北京
近年來，隨著二手房交易市場的持續活躍，房屋買賣合同糾紛呈現出類型多樣化、法律關系復雜化的特點。部分買受人為規避中介服務費用，在接受中介機構提供的房源信息及締約機會后，繞開中介直接與出賣人訂立買賣合同。這一行為不僅侵蝕市場交易誠信基礎，更引發大量訴訟爭議。對于此類行為的法律認定，北京市中恒信律師事務所呂沅錦律師結合《民法典》相關規定及最新裁判規則，從違約構成、責任承擔與實務防范三個維度梳理要點，供大家參考。
“跳單”違約的構成要件與法律定性
“跳單”違約的法律依據為《民法典》第九百六十五條，該條規定：“委托人在接受中介人的服務后，利用中介人提供的交易機會或者媒介服務，繞開中介人直接訂立合同的，應當向中介人支付報酬。”
從條文結構分析，“跳單”違約的構成需滿足三個要件：其一，中介合同依法成立并生效，中介人已向委托人提供具有實質價值的交易機會或媒介服務；其二，委托人實際利用了中介人提供的信息或機會；其三，委托人繞開中介人直接與交易相對方訂立合同。
司法實踐中，認定是否構成“利用”中介人提供的機會，需綜合考量房源信息的來源、中介人提供服務的具體內容以及委托人與出賣人建立聯系的因果關系。若委托人通過其他合法公開渠道獲取同一房源信息，且能夠證明未利用中介人提供的機會，則不構成違約。
違約責任的承擔與防范路徑
《民法典》第五百七十七條規定：“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。”“跳單”行為一旦被認定，委托人應承擔支付約定報酬的違約責任，司法實踐一般以合同約定的中介費標準為基準予以裁判支持。若中介人因委托人“跳單”遭受額外損失，還可依據《民法典》第五百八十四條主張可得利益損失的賠償。
從防范角度而言，中介人應在合同中明確約定禁止“跳單”條款，并對房源信息提供、帶看過程等關鍵事實留存書面或電子證據。買受人亦應樹立契約意識，在委托中介服務前充分了解合同權利義務，避免因對法律規則認識不足而陷入違約困境。
呂沅錦律師認為，“跳單”違約糾紛的癥結在于交易主體對中介合同法律約束力的認知偏差。部分當事人將中介服務等同于“信息撮合”，忽視了中介人在交易環節中投入的勞動價值與專業判斷。在司法實踐中，法院對于“跳單”行為的審查已趨于精細化，在保護中介人合理利益的同時，亦注重防止格式條款的濫用。因此，交易各方均應秉持誠實信用原則，以完善的合同設計和規范的交易行為，共同維護房地產市場的良性秩序。
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