作者 I 江珊 選址960

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險(xiǎn)資組團(tuán)接手中關(guān)村核心項(xiàng)目鼎好DH3。

近日消息，天津家鼎股權(quán)投資基金合伙企業(yè)（有限合伙）落地，規(guī)模達(dá)61億元，背后出資方包括大家人壽、友邦人壽、中宏人壽等，該基金將正式接手北京中關(guān)村鼎好大廈項(xiàng)目。

交易結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)險(xiǎn)資聯(lián)手?jǐn)偙★L(fēng)險(xiǎn)，雙GP共享專(zhuān)業(yè)能力的特點(diǎn)。三家險(xiǎn)企作為核心LP（有限合伙人）合計(jì)出資30.49億元；啟城投資關(guān)聯(lián)方無(wú)錫城安鼎瑞同樣出資30.49億元，與上述險(xiǎn)資形成1:1配資。管理運(yùn)作層面看，大家系天津遠(yuǎn)見(jiàn)創(chuàng)新、啟城投資旗下無(wú)錫啟城遠(yuǎn)見(jiàn)組成雙GP（普通合伙人）陣容，合力主導(dǎo)基金投資布局與核心決策工作。這筆交易如順利完成，將成為險(xiǎn)資收購(gòu)一線(xiàn)城市核心寫(xiě)字樓的又一重磅案例。

鼎好DH3前身“鼎好電子大廈”，坐落在北京市海淀區(qū)海淀大街3號(hào)，地下聯(lián)通地鐵4號(hào)線(xiàn)“中關(guān)村站”，占據(jù)中關(guān)村國(guó)家自主創(chuàng)新示范區(qū)核心位置，2003年開(kāi)業(yè)，建筑面積約18萬(wàn)平方米。在電子賣(mài)場(chǎng)輝煌時(shí)期，鼎好電子大廈與海龍電子城、中關(guān)村e(cuò)世界共同構(gòu)成中關(guān)村“黃金三角”。隨著電子賣(mài)場(chǎng)淡出舞臺(tái)中央，2019年鼎好電子大廈進(jìn)入歷時(shí)數(shù)年的改造進(jìn)程。2025年，項(xiàng)目全面竣工“復(fù)出”，變身為高品質(zhì)科技辦公綜合體“鼎好DH3”，成為眾多科技企業(yè)的辦公地。

具體來(lái)說(shuō)：

2019年4月，A座升級(jí)改造項(xiàng)目啟動(dòng)前期工作；2020年10月，A座啟動(dòng)整體改造，2022年4月投入運(yùn)營(yíng)。

2023年6月，B座啟動(dòng)整體改造，2025年初全面竣投入使用，“人工智能全產(chǎn)業(yè)鏈科創(chuàng)生態(tài)體系”正式發(fā)布。

公開(kāi)報(bào)道顯示，入駐鼎好DH3辦公的企業(yè)有豆包、銀河通用機(jī)器人、創(chuàng)新工場(chǎng)、零一萬(wàn)物、創(chuàng)新奇智、摩爾線(xiàn)程、第四范式、米哈游等。截至2025年2月的公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，A座入駐率達(dá)90%、B座入駐率超過(guò)50%。

收購(gòu)并主導(dǎo)改造運(yùn)營(yíng)的正是2019年進(jìn)場(chǎng)的買(mǎi)方。

2019年3月28日，啟城投資、顥騰投資對(duì)外宣布，兩家機(jī)構(gòu)聯(lián)合瑞士合眾集團(tuán)（Partners Group）和中東家族財(cái)富基金（The Family Office Co.）等境外機(jī)構(gòu)投資者對(duì)鼎好大廈完成了戰(zhàn)略收購(gòu)。這是當(dāng)年北京最大體量的商業(yè)地產(chǎn)外資收購(gòu)項(xiàng)目之一，受到了各界的廣泛關(guān)注，交易價(jià)格達(dá)57.2億元（另有多家媒體報(bào)道交易金額為13.4億美元）。

兩家機(jī)構(gòu)均為不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域的專(zhuān)業(yè)選手。其中，啟城投資有深厚的凱雷血脈——2019年，凱雷將中國(guó)房地產(chǎn)投資平臺(tái)獨(dú)立分拆，啟城投資由此脫胎，承接了凱雷原亞洲房地產(chǎn)板塊的核心管理團(tuán)隊(duì)與項(xiàng)目資源。據(jù)報(bào)道，啟城投資創(chuàng)始人及實(shí)控人陳寒曾擔(dān)任凱雷集團(tuán)合伙人，也是無(wú)錫啟城遠(yuǎn)見(jiàn)的董事長(zhǎng)兼法定代表人。顥騰投資成立于2017年，專(zhuān)注于投資中國(guó)一線(xiàn)城市的優(yōu)質(zhì)物業(yè)，運(yùn)營(yíng)模式是通過(guò)精準(zhǔn)的市場(chǎng)定位及積極的資產(chǎn)管理來(lái)提升物業(yè)商業(yè)價(jià)值，其投資組合有鼎好大廈（北京海淀）、京印國(guó)際中心（北京豐臺(tái)）。此番基金接手或意味著鼎好DH3歷時(shí)7年的“投資-優(yōu)化-退出”路徑接近閉環(huán)。

買(mǎi)家方面，大家人壽、友邦人壽、中宏人壽在國(guó)內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)投資方面動(dòng)作頻頻。

大家人壽是大家保險(xiǎn)集團(tuán)旗下壽險(xiǎn)子公司，成立于2010年6月，總部位于北京，主營(yíng)人壽保險(xiǎn)、健康保險(xiǎn)、意外傷害保險(xiǎn)等業(yè)務(wù)。大家系在物流倉(cāng)儲(chǔ)、購(gòu)物中心、長(zhǎng)租公寓等不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域均有布局。比如，大家保險(xiǎn)受讓多座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、收購(gòu)龍湖旗下4個(gè)天街項(xiàng)目49%股權(quán)。2025年，大家投控聯(lián)合大家人壽、友邦人壽、中宏人壽、復(fù)星保德信等設(shè)立45億元大家長(zhǎng)租住房基金。

友邦人壽是友邦保險(xiǎn)全資持股的壽險(xiǎn)子公司，統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)友邦保險(xiǎn)在中國(guó)內(nèi)地的壽險(xiǎn)業(yè)務(wù)。2020年7月，正式成為中國(guó)內(nèi)地首家外資獨(dú)資人身保險(xiǎn)公司。該公司通過(guò)直接收購(gòu)核心地標(biāo)和基金化配置等方式加碼不動(dòng)產(chǎn)賽道。比如，2022年入手上海北外灘地標(biāo)級(jí)項(xiàng)目、2024年收購(gòu)北京CBD的博瑞大廈A座項(xiàng)目；2026年與另外6家保險(xiǎn)公司“同框”，成立總出資規(guī)模86.01億元的天津蘭沁股權(quán)投資合伙企業(yè)（有限合伙）接盤(pán)3座薈聚購(gòu)物中心。

中宏人壽保險(xiǎn)有限公司是國(guó)內(nèi)首家中外合資人壽保險(xiǎn)公司，由加拿大宏利旗下的宏利人壽保險(xiǎn)（國(guó)際）有限公司和中國(guó)中化核心成員——中化集團(tuán)財(cái)務(wù)有限責(zé)任公司合資組建。其以L(fǎng)P身份參與了多個(gè)基金，涉及核心商辦、長(zhǎng)租住房、購(gòu)物中心等品類(lèi)的投資。

分析認(rèn)為，在利率持續(xù)下行、資產(chǎn)荒背景下，核心城市能產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流的不動(dòng)產(chǎn)成了險(xiǎn)資的天然替代性固收資產(chǎn)，其中一線(xiàn)城市核心商辦是險(xiǎn)資布局的類(lèi)型之一。2025年，中郵保險(xiǎn)領(lǐng)投的人民幣基金以108億元收購(gòu)了上海靜安區(qū)核心地段的博華廣場(chǎng)，創(chuàng)下近年來(lái)國(guó)內(nèi)單體寫(xiě)字樓交易金額的紀(jì)錄。