這一項(xiàng)目架空層、一步陽臺、層高設(shè)計(jì)、樓棟間距、日照通風(fēng)、消防體系等核心規(guī)劃指標(biāo)均完全合規(guī)。

于帥卿 中房報(bào)記者 苗野 北京報(bào)道

一則新建項(xiàng)目的規(guī)劃公示，收到逾千份公眾反饋，這在北京近年來的住宅項(xiàng)目中實(shí)屬罕見。

近期，北京海開上地 0702 項(xiàng)目再引熱議，周邊小區(qū)業(yè)主就此項(xiàng)目提出多項(xiàng)投訴，問題涵蓋樓間距、疑似違規(guī)增容、陽臺與架空層建設(shè)不合規(guī)、不同用地性質(zhì)區(qū)域違規(guī)連通，以及學(xué)區(qū)相關(guān)爭議等多個(gè)方面，引發(fā)市場關(guān)注。

6月5日，北京市規(guī)劃和自然資源委員會海淀分局發(fā)布了《關(guān)于北京市海淀區(qū)上地0702街區(qū)東地塊土地一級開發(fā)項(xiàng)目HD00-0702-18、24、23地塊R2二類居住用地、F3其他類多功能用地項(xiàng)目方案公示反饋意見采信情況和總平面圖公布的通告》（以下簡稱“通告”）。通告顯示，依據(jù)《北京市高品質(zhì)商品住宅設(shè)計(jì)導(dǎo)則（試行）》《北京市居住公共服務(wù)設(shè)施配置指標(biāo)》等政策有關(guān)要求，這一項(xiàng)目架空層、一步陽臺、層高設(shè)計(jì)、樓棟間距、日照通風(fēng)、消防體系等核心規(guī)劃指標(biāo)均合規(guī)。

相關(guān)公示通告雖已發(fā)布，但千余份公眾意見，不僅令尚未入市的新盤備受關(guān)注，也引發(fā)了新老項(xiàng)目因規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)差異導(dǎo)致的資產(chǎn)保值爭議，引人深思。

項(xiàng)目合規(guī)提質(zhì)引發(fā)爭議

更新后的北京海開上地0702項(xiàng)目建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案總平面圖。

此次，引發(fā)周邊項(xiàng)目業(yè)主提出大量意見的是北京海開上地0702項(xiàng)目，由海開控股在2025年12月份以84.56億元拿下，住宅樓面價(jià)約6.96萬元/平方米。

海開上地0702項(xiàng)目規(guī)劃占地面積約7.71萬平方米，地上總建筑面積約22.54萬平方米，其中住宅約9.31萬平方米，規(guī)劃建設(shè)30棟4至10層洋房，戶型面積區(qū)間為99至179平方米。

從產(chǎn)品定位來看，該項(xiàng)目戶型面積段與2025年熱銷的北京功德寺雙子星項(xiàng)目和樾玉鳴、和樾望雲(yún)高度重合，但依托北京高品質(zhì)住宅建設(shè)相關(guān)新規(guī)，海開上地0702項(xiàng)目在落地方面進(jìn)行了多項(xiàng)設(shè)計(jì)優(yōu)化，如設(shè)置了進(jìn)深0.5米的“一步陽臺”，依據(jù)《北京市房屋面積測算技術(shù)規(guī)程》不計(jì)算建筑面積；規(guī)劃了層高3.05~4.25米的架空層，依據(jù)新規(guī)不計(jì)入容積率。

層高方面，項(xiàng)目常規(guī)戶型層高3米，179平方米樓王戶型層高可達(dá)3.3米，優(yōu)于周邊競品2.9米至3米的層高標(biāo)準(zhǔn)。

得房率方面，憑借高端立面、大體量架空層、品質(zhì)會所等配套加持，項(xiàng)目整體得房率約88%，較同區(qū)域在售項(xiàng)目高出5個(gè)百分點(diǎn)，產(chǎn)品力優(yōu)勢較突出。

這一產(chǎn)品設(shè)計(jì)對于2025年以均價(jià)10.5萬元/平方米搶購海開上地0702項(xiàng)目周邊新盤的業(yè)主而言，帶來了“未收房即貶值”的強(qiáng)烈焦慮。不少業(yè)主直言，新項(xiàng)目高標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)屬于“過度使用黑科技”，或沖擊二手房價(jià)格、背離穩(wěn)房價(jià)政策導(dǎo)向。

通告亦顯示，海開上地0702項(xiàng)目在2026年5月9日至5月18日公示期間，共收到公眾反饋意見1092份，內(nèi)容涵蓋架空層設(shè)計(jì)、樓棟間距、贈送面積、消防規(guī)范乃至學(xué)區(qū)劃片等十四大類問題。

面對上述質(zhì)疑，北京市規(guī)自委海淀分局與建設(shè)單位依據(jù)現(xiàn)行規(guī)范給出了回復(fù)，稱相關(guān)指標(biāo)均合規(guī)。

針對“審批標(biāo)準(zhǔn)是否前后不一”的質(zhì)疑，北京市規(guī)自委海淀分局亦明確表示，全程依規(guī)受理、依法審批，所有設(shè)計(jì)均符合現(xiàn)行建筑規(guī)范與規(guī)劃準(zhǔn)則。

另外，海開上地0702項(xiàng)目規(guī)劃亦有微調(diào)，針對建筑退線、消防回車場兩項(xiàng)細(xì)節(jié)，采納了公眾意見進(jìn)行微調(diào)優(yōu)化，將消防回車場尺寸調(diào)整為13米×15米；其余核心產(chǎn)品設(shè)計(jì)方案均予以采信。

引發(fā)資產(chǎn)保值、學(xué)區(qū)焦慮

相較于產(chǎn)品技術(shù)層面的爭議，引發(fā)的房價(jià)焦慮、學(xué)區(qū)訴求也是片區(qū)其他項(xiàng)目業(yè)主關(guān)注的核心事項(xiàng)。

針對業(yè)主提出的新項(xiàng)目可能沖擊二手房價(jià)格、違背穩(wěn)房價(jià)政策的訴求，北京市規(guī)自委海淀分局明確回應(yīng)，二手房價(jià)格漲跌屬于市場自主調(diào)節(jié)行為，不屬于規(guī)劃部門監(jiān)管職責(zé)。

針對片區(qū)其他項(xiàng)目業(yè)主提出的“禁止該項(xiàng)目享有學(xué)區(qū)特殊待遇，要求其劃片標(biāo)準(zhǔn)與周邊新建項(xiàng)目保持一致”要求，北京市規(guī)自委海淀分局回應(yīng)，學(xué)區(qū)劃片不屬于規(guī)劃權(quán)責(zé)范疇，需咨詢教育主管部門。

針對此情況，記者致電北京市海淀區(qū)教育委員會進(jìn)行了解，但截至發(fā)稿未接通電話。

上地學(xué)區(qū)一直是片區(qū)房產(chǎn)高溢價(jià)的核心支撐，憑借上地實(shí)驗(yàn)小學(xué)、清華附中上地學(xué)校、一零一中學(xué)等優(yōu)質(zhì)教育資源，形成了優(yōu)質(zhì)入學(xué)體系。

不過，片區(qū)學(xué)區(qū)紅利的確定性正在弱化。2026年4月，北京海淀區(qū)優(yōu)化“六年一學(xué)位”政策，學(xué)位占用后入學(xué)方式由單校劃片調(diào)整為多校劃片，也大幅降低了入學(xué)的確定性。

對于因海開上地0702項(xiàng)目引發(fā)的爭議，廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析認(rèn)為，地方政府可以通過定價(jià)管控、規(guī)則平衡等配套機(jī)制，統(tǒng)籌新舊業(yè)主權(quán)益，規(guī)避因公共政策調(diào)整引發(fā)的不公，保障區(qū)域市場平穩(wěn)發(fā)展。