過去十多年，全國各城市規劃了無數個CBD，地方政府曾經想象那些高聳入云的玻璃幕墻在陽光照耀之下熠熠生輝，這代表城市的高度和雄心。

然而，疫情之后，各地的雄心已經如肥皂泡一樣輕輕消散。那些未完工的樓宇很可能再也無法完工，未裝滿的樓宇也很可能再也無法裝滿，未能出讓的地塊很可能再也無法出讓。

即使是頂級的深圳，也不乏停工的樓宇。

前海碳云大廈，項目總投資約45.5 億元，2018 年開工，原計劃 2025 年投入使用，2022年主體結構封頂后停工。

寫字樓空置，不僅僅是中國的困難，其實全球寫字樓都已經過剩了。

CBD曾是現代城市繁華的終極象征，是城市經濟核心、財富集聚高地與現代化的標桿。從紐約曼哈頓到倫敦金絲雀碼頭，再到國內北上廣深的核心商務區，摩天樓宇集群、高密度辦公空間、集聚化的高端服務業態，構筑了過去百年城市發展的核心范式。

工業時代的經濟發展高度依賴面對面交易，資本、人才、信息、物資的流通是緩慢的，為提升寫作效率，物理空間的高度集中模式應運而生。20世紀初，紐約曼哈頓開啟大規模城市更新與樓宇建設，密集的高層寫字樓、銀行總部、證券交易所、高端商業綜合體集中落地，逐步形成了世界首個標準化中央商務區。

高聳入云的樓宇、純凈的玻璃幕墻、俯瞰大地的視野，高度契合鍍金時代人們對于財富和權力的想象。金融機構、法律服務、會計師事務所、咨詢、地產開發等產業引領時代潮流，進駐CBD是縮短溝通成本需要，也是形象塑造需要。

但新的時代，產業結構與人類的協作工具都發生了天翻地覆的變化。人類的生產形態已經徹底變革，從高勞動力密集轉向了高智力密集。

100多年前的石油、鋼鐵、煤礦等傳統工業對城市生活的污染，人們天然的認同產業布局在城市之外，而為工礦業服務的金融、法律、會計等“純凈”服務在CBD集中。然而，引領當下經濟增長的核心產業已徹底更迭，互聯網、人工智能、大數據、芯片研發、高端智能制造等新興產業，雖然依然是成千上萬人密集集中，但卻是智力上的高度集成，并非重勞力和重污染，對城市環境無害。工作者不再是能忍受惡劣生活工作條件的產業勞動者，而是講究生活與工作品質的科技工作者。他們需要生活工作在便捷與齊備的城市服務之中。

一方面是依然大規模人員密集的用工自然追求成本低廉的產業空間，一方面是智力密集的工作者依然需要便捷與齊備的城市服務，這決定了新興科技產業的發展將不斷催生多中心的城市產業格局。因為如果存量企業抬高了中關村的成本，下一波企業便去西二旗；如果粵海大街已經成本高企，那么新興企業就會搬去光明或寶安。

城市將不再是單一核心商務區，而是形成多個科創片區、產業園區、創新走廊多點分布的格局，北京中關村、上海張江、深圳南山科技園等新興產業高地，遠比CBD重要。

新的產業發展趨勢注定城市不再是單一中心的，會隨著產業發展而變動。

此外，傳統金融、商務服務業逐步數字化、輕量化，線下集聚的必要性大幅降低。互聯網辦公、遠程會議、線上交易系統全面普及，金融結算、法律咨詢、財稅服務等傳統業務均可通過線上渠道完成，不再依賴高密度的核心商務區辦公場景。雖然今天我們去銀行貸款，還需要面簽和按下猩紅的指模，但在網絡上，每分每秒都有萬億級財富無障礙流動。

上個世紀，或許一個城市最核心的企業都在CBD之中，但在今天，一個城市最硬核、市值最高的科技巨頭都在CBD之外。

騰訊企鵝島是騰訊新規劃總部園區，位于深圳市寶安區西鄉街道大鏟灣碼頭東側，2021年開始施工建設，建成后總建面超300萬平方米，規劃自南向北分為5個街區，可容納超8萬人在園區內辦公。圖為04街區騰云中心及云海大廈俯瞰圖。

蘋果公司總部，加州庫比蒂諾

谷歌新總部，加州山景城

事后諸葛亮的說，各地政府遠未預見城市產業形態的根本性變化。不少城市即使現在，都還在生硬的切割城市規劃。想象著城市中心是光鮮亮麗的CBD，而工業和產業就布局偏僻的郊外。最終一方面導致城市的成熟區域空有便利的生活配套，但是規劃了CBD導致土地成本高企和空間生硬；另一方面又導致城市外圍區域空有產業空間，卻缺乏便利的生活配套。城市空間規劃與現實條件錯位，要么無法集聚產業，要么只能集聚老舊工業，跟不上新的產業發展步伐。

傳統CBD已經毫無疑問的過時了。CBD的下一步必須轉型。目前，中國社會提出的概念叫產業型CBD，歐美提出的概念叫CAZ（中央活力區）或CSD（中央社交區）。

產業型CBD強調擯棄對摩天大樓密集的城市形象偏好，著眼于注入產業動能，在城市空間上降低開發密度和商務辦公用地比例，增加生產生活配套，推進職住平衡，吸納新興產業。

CAZ（中央活力區）或者CSD（中央社交區）強調從純粹商務辦公向 “功能混合” 轉變，城市發展以“社交與人本為核心”。城市核心區不再以“辦公密度”為衡量，而是以人才吸引力、社交網絡、文化創意、綠色韌性為核心。

無論那種方向，本質上都是破除城市空間對人的發展的束縛，尊重人類產業發展和社會生活的演進規律。

無論哪個方向，它依然都只是一個想象，而不是一個答案，它無法代替人們深入思考每一個爛尾的CBD的具體解決方案。我們無法確定它們能重生，但我們可以確定它絕對已經無法按原有想象重生。