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文 / 呦呦鹿鳴黃志杰

今天講一個剛剛曝光的小故事。

話說，有一位沈先生。他是陜西人，在北京工作。

2013年2月（13年前了），他從親戚那里聽說，西安市三橋街道有一個城中村改造小區(qū)，叫“加貝花園”。

當(dāng)時他正想在西安買房，就去咨詢，售樓部里，開發(fā)商（西安市賀家村城中村改造有限責(zé)任公司）工作人員說，雖然如今五證不全，但以后肯定會補(bǔ)全，肯定能辦房產(chǎn)證。2月4日，他交了1萬定金，次日，他選了房號“12幢B單元34層3401”，建筑面積88.92平方米，單價為每平米2646元，總價235282元。

當(dāng)天，他交了10.77萬元，簽了房屋買賣合同。合同規(guī)定，2015年5月3日前交房，付款則分為四次：2013年2月5日付房款117700元，工程主體至16層付房款47100元，工程主體封頂付房款47100元，交房時付房款23382元。

交完錢，簽完合同，他就回北京上班了。

兩年后，到了交房時間，房子卻還沒有建好。

又過了兩年，2017年夏，他接到開發(fā)商電話通知：12號樓已封頂，請交剩余購房款。他回復(fù)說，交鑰匙時一塊把錢交齊。

但，過了幾個月，他接到了電話：12號樓只建到32層，沒有34層。

接著又是幾個月，他申請退款，然而開發(fā)商卻總說“沒有錢，先等著”。此后，每隔兩三個月他就詢問一次，但答案都是這個，“沒有錢，先等著”。

后來，他直接聯(lián)系了開發(fā)商的一位股東、小區(qū)所在當(dāng)?shù)匾粋€村主任，陳總。經(jīng)溝通，2020年，退了2萬元，2022年，退了5萬元。“之后就再也不接我的電話了。”

加貝花園所在地

怎么辦呢？這位沈先生就向西安仲裁委員會申請仲裁，要求返還購房款47700元，支付利息27394元，支付違約金47056.4元，共計12.2萬元。

雙方都出庭了，在仲裁庭主持下，達(dá)成《調(diào)解協(xié)議》：1、開發(fā)商于2022年6月28日前支付購房首付款、利息共計74785元；2、仲裁費(fèi)5215元（沈先生已預(yù)交）由開發(fā)商承擔(dān)，由其在履行給付義務(wù)時一并支付給沈先生；3、雙方如履行，本案再無爭議，開發(fā)商如逾期履行，支付違約金47056元。

這個調(diào)解協(xié)議的精神很簡單：開發(fā)商仲裁后及時退款，可以不支付違約金。

不過，開發(fā)商并沒有履行這個調(diào)解協(xié)議，而且，沈先生還搭進(jìn)去了仲裁費(fèi)5215元。

沒辦法，沈先生只好向法院申請強(qiáng)制執(zhí)行。

西安市中級人民法院也沒有二話，當(dāng)即立案執(zhí)行。但沒想到，法院查詢開發(fā)商財產(chǎn)狀況發(fā)現(xiàn)：名下無銀行存款、無房產(chǎn)、無車輛、無有價證券……

一干二凈，什么都沒有。于是，法院只好終結(jié)執(zhí)行程序。

又三四年過去了，2026年6月，沈先生求助于最后一條途徑——媒體。

華商報記者先聯(lián)系了當(dāng)時作為開發(fā)商代理人參加仲裁的李某，得到回復(fù)，“當(dāng)時買33層、34層的也不只涉及沈先生一人，現(xiàn)在有的已經(jīng)退完錢了，有的還欠著，也都協(xié)商過了，需要再等一等。”

隨后，記者又聯(lián)系西安市賀家村城中村改造有限責(zé)任公司法定代表人陳先生。所得反饋同樣令人吃驚。

陳先生說，父親去世后，他才繼承了法定代表人位置，加貝花園這個項(xiàng)目實(shí)際上并不是公司開發(fā)的，而是其他公司用他們資質(zhì)開發(fā)的。他只知道加貝花園這個項(xiàng)目，對于加貝花園12號樓，他原來也不知道是多少層。

故事到這里，好像結(jié)束了，又好像沒結(jié)束。

因?yàn)檎聫念^到尾，就充滿了一種荒誕感。

而且，即便在媒體上，沈先生的遭遇也并非孤例。

也是在西安。2023年有一個報道，西安市高陵區(qū)的王先生，2018年7月在鹿園華府小區(qū)1號樓30層買了一套房，交了三十多萬元首付款，約定2021年年底交房。沒想到，等了幾年后，被告知這一樓棟總共只有23層。

因?yàn)椋@棟樓的規(guī)劃就只有23層。

2023年，困惑的王先生

怎么辦呢？開發(fā)商說，也可以換2號樓的房子，但是價格得按現(xiàn)在價格算，每平米漲了幾千塊。

后來，當(dāng)?shù)貐^(qū)政府說，開發(fā)商當(dāng)時還沒有取得預(yù)售證，屬于無證銷售。預(yù)售許可證是到2022年6月才取得。政府對王先生的建議是“走司法途徑”。

同樣故事還出現(xiàn)在陜西銅川。2014年，一位姚女士購買了26層的房子，首付6.7萬元，2021年收房時，發(fā)現(xiàn)開發(fā)商只蓋了24層就封頂了……開發(fā)商說：因?yàn)橥跖客对V過，所以，既不給退款，也不給換房號。

那么，如何來定義沈先生這件事的性質(zhì)？

當(dāng)我思考到這個問題時，我的直覺是：當(dāng)下的商業(yè)倫理有問題。

只建了一個大門的恒大某爛尾樓

讓我們先看另一個近期案例。

5月30日，浙江瑞安警方宣布：破獲了一起利用“僅退款”規(guī)則薅羊毛的網(wǎng)購詐騙案。

經(jīng)查，一名買家在某網(wǎng)店七十多次購買衣物并收貨后發(fā)起“僅退款不退貨”，涉案金額超過2萬元，警方以涉嫌詐騙罪將其刑事拘留。而這位買家則說，自己最多算占小便宜，且“僅退款”都經(jīng)商家同意。

警方從這位買家家里找到了這批衣服

如果嚴(yán)格按照法律的話，我記得，詐騙罪3000元就達(dá)到立案標(biāo)準(zhǔn)了。

什么行為構(gòu)成詐騙罪——以非法占有為目的，用虛構(gòu)事實(shí)或者隱瞞真相的方法，騙取款額較大的公私財物的行為。

那么，沈先生買了34層的房子，開發(fā)商只建到32層就封頂了；王先生買了30層的房子，開發(fā)商只建到23層；姚女士買了26層的房子，開發(fā)商房子只建到24層……陜西三家開發(fā)商對沈先生、王先生、姚女士的所作所為，是不是構(gòu)成詐騙呢？

我個人認(rèn)為，構(gòu)成。

朋友們可以思考一個問題：薅羊毛的買家和這幾個開發(fā)商，誰對社會利益的危害更大、更致命？

買家在網(wǎng)上買東西利用“僅退款”規(guī)則薅羊毛幾千塊就構(gòu)成詐騙罪，開發(fā)商編造根本不存在的房子和買家簽購房合同，拿走首付，事后也沒有建房子，連那個樓層都沒有，這種行為如果不是詐騙是什么？

如果我錯了，請各位大咖教我。

尤其，當(dāng)多年之后，公司還可以做到名下無存款、無房產(chǎn)、無車輛、無有價證券，法院還拿他們一點(diǎn)辦法都沒有。

連退款都是百般推諉，極限操作。

這類情況正常嗎？這能算是正常的私法糾紛嗎？

這不正常。這不能算正常的私法糾紛。如果這還是私法糾紛，是民間沖突，那么，我只能說，中國商業(yè)倫理出問題了，而且問題不小。

許多開發(fā)商，如許家印之流，之所以有那么多花式操作，把數(shù)以百萬計的家庭深深套入其中，其原因之一就在于他們心中沒有刑法，商業(yè)道德自覺很弱，表現(xiàn)在外面，就是毫無敬畏感，不斷探低底線，直至瘋狂。

一想到被爛尾樓困住的家庭數(shù)以百萬計，我心里很不是滋味。

沈先生這樣的小故事，當(dāng)可列為當(dāng)下史一個腳注。它可能是在告訴大家：只買現(xiàn)房。

呦呦鹿鳴20260603