北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

孩子在西城區上班，想在海淀北三環買房，目前預算在400左右，看了北三環花園路周邊的房，想請您分析下玉蘭園小區的房子如何？

A：

1、玉蘭園的房子挺好的，當年開發冠城園時的當地回遷房。這小區在當年在北京回遷房中算比較出名的，一是提前安置，二是質量應該不錯，第三是業主中少數民族比較多，占到了一半左右，畢竟是傳統的回民聚集區，所以當時各方都挺關注的。

劣勢就是容積率高點兒，但這也是回遷房小區的通病。其他就沒什么特殊的了，普通的老小區吧，也不算太老。

2、學區溢價方面這里應該不算高，大概率是低于海淀平均值的。我剛才看了看租金行情，400萬的房應該能租7000塊錢，租售比在600左右，那學區溢價就在15%左右，肯定不超20%。

當然這里的學區也不算太熱門，對口民族小學，典型的中等校，所以溢價相對低也正常。

3、簡單就是這些情況。玉蘭園的優勢是地段兒好，學區溢價不算高。

僅供參考。

二

Q:

我跟老公都是非京籍，在北四環工作，目前住在北苑這邊。寶寶剛滿2歲，目前我們跟爺爺奶奶住在一起。我們打算今年買房，預算在550萬左右。今年買房想買2套，1個居住，1個城六區外攢積分。

1、居住房，目前對于買在哪里比較糾結，海淀東西城對于我們來說，壓力有點大。如果在朝陽的話，您建議買在哪里合適，兼顧學區和居住體驗的。我在看新北苑這邊的房子，居住品質比較滿意，2居80-90平米，學校是朝陽外國語來廣營校區。2、城六區外的房子，您有什么建議，100萬左右。補充下：居住房預算550，城六區外房子預算100。

A：

1、既然覺得新北苑滿意，那就買這邊兒的唄，算是各項都能兼顧的，房價中也沒有學區溢價。從地段兒講在北京所有新區中排第一序列，小區的話看自己喜好，反正就那幾個，俗稱新北苑四害，哪個的價格走勢都至少不錯，居住角度的性價比也差不多。

看房時算算租售比就行，因為價格走勢好的租金收益率都有點兒低，而你們要買的是剛需戶型，選盡量高點兒的。

2、不過新北苑的不算學區房，這里雖然是朝外的校區，但現實中跟分校的感覺差不多，跟本校不是一個性質。但房價中也沒有溢價，不吃虧。

3、城六區外的100萬，這價位買不到投資性強的，那就買租金高的，通州順義昌平的地鐵沿線不少呢。典型的后沙峪藍星花園，小開間100萬出頭兒吧，租售比不到400。

僅供參考。

三

Q:

之前問過您這兩套房，目前中介的報價是大興這套房大概120多萬，不到130萬，玲瓏山這套不到120萬，有同類房型的成交價是115萬。因為年底要用一筆錢交另一套房子的尾款，所以想賣掉這兩套房。但是現在猶豫是該現在就降價賣掉，還是再等等下半年再賣？

中介一直在讓我降價，實在是不想降太多了。不知下半年能否有可能漲點？現在這兩套房我掛牌價是135萬，130成交價我也能接受。

A：

1、玲瓏山報價115萬？偏低了。因為我剛上網看了一下，這價位應該是50多平的，租金4000多，那這租售比連300都不到了，收益率高達4%以上。而現在五大行的利息才1.3%，那假定您賣了這套房存銀行，然后租這套房。115萬的利息是每個月1500，然后卻要給現在的房東4000多，太不劃算了。

2、另外北京公寓市場一般都是拿北京像素當標桿兒。現在這里50多平的房是130萬左右，租金還不到4000呢，收益率3-3.5%，這才是現在的正常行情。

所以我認為您這套房如果能租到4000以上，那應該價值130萬左右，115明顯不劃算了。

3、下半年是否可能漲點兒我不敢保證，但我認為是沒有下跌空間了。

僅供參考。

四

Q:

我看完您的視頻，了解到之前推薦北京龍湖長城的房產可作為落戶積分加分的工具房。近期國務院出臺了同城待遇統一的相關政策，想向您咨詢：這種情況下，還有必要購置這類工具房嗎？

我目前已有一套工具房，租約還有半年到期，想重點問問新政策會不會對這半年內的房產交易造成較大影響。如果影響偏大，我打算盡快出手；若影響不大，我就等到租約到期后再掛牌出售，麻煩您幫忙分析一下。

A：

1、我沒推薦過長城源著，只是點評過幾次而已，最多說這里是“較低成本獲得職住分”的小區而已，但談不上推薦。

2、國務院的政策我沒仔細看，整體感覺好像沒什么新政策似的，至少沒提放寬落戶的事兒。而且還是只要有工居證vs納稅社保，就可以在北京享受九年義務教育。其他的沒提什么吧？跟戶口的關系不大。

那既然是落戶政策沒變，積分落戶就該怎樣還怎樣唄。是否買房加分無所謂，其他方面的分數高的話就沒必要非得買房了，只有其他方面不突出的才只能買房呢，沒辦法的辦法。

3、我沒看到有什么落戶方面的政策利好，不太可能對樓市有影響。

僅供參考。

五

Q:

我們是密云遠郊區的，孩子通勤在蘇州街和四季青。準備賣掉遠郊房，在海淀置換個兩居室。帶電梯的。如果暫時不考慮入學的問題，單位通勤。回密云方便。怎么選？預算800w左右。想聽聽您的建議。

A：

1、通勤角度那只能看自己的感受了，外人不好建議。回密云更看自己了，這實在沒標準，能方便到什么程度？

2、既然不考慮入學那就買四季青或田村的唄，學區溢價低點兒，居住角度的性價比就高了。這其實不是建議的事兒，而是算賬的事兒，看房時算賬，同等條件下哪里的數值合適買哪里。

用總價除以預估租金，讓當地中介估算，哪個數字低，就說明房價中的溢價少。但前提的同等房源情況，小區+戶型等方面都差不多的。

3、其他沒建議，通勤只能自己考慮。

僅供參考。

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