北京
北京進深 林振興
北京樓市太魔幻了。
5月29，中國金茂東壩單店項目拿到了一張規劃許可證，3#住宅樓，建設規模6939平方米。
一天前，它才公示了總平面設計圖。
從公示圖到取證，只花了一天時間，堪稱神速，打破北京樓市記錄。
按照北京地產開發流程，樓盤設計方案公示須七個工作日，不論是否有公眾提反饋意見，都須通告。在審批之后，才會下發規劃證，之后是領取施工證、預售證等。
金茂東壩項目的公示時間，從5月28至6月5日。也就是說，它公示期未滿，就超常規取得規劃許可證。為什么要給金茂東壩項目開綠燈呢？
東壩項目是金茂在北京的第二座滿系作品，項目總建面約7.41萬㎡，其中地上建面約5.14萬㎡，容積率2。
規劃8棟11-17F住宅樓，約384戶。這次拿到規劃證的3#，共有兩個單元，共計14層，單套戶型約138平米。
從地塊素質來看，南北狹長、多邊角的不規則地形，整體造型像一個火炬，給強排設計帶來了不小的挑戰。
為化解地塊北側不規則的形狀，北側退線排布，人行/機動車出入口+下沉庭院會所+架空層均設在北側。
其中，在10#配套樓兩側，設置了兩處下沉庭院。架空層在1#、2#的首層，面積約300㎡。
借鑒滿曜的經驗，第二座滿系的超級界面+歸家體驗，在總圖上“留足了牌面”。
因為地塊本身體量不大，適度的做少套數，能有效解決強排無核心組團園林的劣勢。
東壩項目總平圖跟滿曜類似，也非常簡潔，除了樓高外，沒有任何關于樓棟的尺寸數據，一切披著神秘的面紗。
雖然總平圖沒有標注樓間距數據，但可以看出項目有超大樓間距，保證私密性，以及園林景觀條件充分。
戶型&價格預測
東壩區域內10年前二手房面積整體偏大，所以此次金茂整體產品定位參考滿曜，面積段在110-150㎡。
三居是110平起步的，三居和四居是主力，也有一棟樓是大面積四居。
今年朝陽供地結構，售價9-10萬/㎡的和售價10萬/㎡以上的占比高。
金茂東壩項目，屬于今年朝陽很稀缺的8萬/㎡以內的新供。
下半年，總價800-1000萬面積段的改善新品朝陽及北京相對空缺；金茂整盤不到400套的供應，體量安全性很足。
贈送空間
跟滿曜一樣，東壩項目的贈送尺度不小。
都是南向內嵌陽臺打通，北向擁有雙設備平臺全贈送，有部分中間戶還有挑空平臺。
此外，4號樓頂退，可能有露臺。
結合效果圖，可以看出立面現代，擁有大開窗面。
地上停車位
小區設有468個機動車停車位，配比約為1:1.22。
其中，有46個車位在地上，422個地下停車位。
一般來說，為保證人車分流，這部分地上停車位會被取消。
拿地回溯
4月30日，朝陽東壩單店平房改造項目1105-01地塊完成出讓。
由中國金茂摘得，被抬了一手，出現了一個階梯的溢價，成交總價20.981億元，折合樓面價約4.1萬元/㎡。
項目占地2.56公頃，建筑控制規模約5.11萬㎡，容積率2.0，限高45米，局部60米。
區域內無可改善的新盤，東壩唯一好房子，在控總價邏輯下，套內功能性改善是這次產品發力點。
相關公司：京東,金茂服務hk00816
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