上個月，一個成都做房產(chǎn)的朋友來杭州看盤，看了幾個樓盤之后，他一臉困惑地問我：“搞不懂哦，你們得房率咋這么撇哦？杭州這邊為啥子都愛邊廳嘛？動不動就 270 度采光、大飄窗，莫非就不怕夏天遭太陽烤起曬惱火？”

他還說：“成都這邊現(xiàn)在新樓盤卷得兇得很，得房率都拼到150%往上頭沖，個個樓盤都是大面寬朝南。你們說的那個邊廳戶型，在我們這兒壓根沒得哪個看得上。”

我聽完笑了。說實話，類似的話聽了不是一次兩次了。網(wǎng)上也老有人吹：成都戶型甩杭州一大截。但我總覺得，這事得搞搞清楚，成都戶型為什么“夸張”？杭州戶型是不是真的落后了？

成都現(xiàn)在的戶型確實能打，我隨便放幾個戶型，讓大家看看是怎么個逆天法。

這個就是傳說中的四代宅，光景觀陽臺就有65.5㎡，四開間朝南，得房率149%。建筑面積才139㎡。

再來一個。

建面約123㎡，四房+客廳朝南，還有獨立入戶區(qū)。雖然戶型的整體感覺適合群租，但小面積里五個面朝南的戶型，我也是第一次見。

看個大戶型，建面約187㎡，得房率166%，南北雙景觀陽臺的面積加起來都超100方了，豪氣逼人。

看完這些戶型，估計大家都羨慕得流口水，不過這背后不是什么玄學，也不是成都的開發(fā)商就是比杭州的牛，是政策太給力了，根源在于2024成都規(guī)劃新規(guī)+2025年10月落地的補充細則，也就是業(yè)內(nèi)說的板率新規(guī)。

核心第一條：贈送附屬面積上限拉滿（板率 30%）。

原先單戶陽臺、飄窗、入戶花園、設(shè)備平臺、結(jié)構(gòu)板這些贈送空間，最多只能占單套房產(chǎn)權(quán)面積20%；新補充規(guī)定：全樓盤整體的陽臺+飄窗+入戶花園+露臺+開敞電梯前廳全部打包，上限可以到項目計容總面積的30%，整盤戶型面積可以互通調(diào)劑，開發(fā)商想讓哪個戶型多堆贈送面積就能多堆贈送面積。

有了政策允許，開發(fā)商就直接把這30%合規(guī)空間做成臥室、儲藏間、大陽臺……產(chǎn)權(quán)不算進房產(chǎn)證，建面130㎡的房子，實得輕輕松松 150㎡。

第二條：根據(jù)成都的新規(guī)，不管陽臺封不封窗，通通只算一半產(chǎn)權(quán)、一半計容。于是開發(fā)商全部統(tǒng)一封窗做大面寬陽臺，一半面積白送，變相暴漲套內(nèi)使用面積，這也是成都戶戶大面寬朝南的關(guān)鍵政策支撐。

第三條：小區(qū)首層架空、風雨連廊、入戶大堂、非機動車棚、物業(yè)配套用房，不超總建面1.5%的部分不算計容、不算公攤，開發(fā)商不用把這些成本攤進住戶產(chǎn)權(quán)面積，公攤做低、套內(nèi)變高。

第四條：成都新房競爭太卷了，開發(fā)商十八般武藝全上，市面上新盤的得房率就夸張地一路飆升。

所以成都戶型“夸張”，本質(zhì)上是一場自上而下的制度紅利驅(qū)動的產(chǎn)品迭代。規(guī)則變了，好戶型自然就冒出來了。

說完成都，再回頭看杭州。

那杭州是不是真的落后了呢？

是也不是。

十幾年前，杭州也玩過這一套“送面積”。那時候各種奇招都有人用，現(xiàn)在二手房市場里89㎡五房兩廳，甚至買一層送一層的神戶型就是那個時候的產(chǎn)物。后來政策鐵腕收緊，原來的那些老路子幾乎被完全堵死。

不過隨著計容新規(guī)的松綁，從去年開始，杭州的神戶型也慢慢出來了。我們之前也有發(fā)過推文，可以點開看看：

杭州“神戶型”：110㎡級四房卷出139㎡尺度

139㎡可以做5房了！看看各個時代的神戶型

現(xiàn)在好戶型只會越來越多。

華潤的潤啟未來之城110㎡就做出了很難得的四房。

前幾天看到了萬科華豐即將面世的新項目漫棲云境105㎡的戶型，做出了非常逆天的四房，這個戶型還沒有公開，這里就不多劇透了，總之非常值得期待。

興耀即將上新的沐青云139方的戶型，南向多了個大陽臺，也是一大創(chuàng)新。至于這個陽臺是當房間還是繼續(xù)當陽臺就仁者見仁了。

應該說杭州的戶型在政策允許的范圍內(nèi)，也已經(jīng)是拼盡全力了。

所以，成都戶型的優(yōu)勢，確實得益于極具魄力的政策激勵，是制度紅利催生出來的。

但杭州也沒有差到“甩一大截”的程度。在告別了野蠻的“偷面積”時代后，杭州的開發(fā)商重新拿出了“設(shè)計主義”的內(nèi)功，把空間利用到極致，把最溫暖的朝陽和最美的窗景送到你眼前。

目前杭州的戶型精進主要還是體現(xiàn)在139㎡以下的戶型上，如果政策面能像成都那樣放松，我估計杭州的戶型更能上天。至于開頭提到的杭州樓盤喜歡設(shè)計邊廳戶型，受限于篇幅，我們放下一期講了。

先亮明我的觀點：邊廳，有缺點，但我非常喜歡。

/云歇編輯/云歇