廣東
文｜鄧浩志
5 月，廣州樓市熱度超 3、4 月
5 月底，廣州官方公布樓市數據，全市重點一手樓盤周到訪量、認購量、網簽量分別環比提高 26.9%、36.9% 和 11.4%；二手住宅周簽約量環比提高 9.3%，新增掛牌量同比減少 16.7%。
由于不少人對官方數據持有不同看法，我這里拿到廣州最大場內代理機構的數據，供大家比對。5 月全市網簽超 66 萬㎡，環比升 19%，同比升 3%。其中 “五一” 假期人氣和交易均創年內新高。五一后 3 周，整體市場熱度穩固，中心區市場保持強勁。
1、分區域看：
- 中心區
表現強勁，網簽 23.5 萬㎡，環比升 4 成。海珠西某項目首開入市，去化超 9 成；海珠中千萬豪宅項目首開也去化 6 成，說明市場信心正持續恢復。
- 近郊方面
成交聚集科學城、老黃埔和番禺北部等緊鄰老城板塊，網簽近 19.6 萬㎡，環比升 2 成。配套成熟板塊為市場熱點。
- 遠郊方面
主要依靠低總價項目支撐市場，網簽 22.9 萬㎡，環比微升 3%。讓利促銷仍是郊區主題。
2、產品類型方面：
5 月，全市千萬級別住宅成交占全市的比重達 10%，維持高位。而中心五區千萬以上高端住宅的成交占比則高達三成以上。套均價格 3~5 千萬、廣州目前最貴的豪宅項目，自去年底開盤，目前已經接近清盤。越貴越好賣是當前廣州樓市的一大特征。
3、價格方面：
5 月，全廣州 92% 的項目穩價銷售，個別長期滯銷項目小幅讓利 5% 以內。遠郊滯銷項目降價幅度則超過 5%。
總結：
廣州樓市 3 月小陽春起步，4 月淡季不淡，“五一” 市場火爆，5 月中下旬維持熱度。至此，廣州樓市 3、4、5 月已經連續 3 個月大幅回暖。購房者信心、開發商信心都有明顯增強。由于 4 月底、5 月中廣州接連出臺購房貼息、政府收購市場二手房、花都南沙額外購房補貼等系列政策。預計市場在 6、7月會持續受利好支持，尤其是符合補貼條件的家庭或加速購買決策。
廣州 2026 住房供應：計劃預售新房 448 萬平
今日，廣州市住房和城鄉建設局正式印發《廣州市 2026 年住房發展年度計劃》。計劃明確，2026 年全市計劃批準預售商品住宅建筑面積 448.3 萬平方米，同時結合市場情況，計劃供應商品住宅用地 216.5 公頃。
我算了一下，448 萬平米的新增住房供應，按套均 100 平米計算，全年新房新增供應預計 4.48 萬套，月均 3700 套上下。而按照 1~5 月份的市場表現預估，全年月均成交 5000 套上下，則廣州今年新房市場或呈現消化大于供應的格局。結果將是庫存降低，而且很可能有明顯的降低。當然，也有業內人士提醒我，目前廣州新房市場以改善型為絕對主導，所以近期新房市場實際套均面積達到 120 平米。也就是說我的估算已經是保守了，實際上按照今年的供應計劃，廣州每月新房供求之間的缺口將超過 1500 套，全年則接近20000 套。這近 20000 套的缺口，勢必從目前市場積壓的庫存中消化。
所以，有理由預計今年廣州樓市庫存會有一定規模的降低，更有理由預計廣州房價會走出止跌企穩的行情。
個人觀點，僅供參考
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