其實一直關注上海豪宅的朋友都知道，在上海豪宅當中，有天有地的別墅一直是關注度很高，從市區的頂豪，近郊的主力，和這幾年很多人關注的遠郊度假的別墅，特別是對于外環外板塊的別墅，又要兼顧工作，生活和通勤這幾個方面都要考慮進去的話，肯定是近郊的一些板塊。

對于小區選擇性多的話很多人第一時間會想上海的老牌別墅區到莘閔別墅區，青浦的徐涇，趙巷，松江等一些別墅大區。

今天橙子君和大家聊聊閔行顓橋板塊都市路附近的一些別墅小區，剛好這一段時間在陪朋友看房聊聊我的一些看房感受。

其實對于別墅產品，我們之前的觀念一直是已經在郊區了，因為是別墅，所以總價并不會低，這些房子在二手房樓市當中流通性真的強嗎？

其實二手房不管是普通的公寓住宅還是別墅，橙子君總結下來3點，

一，主要還是地段決定一切，要不然也不會有近郊和遠郊的區別了。

二，在同等地段當中，那肯定是小區的品質，這一點其實看物業費就看的出來，物業費越高的小區，通常他的房價也是最高的。

三，就是稀缺性了，特別是小獨棟建筑面積在250平米到300平米之間，帶合圍式花園的，因為那種大獨棟面積超過350平米的，總價肯定是要上去很多，對于很多改善型群體來說，確實是購買力有限。

其實在閔行顓橋都市路附近看房的過程中，以上說到的三點幾乎都能遇到，地段的話都市路往北面就是莘莊，這里的生活和交通都是非常的完善。

入門級有天有地的別墅小區都是以聯排為主，特別是目前二手房掛牌總價1000萬到1500萬之間的小區有，好世櫻園，君臨天下，劍橋景苑，眾眾德尚世嘉，當然掛牌總價在1500萬以內的大多數都是聯排別墅為主和少數的雙拼別墅，君臨天下建筑面積258平到285平左右雙拼的掛牌總價目前在1500萬到2000萬之間。，劍橋景苑獨棟建筑面積313平左右的掛牌總價在2300萬到2400萬之間。

因為聯排到雙拼再到獨棟，面積也是越來越大，同樣總價也是越來越高，對于聯排一般邊套的關注度會更高，因為邊套普遍的花園是要大于中間套的。

這些小區都是在顓橋萬達，也就是顓興東路的北面，也是顓橋都市路段附近最為熱鬧的地方。

一般聯排的建筑面積都是在200平米上下和出頭一點，每個小區和戶型的情況也不一樣，這里我們就不細分了，一般在看都市路附近的聯排大概率也會看隔壁梅隴鎮的萬科燕南園，應該價格段都是相差不大。

這邊附近像雙拼的別墅有怡泰苑和雍華府，目前的掛牌總價也是在1600萬到2000萬之間，特別是雍華府，但是出來的房源并不多，小區的品質看起來也是不錯。

戶型大一點的雙拼和獨棟，圣特麗墅基本都是在建筑面積三四百平米，大獨棟建筑面積都是超過500平的面積。

往顓興東路南面，也就是以顓橋萬達廣場為分界線。

目前二手房掛牌總價1500萬內的有金銘文博水景和金榜星墅，特別是金榜星墅也是附近別墅小區當中房價算低的了，現在市面上聯排二手房掛牌總價約1000萬左右，獨棟239平米左右的掛牌總價1500萬到1600萬之間

旁邊的湖山在望花園，天籟園，圣得恒業花園，這三個小區都是雙拼和獨棟為主，主流房源的二手房掛牌價總價多在1600萬到4000萬之間。

這三個小區（湖山在望花園，天籟園，圣得恒業花園）也是橙子君個人覺的是這里環境很好的幾個別墅小區，特別是獨棟的二手房掛牌單價也是高于其他小區和同小區的雙拼別墅。

其實一圈看下來，發現市面上在掛牌出售的主要還是聯排比較多，但是房價的堅挺度個人觀點還是300平以內的小獨棟最高，像天籟園的小獨棟，二手房掛牌總價很多在2000多萬和3000萬之間。

我們可以了解到都市路附近聯排和雙拼的二手房掛牌均價基本都是在約六七萬一平米左右，除了金榜星墅，目前市面上也有掛牌均價4萬多一平米的聯排，但是他的獨棟二手房掛牌也是要6萬多一平米，一般同小區的獨棟的掛牌均價都是高于雙拼或者是聯排，像圣得恒業花園的二手房掛牌均價都是要9萬多一平米，也是附近別墅的明星小區，天籟園同小區獨棟的房價也是高于雙拼的不少。

特別是純地上建筑面積300平米以內的，地上兩層帶合圍式花園的別墅的個人感覺優勢更大。

如果是都市路再往南面的北橋，那邊還有萬順水原墅，復地北橋城和中式風格的城開云外，這里的房齡也是要新很多。

其實對于上海買別墅觀察下來，不同于看公寓住宅產品的區別是，很多朋友會把預算越看越高，他不像看公寓住宅一千萬多或者更高的預算，走到哪里都有很多的可選項，但是別墅特別是近郊的考慮交通，生活，品質這三樣都要齊全的話，并不是我們想象中郊區別墅的房價就一定很低。

以上都是橙子君近期看房的個人觀點，近期附近確實看了不少小區，如有遺漏和不一樣的見解，歡迎補充和討論。