2026.05.31

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作者 |第一財經 馬一凡

封圖 |AI生成

上海市區的老洋房，一直是房地產市場中一種極為特殊的存在。

它們散落在衡山路、東湖路、武康路、巨鹿路等歷史街區，既不像標準化住宅，也不同于現代寫字樓，而是一種高度非標、帶有強烈歷史屬性和稀缺性的資產。

長期以來，這類物業的租賃市場頗為隱秘。

“很多老洋房其實從來不會公開掛牌。”一位長期從事上海老洋房租賃業務的業內人士告訴記者，真正優質的房源，往往只在中介圈、小范圍客戶群體中流轉，“有時候一棟房子剛空出來，圈子里的人就已經知道了。”

而過去能夠進入這一市場的租客，大多也并非普通人群。

領事館、奢侈品牌、高端律所、私募基金、咨詢公司、外資企業高管，曾是上海老洋房最核心的租客群體。

不過，這個曾經對外界來說不易接觸、高度非標的租賃市場，正在悄然發生變化。

近期，多位業內人士對記者表示，疫情之后，上海老洋房租賃市場出現了明顯分化。其中，地段頂級、資源稀缺的歷史建筑，租金依然堅挺；但部分中檔辦公型物業，以及面積較大的商業類老洋房，則出現空置率上升、租金承壓等情況。

上海市東湖（集團）有限公司（以下簡稱“東湖集團”）副總經理曹偉對第一財經記者表示，在疫情之后，商辦類老洋房的租賃市場確實出現下行，但在今年第一季度，該集團旗下物業的出租率已經有所回升。

東湖集團由上海市國資委100%持股，持有大約27萬平方米物業、700多套可租賃房源，其中位于上海的市中心獨棟別墅達到263幢，在老洋房租賃這個獨特的板塊，可以稱得上是行業頭部。

曹偉表示，該公司運營的歷史別墅、老洋房、花園建筑等稀缺物業的出租對象，實際上也一直在動態變化中。

“在改革開放初期，我們開發和運營的一批別墅型產品，主要面向在滬工作的高端外籍人士，從某種意義上說，這類產品當時解決了上海招商引資過程中的一個現實需求——讓來到上海的高端人才能夠找到合適的居住環境。”

他介紹稱，到了上世紀90年代后期以及21世紀初，上海經濟快速發展，大量現代化寫字樓陸續興起，而老洋房租賃則逐漸形成另一條差異化路線。

“歷史別墅、老洋房這類物業，更多地吸引了一些精品化、小而美、有調性的企業，比如律所、金融公司、國際認證公司等。它們不一定需要特別大的辦公面積，但非常看重空間氣質、私密性和獨立性，希望擁有‘整棟樓就是我的公司’的專屬感。”

一棟棟老別墅，逐漸演變為上海高端服務業生態的一部分。

但一位業內人士近期對記者表示：“疫情過去后，一些傳統高端服務業客戶確實在減少。過去承租能力較強的部分金融、咨詢類客戶，在近幾年明顯收縮，尤其是一些大面積辦公需求，退租情況會更明顯。”

曹偉也認為，疫情和經濟波動確實曾對老洋房租賃市場產生過一定影響，但是目前市場本身已在逐步恢復，近兩年商業消費的發展、消費需求的變化，使得老洋房的租賃對象再一次出現變化。

“比如我們旗下有一棟老洋房，原來是一家大型律所的辦公場所，后來律所退租以后，我們就在思考：老別墅是不是只能做長期租賃？答案其實并不一定。現在，小型婚宴、下午茶、精品社交等都越來越受到市場歡迎，老洋房恰恰具備這種小而美、精而雅的場景優勢。”曹偉說道。

這種變化，也正在改變上海老洋房的運營邏輯。

過去，老洋房更多采取長期整租模式，一棟樓由一家機構長期承租；而如今，運營方開始嘗試“場景化運營”。

例如，同一棟老別墅，可以今天舉辦下午茶市集，明天做咖啡主題活動，后天成為汽車品牌或奢侈品牌的私享Club空間。

與此同時，新消費業態正在快速進入。咖啡館、買手店、快閃活動、品牌展覽、下午茶空間、小型婚禮、私享社交活動等，成為老洋房新的租賃需求來源。

“現在的消費者愿意為‘體驗感’買單。”上述業內人士表示，近年來，上海不少歷史建筑開始頻繁舉辦品牌聯名活動、限定市集和快閃空間，一些過去只對高端商務人士開放的老別墅，也逐漸向普通消費者開放。

不過，老洋房始終是一門門檻極高的生意。

一方面，其租金并不便宜。據業內人士透露，上海核心區域優質老洋房，目前租金水平從每天每平方米數元到數十元不等，部分頂級獨棟物業年租金甚至達數百萬元。

另一方面，歷史建筑保護要求，也讓這類物業存在天然局限。

“歷史建筑保護要求較高，空間改造受到一定限制；一些管線、結構、設備系統，也不像現代寫字樓那樣標準化、高效率。因此，企業最終還是要根據自身行業屬性、品牌定位、辦公需求和成本承受能力來綜合選擇。”曹偉表示，并非所有企業或品牌都適合老洋房，但恰恰因為不可復制，它又始終具有獨特價值。

而在上海新消費不斷演變、城市線下體驗需求持續增長的背景下，這種獨特性，正在被重新發現。曾經偏封閉、高門檻的上海老洋房，也開始從“少數人的資產”，逐漸轉向“更多人的消費場景”。

微信編輯| 蘇小

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