北京
北京1-5月整體住宅市場數據出爐，
新房+二手房合計數據背后的信號，比你想的更值得警惕。
前兩篇我們分別說了新房和二手房，這次我們把數據放一起聊聊。
先看新房+二手的成交量：3月爆了，5月涼了
2026年1-5月整體成交：
1月17355套
2月9174套
3月23159套
4月21814套
5月19638套
3月直接拉到2.3萬套，和去年3月成交量基本持平；
4月慣性沖高到2.18萬套；5月則回落到1.96萬套。
5月同比仍增長14%，較近三年同期均值高出16%，看著不差。
但仔細想，3-4月的集中網簽本身就是政策刺激疊加改善需求被釋放的結果，5月回落說明這波藥效在退潮。
再看結構：二手房直接碾壓新房
這才是最值得關注的數據。
2021年新房占比22.1%，二手房77.9%；
到2026年1-5月，新房占比只剩15.5%，二手房飆到84.5%。
五年時間，新房占比跌近7個百分點。
為什么？
兩個原因。
第一，新房經歷一波波降價潮，很多雙資在手的客戶選擇觀望。
第二，二手房"以價換量"太猛了，均價從2023年的6萬跌到4.6萬，三年跌了23%，業主割肉比開發商狠得多，買家自然被二手房吸走。
然后看趨勢：量穩價跌成新常態
從年度月均看，
2022年月均15288套
2023年17091套
2024年17658套
2025年17369套
2026年前5個月18228套
成交量其實已經穩在1.7萬套左右的平臺，并沒有崩。
但價格呢？二手房均價三年跌了1.4萬/㎡，
新房月均成交從2023年的4138套萎縮到2831套，量價齊跌。
整個市場靠二手房降價撐住總量。
貓懟懟的判斷：
北京樓市已經進入二手房主導時代。
84.5%的占比意味著，你買的房子未來接盤的人大概率也是看二手房的，短期內政策還會托底，但托的是量不是價，陰跌+脈沖的格局不會變。
剛需趁低價上車沒問題，但別幻想V型反轉，庫存壓著、預期弱著，價格真正企穩至少還要一段時間。
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