2026購物中心年度發展報告

來源 · 贏商網（ID：winshang）

作者 · 贏商網

圖片來源 · 贏商網&視覺中國

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商業世界的敘事，出現了新的分水嶺。

中國頭部零售商業地產企業不再沉迷于規模擴張的“數量游戲”，而是集體轉向一場關于“價值深耕”的質變。

從華潤萬象生活業主端收租307億元到龍湖的百MALL時代，從太古地產的谷底翻身到香港置地的斷臂自救，從杭州解百的守擂突圍到利群的跌宕回歸——每一個案例都在傳遞一個信號：商業地產的競爭，已從“誰擁有更多空間”轉向“誰能創造更強的品牌連接”。

以市場洞察視角審視這一演變，我們看到的是品牌邏輯的深刻重塑。

過去，商業地產的價值依托于地段、體量、招商能力；而今天，真正的護城河來自情緒價值的持續輸出、內容生態的系統構建、品牌矩陣的精準分層，以及資本信任的長期積累。

頭部企業正從“空間運營商”進化為“品牌內容平臺”——龍湖用“天街歡樂季”將促銷升維為城市文化事件；華潤萬象生活以“非凡重奢”“城市旗艦”等細分賽道重塑品牌溝通語言；新城控股通過會員體系與全國IP活動，將“吾悅”打造成下沉市場的信任符號。

與此同時，輕資產與重運營的協同、存量煥新與REITs化的資本循環，正在重新定義“品牌資產”的邊界。品牌的競爭力不再取決于你擁有多少棟樓，而在于你能運營多深、連接多廣、表達多準。

回頭看，那些跑贏周期的企業，無一例外地完成了一次品牌范式的躍遷——從“讓消費者來”到“讓消費者想來、愛來、離不開”。這是一場關于信任、體驗與意義的長期主義競賽。

這些變化，在贏商網最新出爐的《2026購物中心年度發展報告》中，呈現出四種截然不同的品牌戰略范式。

01.

頭部規模企業 ：“工業化信任”

頭部規模企業，如華潤萬象生活、新城、龍湖，通過精細化運營與輕資產策略穿越周期。

它們已不再僅僅是一個“商場運營商”，而是成為了城市消費的標準化、高效率、系統性的“基礎設施品牌”。

它們的品牌價值不在于某一次驚艷的營銷活動，而在于可預期的穩定體驗與高效的資源整合能力。

它們販賣的是“確定性”。消費者知道無論在哪座城市，吾悅廣場或天街都能提供相似的、高品質的親子時光；品牌商知道進駐這些場子就能獲得穩定的客流與銷售額。

“規模即品牌”。當品牌矩陣、服務標準、空間體驗被高度工業化復制后，企業名稱本身就成了消費者無需思考的選擇，以及租戶眼中低風險的生意保障。

02.

港資典型企業： “圈層身份”

港資運營商太古、恒隆、瑞安、香港置地、九龍倉等以戰略聚焦與資本循環重獲增長動能。

它們的運營邏輯，更像是有稀缺性、文化資本、時間復利的“奢侈品品牌”。

它們不追求速度，而是追求“地段的神圣性”與“圈層的純粹性”。強調品牌即身份象征，這些商場正是高凈值人群的“線下社交名片”。

它們不向大眾“喊話”，而是通過建筑設計（空間美學）、獨家/首店資源（稀缺性）、以及與頂級藝術 IP 的聯名（文化資本），完成對目標客群的靜默召喚。

“拒絕比接納更重要”。港資典型企業們通過高昂的沉默成本（如太古里的多年改造、恒隆的重奢矩陣）構建了極高的競爭壁壘。建立的是“崇拜式品牌”，消費者去那里不是為了購物，而是為了“在場”。

03.

區域龍頭企業：“情感地緣”

區域型龍頭海信、利群、杭州解百，則在本土市場深耕與轉型中尋找新平衡。

作為有人情味、在地性、共生的“社區老友品牌”，它們的護城河是時間與情感，屬于典型的“鄉土品牌”邏輯。

它們與幾代消費者的生活記憶深度綁定，這種情感連接是頭部全國性企業難以通過標準化復制來攻克的。

它們主打“陪伴”與“煥新”。一方面通過“老店新開”、“文化地標”（如解百的茶空間）喚醒集體記憶；另一方面通過深耕本地供應鏈（如利群的價格戰）建立實用主義的忠誠度。

“強龍難壓地頭蛇” 。當頭部企業用“效率”進攻時，區域龍頭用“溫度”防守。它們的廣告不是狂轟濫炸，而是融入到本地生活節、方言營銷、甚至是對本地老字號的扶持中，成為城市敘事的一部分。

04.

企業百強榜：“競技場認證”

贏商網聯合中城研究院，發布的《2025年度零售商業地產企業綜合實力TOP100》榜單，延續了科學、全面的測評體系，旨在通過規模性指標、成長性指標、金融創新能力指標、運營能力指標、招商能力指標及競爭價值指標等六大維度，全面評估企業的綜合實力。

這份榜單（以及上榜的邏輯）本身就是一種B端品牌的構建工具。對于上榜企業，這不僅是榮譽，更是面向投資者、地方政府和品牌租戶的實力憑證，是“背書品牌”的極致體現。

通過“規模性”、“金融創新”、“招商能力”等硬指標，企業向資本市場傳遞“我是優等生”的信號，從而獲得更低的融資成本；向品牌租戶傳遞“跟著我開能賺錢”的信心。

“名次即流量” 。在存量時代，單純的知名度（Awareness）不足以驅動重資產決策，必須轉化為可量化的“行業位次”。

《2025年度零售商業地產企業綜合實力TOP100》榜單，將模糊的“運營能力”轉化為清晰的“排名”，解決了商業合作中“信任不對稱”的問題。

零售商業地產企業，在當代商業地產發展中扮演著關鍵樞紐的角色。

它們不僅是行業需求的主要載體，更是定義行業標準、注入創新動能、重塑商業邏輯的核心力量。

它們既是行業最值得被銘刻的"品牌價值名片" ，也是推動行業數字化、體驗化、品牌化變革的核心引擎。

它們的發展質量與創新活力，直接決定了整個商業地產行業的發展上限。

潮起新聲，智者聽潮于無聲，觀勢于未萌。翻閱這份報告，與我們一起，錨定王牌企業的未來地圖。

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