上海
影響房地產市場變化的外圍因素，有三大指標：
一是經濟環境；
二是金融環境；
三是政策環境。
其中股市和樓市，對金融環境的變化，比較敏感，屬于重要的短線因子。
五月份已經過去了，我們今天聊聊五月份全國的金融環境吧。
近幾年，我們構建了一個全國金融環境景氣指數，用來監測它對于房地產的影響。
這個綜合的金融環境指數里面又包含了九個細分情況。
這九個指標又可以分為兩類，一類是偏宏觀類的，另一類是偏房地產類的。
其中就包含了貨幣供應、利率、匯率、股市、個人買房利率、房企貸款寬松度、居民杠桿率等等指標。
由于細分指標眾多，今天就不再展開分析了。
今天主要觀察和分析一下綜合的金融環境指數。
這個圖，是過去十多年全國金融環境景氣指數的走勢。
在零以上，說明金融環境是偏寬松的；
在零以下說明金融環境是偏緊縮的。
基本邏輯是：金融環境寬松利好樓市、股市；金融環境緊縮利空樓市、股市。
過去的十多年，有三次金融環境寬松時期。
第一次，2015、2016、2017 年，這波寬松幅度很大，持續時間很長，催生了一波很大的股市牛市和更大的樓市牛市。
第二次，主要是 2020 年，當時應對疫情，所以貨幣寬松催生了局部的樓市牛市、股市的小牛市。
第三次，主要是過去一年，股市已經走牛，但是樓市還沒有走出低谷。
還有兩次金融環境的緊縮期。
第一次，是 2018、2019 年銀根收緊，導致很多的 P2P 爆雷了，股市表現比較低迷。
第二次，出現在 2021 年下半年到 2025 年的一季度，持續時間比較長，緊縮幅度比較大，導致股市、樓市雙熊，尤其是樓市出現了一次長熊。
接下來，詳細的對比分析一下金融環境變化對于房地產市場的影響。
這個圖中紅線就是金融環境指數，藍線是房地產市場的當期景氣指數。
可以看到，2014 年下半年，一直到 2021 年的上半年，當時多數時段金融環境是處于正值的，也就是比較寬松。
而這個時段，房地產市場總體處于繁榮期。
其中，還有一個規律：金融環境先變化，樓市后變化。
尤其是在 2014 年下半年到 2015 年上半年，金融環境先上升，之后的半年多，樓市指數才穿過了零軸。
2022、2023、2024 年金融環境處于負值區間，也就是收縮，這個時間段樓市是比較低迷的。
而且樓市的低迷程度，大幅地超過了金融環境指數。
過去的一年，金融環境已經翻紅了。
近幾個月金融環境指數在40上下徘徊，而房地產市場依然比較低迷，景氣度依然處于冬天。
從 2025 年四季度以來，房地產的市場景氣度逐步的上升，尤其是今年春節之后，很多城市小陽春表現不錯。
雖然近段時間樓市有所低迷，小陽春已經結束了，多數城市交易量有所回落，而回落的幅度要小于去年同期。
這個核心邏輯是：金融環境目前是處于正值區間震蕩、往上走，它對樓市有一種隱性的托底作用。
我們從金融環境的九個細分指標當中，單獨拉出股市這個指標，聊幾句。
過去我多次分析過，股市先變化，樓市后變化。
股市先走牛，出現財富效應之后，即便股市回落了，樓市也會見底開始往上走。
最近的案例其實是香港。
香港股市從2024年2月持續上漲，今年1月創反彈新高，近四個月振蕩下行。
雖然當前很難以判斷，恒生指數是否已經見頂了。
但不管本輪牛市是否已經結束，香港的樓市已經起來了。
去年5月份以來，香港的房價翻紅之后持續上漲，至今已經累計上漲了15%左右了（圖中11.4%的漲幅為累計至今年3月）。
預計今年到明年還會繼續漲，這就是很典型的股市先漲、樓市后漲。
按這個邏輯，咱們推理一下大陸地區的股市樓市：
即便是今年的下半年到明年之間的某個時點，股市見頂回落了，也并不影響樓市見底反彈，進入到緩慢的復蘇周期。
讓我們拭目以待吧。
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