宅邸嵌進了濕地公園里！超260%實得率，高挑空地下室、星空露臺、宅前9-10米面寬花園全都媲美獨棟！

地下兩層+南北雙采光窗，將空間極致擴展。

傳統聯排的地下室，往往是整棟房子最被將就的空間，層高不夠、采光不足、通風不暢——最后淪落為堆雜物的地方，一年到頭也下不去幾次。

而珺園聯排的地下兩層，偏偏不將就！

約6米的層高（局部4.4米），配合南北雙采光窗，帶來絕佳的采光、通風體驗，陽光可以從兩個方向照進地下，空氣可以在兩層之間自然對流！

在這里，私藏酒窖、家庭影院、健身空間、靜心書房等所有興趣愛好都能落地，生活一下子就充盈起來了！

建面約105-140㎡墅質洋房，何以刷新豪宅產品力標桿

保利珺園的墅質洋房，是項目為改善家庭準備的彩蛋產品，1085萬起的總價，就能享受和疊墅、聯排同等的墅區配套與高知圈層，質價比拉滿。

建面約105㎡三房

約30㎡LDKB一體化方廳，南向雙陽臺+南北雙270°轉角飄窗，采光通透，超高實得率，是首改家庭的優選

建面約140㎡四房

約13.3米的南向采光面，讓整個戶型被陽光包裹，通透感無敵；約6.6米的客廳超大開間，可隔出N+1房，待客與起居都顯得大氣從容，這樣的尺度感，碾壓市面上同面積段戶型；北側還預留了家政空間，功能延伸性極強，能隨著家庭成長靈活改造，實現 “可生長” 的居住理想，是兼具氣場與潛力的藏品級戶型！

02｜主城15年一遇，1.1低密土地的價值覺醒與純粹墅區重構

上海主城區15年久候，僅1.1超低容積率，雙灣環抱、對望原生走廊綠地。板塊建筑限高20米，打造純粹體驗墅居。這樣的土地稟賦，在上海城芯不可再生、不可復制，是真正的“土地孤品”，從根源上奠定項目的家族恒產定位。

① 極致稀缺的低密天賦：

保利珺園坐擁上海主城15年一遇的約1.1容積率土地，僅此一項，便足以立于家族塔尖恒產。

而項目地塊雙側臨水，對望生態走廊隔水相望，再加上建筑限高20米，妥妥的純粹低密濱水墅區躍然紙上，保利開辟了一條“完全沒有競品”的獨立賽道！

② 約3300m2珺CLUB會所，高階生活的極致呈現：

· 結合科技、大健康、AI提升資產延展性，打造JunYa塔尖生活體系：

保利珺園以前瞻視野，構建“內－中－外”三重健康體系：內有24小時無感健康守護、中有主動式健康奢享珺CLUB、外有濕地雙灣的天賦健康底色

在約3300m2珺CLUB，保利為新江灣定制出一座[科技的生命跨代體系]，將冷療艙、水療池、高壓氧艙等過去只存在于頂奢酒店和專業康養機構的配置，首次系統性引入豪宅社區。結合室內彌散系統、AI戒指等，讓健康融入每個生活的瞬間。

· 三大領創顛覆想象：

珺CLUB會所內規劃16大功能區，覆蓋運動、社交、藝術與休閑，融匯4大領創功能，打造出上海少有的“X+1”復合型藝術生活空間，重構莊園生活方式。

三大首創功能，包括首個雙琴房、首個帶冷療艙、首個帶水療空間以及領創的全景平行客廳。

每一種功能都呈現1+1＞2的效果，每一處空間都不止所見、更超所期，真正以超前創新，重新定義頂豪生活的奢適尺度！

③ 東方海派的美學設計：

保利珺園特邀GOA袁源等五大全球頂級設計所，融合1930年海派Art Deco風格與全球頂奢白馬莊園度假靈感，營造兼具儀式感與東方底蘊的建筑景觀。

社區景觀以東方莊園的世界表達為內核，萃取全球六座白馬莊園高定度假靈感，將馬爾代夫、蘭德里、圣特羅佩、塞舌爾、圣巴特島、巴黎等頂奢度假美學融于一園。以兩環二軸為核心布局，帶來上海罕見雙下沉式庭院，集儀式歸家、社交會客、靜謐閱讀、親子游樂、水岸度假、藝術觀景于一體，讓每一種生活功能，都成為東方語境下的世界莊園美學！

03｜錨定新江灣四大基因，鑄就不可復制的核心板塊傳奇

將視角拉高至宏觀的城市版圖，保利珺園的熱銷，更是對新江灣城板塊價值的終極確認。土地的天賦決定了資產的厚度，新江灣歷經25年的高起步沉淀與兌現，已然在上海版圖上形成了一道無法撼動的價值護城河。

保利珺園不僅占據了得天獨厚的核心地段，更深度占有、并完美詮釋了新江灣不可復制的四大極核基因，這正是其鑄就上海核心板塊傳奇的底氣所在：

第一，不可復制的豪宅基因：回望新江灣二十余年的土地履歷，“地王”二字幾乎是其與生俱來的注腳。10年誕生8大地王，吸引鐵獅門、仁恒、綠城、華潤等頂級開發商入駐，是上海公認的高端人居天花板，豪宅屬性早已深入人心。從單價到總價，從本土巨頭到國際資本，新江灣始終是上海豪宅陣營中那個被反復“加冕”的名字。這不是偶然的資本狂歡，而是一代代塔尖人群用真金白銀投下的共識票——新江灣，從來都是上海主城低密豪宅的價值坐標。

第二，上海主城難以復刻的生態孤本。 上海市綠化覆蓋率為37.6%，而新江灣城已逼近60%，接近全市均值的兩倍；人均綠地面積約23.3㎡，是上海人均公園綠地面積的3倍。更難得的是，這里是上海中心城區唯一擁有大規模原生濕地生態系統的板塊——約300公頃綠地，面積堪比420個標準足球場，每立方厘米負氧離子峰值高達5800個，為市區均值的3倍。若置于全球坐標系下，其人均公共綠地逾25㎡，高于倫敦（23㎡）、巴黎（22㎡）與新加坡（17㎡）。土地稀缺的主城之上，這份生態天賦已是稀世難求。

第三，以百年復旦大學領銜的深厚人文底蘊。 3公里內坐擁復旦大學、同濟大學、上海財經大學3所“雙一流”學府，上海德法學校1所國際學校，以及復旦附中、上海交大附中楊浦實驗學校（九年一貫制，與項目交付同步招生）等7所全齡段名校。更難得的是一脈相承的人文圈層——鄰里多為教授、企業家，周末復旦的公益講座、同濟的圖書館，皆是免費而高質的成長課堂。孩子無須舟車勞頓，從容求學；家庭不必奔波于補習，自有書香浸潤。此般教育生態，非單純名校所能賦予。

第四，硅谷同模式的“頂尖院校+科創巨頭”發展路徑。 依托復旦、上財等頂級高校的人才儲備，獨創“大學+大廠+名企”的產學研融合模式，已聚集抖音、B站、耐克等近千家頭部企業，北部灣谷科技園形成“2+4+N”產業矩陣。

未來尚浦雙子塔竣工后，還將引入超百家高科技與金融企業，源源不斷地吸引高知精英涌入，板塊成長性媲美當年的硅谷科創核心區，為資產價值注入長期增長動力。

八大地王定調圈層、原生濕地賦予生態、復旦學脈注入人文、大廠名企驅動未來。這四大極核基因的完美疊加與咬合，形成了新江灣獨一無二且無法被任何板塊模仿的恒產基因，共同鑄就了保利珺園穿越周期的底層邏輯。

二開二捷，三批次即將獻映

濱水聯排開盤100%去化并以16.8W+刷新江灣最高單價，保利珺園用連續的熱銷數據證明：真正的低密恒產，從不缺共識者。15年一遇的1.1容積率濱水土地，咬合五開間、超高實得率的產品革新，科技的生命跨代體系形成的資產延展性——每一份硬核價值，都是高凈值家庭用真金白銀投票的理由。

如今二批次開盤去化90%，珍席分秒遞減。主城低密僅此一遇，不可再生的土地稟賦，難以復制的高定生活，注定珺園不止是居所，更是值得時代藏家世代珍藏的家族恒產。

二批次余席無多，靜候遠見者入席。錯過保利珺園，再等十五年。

保利珺園

二開13席濱水聯排去化率100%

16.8W+單價再立豪宅價值標桿

上海久候十五年

惟此1.1容積率 低密濱水墅邸

建面約200-285㎡濱水聯排

161-186㎡疊拼墅邸、105-140㎡墅質洋房

三批次加推在即

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