作者 | 醉酒大鯊魚

文章來源 | 格隆匯樓市

即將迎來爆炸供應(yīng)，深圳新房繼續(xù)卷。

學(xué)區(qū)加持

在深圳新房扎堆內(nèi)卷的當(dāng)下，又有網(wǎng)紅盤頂著“一路之隔深中龍華、雙地鐵+壹方天地商圈”的標(biāo)簽迅速出圈。

近期，位于龍華中心位置的中交國潤華府已經(jīng)開放臨時展廳，預(yù)計三季度入市。

項目由央企中交操盤，原國潤電器舊改用地，占地約3.7萬㎡，總建面約29萬㎡，分南北兩大地塊打造，規(guī)劃2573戶、2315個車位。

目前項目建設(shè)進(jìn)度已經(jīng)4-5層，首推北地塊住宅。

（@格隆匯樓市實拍，2026.06.04）

從 項目宣傳來看，開發(fā)商把片區(qū)頂配資源都打包了。

客觀來說，中交國潤華府的地段配套確實算得上片區(qū)上游水準(zhǔn)。

這也是項目宣傳的底氣。

項目地處龍華中心片區(qū)核心，出門步行約350米即達(dá)龍華超級商圈壹方天地購物中心；在建地鐵27號線油福站距離僅百米，距離油松站也僅約200米，雙軌加持，未來軌道往返福田、南山地優(yōu)勢明顯。

還有教育資源是項目最大賣點，和深圳中學(xué)龍華學(xué)校僅一路之隔，處在官方劃定的單校劃片范圍內(nèi)。

（@格隆匯樓市實拍，2026.06.04）

這是一所規(guī)劃78個班級、3360個學(xué)位九年一貫制學(xué)校，是龍華公認(rèn)的頭部分校區(qū)，也是項目價格支撐的核心邏輯。

戶型方面主打82-165㎡新規(guī)三四房，精裝交付，適配剛需上車與改善自住。

從產(chǎn)品定位上覆蓋主流購房群體，再加上央企開發(fā)的品牌背書，約3.7萬平占地的舊改社區(qū)規(guī)劃，天然具備吸引剛需和學(xué)區(qū)置業(yè)群體的基礎(chǔ)。

項目自身定位也貼上“住、學(xué)、商、鐵”無縫銜接的標(biāo)簽。

不過亮眼的配套之下，是項目自身的硬短板。

首先是項目容積率問題。

當(dāng)下深圳新出讓住宅地塊容積率普遍控制在3.2以內(nèi)，戶型設(shè)計規(guī)劃也都按照“新國標(biāo)”的要求走。

而本項目北地塊容積率高達(dá)11，南地塊容積率6.21，南北兩區(qū)樓棟普遍是38至47層超高層。

再加上是3梯5戶或6戶的設(shè)計，未來入住上下班高峰期等待電梯的體驗，舒適感可能要打折。

所以，北地塊住宅搭配一棟寫字樓，樓棟排布密集，開發(fā)商主打的“漂浮綠島、架空連廊、空中花園”宜居概念，在超高容積率面前更像是一塊糖衣。

而項目的車位問題更是未來入住的后置隱患。

國潤電器舊改項目兩個地塊合計2573戶，總車位僅2315個，整體缺口258個。

拆分來看，北地塊國潤華府1758戶只配1123個車位，車位配比僅0.64，未來需要依靠南側(cè)國潤學(xué)府地塊1192個車位彌補缺口。

而南地塊773戶配1192車位，配比1.46看似富余，但南北分屬兩個獨立宗地，參考深圳眾多小區(qū)車位糾紛案例，很考驗后期的車位管理及分配使用。

且國潤華府包含498套公租房，再疊加辦公+酒店樓棟的使用，商品房業(yè)主、保障房住戶、國潤學(xué)府業(yè)主、商務(wù)客流四方的車位使用可能會出現(xiàn)緊張。

再看項目對學(xué)區(qū)配套方面的宣傳，標(biāo)簽都圍繞教育及升學(xué)展開——

“告別教育焦慮”“學(xué)住共升”“讀得好”“教育3.0”“深中龍華一街之隔”“深中龍華”“教育護(hù)航”……

就連項目區(qū)位位置展示，即使項目周邊近距離擁有龍華區(qū)行知小學(xué)、深圳市龍華區(qū)牛欄前學(xué)校以及兩塊教育設(shè)施用地，也都重點突出深圳中學(xué)龍華學(xué)校，給予“深中龍華學(xué)校”重色標(biāo)注。

作為展示圖，項目還可視化放大一旁的“深圳中學(xué)龍華校區(qū)”。

很顯然，這樣的標(biāo)注就是為了給購房者一個心理暗示——“這是深中隔壁學(xué)區(qū)房”。

但中交國潤華府真正需要面對的問題，來自周邊連片的人才房。

雖然僅三個可售型人才房項目，但總戶數(shù)達(dá)到了4071套，且都是約84-119平方的正常三房或四房戶型。

這是什么概念？

深圳中學(xué)龍華學(xué)校招生范圍分為單校劃片學(xué)區(qū)和多校聯(lián)動學(xué)區(qū)，單校劃片學(xué)區(qū)是工業(yè)路以南、油松路以西、布龍路以北、人民路以東范圍。

多校聯(lián)動學(xué)區(qū)是民治街道（除單校劃片學(xué)區(qū)外）以及龍華街道東環(huán)一路以南、民清路以西、工業(yè)路以北、人民路以東、建設(shè)路以東范圍。

這三個人才房全部落在深中龍華單校劃片范圍內(nèi)，雖存在入學(xué)不確定性，但是屬于1類積分入學(xué)的住房。

隨著房源陸續(xù)完成配售，未來幾年片區(qū)入學(xué)需求會集中爆發(fā)，那么深圳中學(xué)龍華分校的入學(xué)名額就有可能會被稀釋。

那么，“告別教育焦慮”更像是一張遠(yuǎn)期不一定會開船的船票。

相信絕大部分關(guān)注這個項目的購房者，都是因為教育配套資源。

市場定價考驗

比產(chǎn)品硬傷更棘手的是，項目的定價難題。

目前項目的吹風(fēng)價格在5萬—6萬/㎡之間。

但項目被新房、二手房還有低價人才房三重包圍，片區(qū)競價壓力拉滿。

這就意味著，若開盤定價過高，市場不一定投票，太低利潤受損，也不利于后續(xù)釋放更多的折扣促進(jìn)去化。

目前，深中龍華學(xué)校單片區(qū)里還有另外兩個新盤。

一個是卓能雅苑，另一個是萬福花園。

前者樓齡已經(jīng)21年，最早一期交房已經(jīng)將近9年，現(xiàn)在依然還有新房在賣，2015年12月1178套75~205平戶型，還剩292套，毛坯備案均價約53900元/㎡，總價區(qū)間約321萬～1161萬。

（@格隆匯樓市實拍，2026.06.04）

后者樓齡更長，34年，目前是毛坯房在賣，2021年12月在深圳樓市牛市階段入市，但1599套78~180平住宅備案均價約60300元/㎡，總價區(qū)間約431萬～1245萬，截至今年6月4日還剩1161套未賣完（數(shù)據(jù)來源深圳房地產(chǎn)信息平臺，下同）。

但周邊的新房并不少，這幾年入市的新房還有幸福城臻園、金地啟曜府、鴻榮源尚云以及卓越和奕府。

幸福城臻園一期，2025年7月861套96~163平精裝住宅備案均價約54900元/㎡，總價區(qū)間約469萬～984萬，截至今年6月4日還剩692套，二期今年4月入市，217套66~90平精裝住宅，備案均價約44700元/㎡，總價區(qū)間約281萬～426萬，即使在4月推出大幅優(yōu)惠的房源，引發(fā)搶房風(fēng)波，截至今年6月4日也依舊剩余47套未售。

（@格隆匯樓市實拍，2026.06.04）

而金地啟曜府今年1月入市，603套93~130平精裝戶型，備案均價約51000元/㎡，總價約436萬～734萬，經(jīng)歷了一個季度，還剩542套，去化率才10.12%。

與項目同享壹城中心綜合商業(yè)配套的鴻榮源尚云，2024年3月2棟612套82~90平戶型，備案均價約62200元/㎡，總價區(qū)間約459萬～601萬，在經(jīng)歷一系列的優(yōu)惠促銷后，依然剩余2套；

（3棟）2023年7月首批房源666套81~120平，備案均價約68000元/㎡，總價區(qū)間約515萬～899萬，還剩余67套。

與項目一路之隔的卓越和奕府，在2022年分別兩度入市，2022年5月701套93~113平入市，備案均價約65400元/㎡，總價區(qū)間約554萬～776萬，剩余3套房源未售罄，2022年12月第二批房源293套86~98平戶型，備案均價約62800元/㎡，總價區(qū)間約484萬～671萬，還剩余12套。

（@格隆匯樓市實拍，2026.06.04）

而周邊的二手房也牢牢釘在4.5萬—5萬/㎡，主流成交單價集中在4.37萬—4.9萬/㎡。

比如2024年的鴻榮源尚云，今年4月17日成交一套81.57平戶型，總價370萬，折合單價約4.54萬/平，而3月7日成交一套82.63平戶型，總價400萬，折合單價約4.84萬/平。

今年2月7日，小區(qū)成交一套89.57平戶型，總價440萬，單價還維持在更接近5萬/平的水平，約4.91萬/平。

2021年處于壹城中心超級商圈內(nèi)部的壹城中心璞譽府，今年一月至3月都有所成交，但單價普通戶型已經(jīng)不足5萬/平，今年3月13日成交一套79.58平戶型，總價約385萬，折合單價約4.84萬/平。

若是一路之隔的卓越和奕府，去年11月成交單價就已經(jīng)低至約4.39萬/平，不足4.5萬/平，93.94平戶型還經(jīng)歷了280天的掛盤。

而錦繡江南四期20年老小區(qū)成交單價在今年3月也落至約4.37萬/平，還是97.45平中間樓層的正常4房戶型，成交周期100天。

二手房即買即住、無延期交房風(fēng)險，而隔壁的人才房安居華越龍苑毛坯配售均價僅3.96萬/㎡，113-120㎡四房總價約408萬—475萬元，146-150㎡四房總價約560萬—619萬元，同樣坐擁深圳中學(xué)龍華校區(qū)，均價較商品房便宜近一萬元一平。

相信愿意犧牲房產(chǎn)流動性換取低價學(xué)位的剛需家庭，能被直接分流。

所以，作為“教育3.0”的網(wǎng)紅盤，終究要接受市場真實的檢驗。

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作者觀點，不代表格隆匯立場