香港四大家族之一的鄭氏家族，最近的日子很不好過。就在不久前，新世界發展第三次宣布遞延付息。這次延期涉及4只永續債，債務規模合計34億美元。算上2025年5月和11月的兩次，這已經是這家老牌地產公司一年內第三次對債權人說“等等再給錢”了。

資本市場用腳投票。第一次延期時股價一度跌超10%，這一次雖然市場早有預期，股價還是跌到了歷史最低位附近，收于8.11港元。從法律上看，遞延付息確實是合同賦予發行人的權利，不算實質性違約。但連續三次，信號已經再清楚不過了——鄭家的現金流，緊張到了不得不先拖著債權人、保住自己運轉的地步。

所有人都在問同一個問題：鄭家是不是真的沒錢了？截至2025年12月31日，新世界發展的總債務約為1443億港元，凈債務約1227億港元，凈負債率高達59.7%。地產行業的負債率警戒線通常是40%，鄭家已經遠遠超出了安全區間。

更讓人捏把汗的是，公司手頭的現金及銀行存款只有215億港元。也就是說，賬面上的錢只能覆蓋總債務的15%左右。如果沒有外部輸血或者繼續賣資產，流動性儲備很快就會見底。

虧損同樣觸目驚心。2024財年，新世界發展股東應占虧損達到196.83億港元，這是公司近20個財年以來首次出現年度虧損。2025財年虧損進一步擴大至163億港元。到了2026上半年，仍然虧損37.3億港元。連續三年虧損，鄭裕彤執掌時代從未有過這樣的景象。

過去幾十年，香港地產商慣用的高杠桿、快周轉、資產漲價這套打法，在市場上升周期無往不利。但現在利率持續攀升，樓市明顯降溫，商業物業貶值，這套商業模式正在失效。借錢拿地的成本居高不下，賣房回款的進度遠不及預期，一進一出之間，現金流被嚴重擠壓。

更糟糕的是，鄭家在這輪周期中踩錯了節奏。過去幾年在香港和內地大量高價拿地，如今土地還沒開發完，市場價已經跌了不少。

就在宣布第三次延期付息的同一天，香港本地媒體傳出消息，新世界發展正在洽談出售位于中環擺花街的一塊商業用地，面積大概400平方米，售價約10億港元。10億港元放在千億債務面前，杯水車薪。但這僅僅是個開始。

5月初，鄭氏家族旗下的周大福創建發布公告，以約16.1億元人民幣的價格，將湖南長瀏高速公路100%股權出售給上海國資委旗下的關聯公司。交易完成后，目標公司原有的約21.1億元銀行借款由上海國資委承接。這筆交易回籠了16.1億元資金，但周大福創建預計虧損約8000萬元。

高速公路屬于現金流穩定的“現金牛”型資產，長瀏高速連接長沙市區與瀏陽市，是湖南省內重要交通干線，車流量穩定。為了盡快回籠資金，鄭家已經不惜虧本賣出優質資產。

此前市場還傳出重磅消息，新世界發展正在就出售三家香港豪華酒店的50%股權進行磋商。這三家酒店分別是香港君悅酒店、萬麗海景酒店以及尖沙咀凱悅酒店，均位于香港核心地段，屬于鄭家的壓箱底資產，市場總估值高達156億港元。

新世界發展隨后發布澄清公告，稱盡管有潛在買家不時就各項資產與公司接洽，但尚未訂立須予披露的協議。這意味著確實有買家在接洽，只是還沒談妥。

還有一樁未能落地的重磅交易同樣引人關注。此前市場傳聞全球最大另類資產管理公司黑石集團，有意以約40億美元（約312億港元）的規模入股新世界發展。據多家媒體報道，黑石計劃通過注資約25億美元（約195億港元）成立一家特殊目的公司，從而成為新世界發展的最大股東。

但這個計劃最后不了了之。核心分歧在于控制權。黑石明確要求取得控股權，而鄭家態度堅決——這間由鄭裕彤一手創立、歷經三代人經營的地產集團，絕不能改姓。2026年5月，黑石已正式通知新世界發展終止談判。

不過鄭家也并未把路封死，他們仍在與其他財團和銀行積極接觸，尋找那些僅要求股權但不追求控制權的投資者。

鄭家為什么會走到這一步？答案要從三代人的傳承中尋找。鄭裕彤13歲因躲避戰亂投奔周大福老板周至元，后來娶了老板女兒，接管了周大福。他干了兩件大事：50年代首創四條九足金，讓周大福成為香港黃金標準的代名詞；60年代進軍鉆石生意；70年代殺入房地產。就這三件事，讓鄭家躋身香港四大家族。許家印當年快干不下去的時候，就是去香港找鄭裕彤借錢，在牌桌上煞費苦心，最后借到錢翻了身。

鄭裕彤的兒子鄭家純1989年接班，但僅僅兩年后就差點把家業毀了。這位富二代覺得老爹太保守，上臺后迅速多元化，收購隧道、高速公路，投資電廠、買油田，還收購了不少酒店。錢不夠就加杠桿拼命借，但借的錢70%周期很短，項目周期又很長，借短投長是大忌。兩年時間負債率超過100%，鄭裕彤只好親自出山，把兒子亂買的東西全賣了，又跟銀行談條件，才算搶救回來。

他一上任就說，爺爺那套落伍了。當時只有4座K11，他放話要做到38座，每座成本50億。然后就開始瘋狂買地，光2021年就花了200多億。他的判斷有兩個：一是房地產還會起來，二是消費會升級。

現在大家都知道了，這兩個判斷都錯了。買的地縮水了很多，建好的K11除了打卡的圣地，就是消費的荒地，根本掙不到錢。他這么一搞，公司負債超過1500多億，鄭家總資產2000多億，兩代人的積累，幾年就搞沒了80%。

如今為了湊錢還債，鄭家著急賣資產，連周大福大廈都賣了。6月底如果融不到足夠多的錢，香港四大家族可能真要換人了。面對如此嚴峻的流動性危機，鄭家也并非束手無策。

2025年6月，公司完成了882億港元的債務再融資，將部分債務的最早到期日延長至2028年。2025年11月，完成了約200億港元的債務置換，永續債本金減少了約87億港元。公司宣布暫停派息，非核心資產處置累計規模已經達到100億港元。然而做了這么多，債務壓力依然巨大。882億再融資本質上只是借新還舊，真正的考驗將在2028年到來。

從樂觀的角度看，香港樓市及經濟自2025年下半年以來已經出現明顯改善。新世界發展2026年的銷售業績已突破200億港元。在內地，公司在長三角和大灣區擁有充足的土地儲備，覆蓋上海、杭州、寧波、深圳、廣州等經濟最發達的城市，深圳西麗舊改項目及龍崗新世界188號項目預計于今年下半年陸續推出，有望貢獻可觀的銷售回款。

香港四大家族——李嘉誠、李兆基、鄭裕彤、郭氏兄弟，曾幾何時是亞洲地產神話的代名詞。其他三家穩扎穩打，而鄭家為激進擴張付出代價。千億債務壓頂，底牌所剩無幾。