陜西
今天，西安土地市場一口氣掛出4宗經營性用地，分別位于浐灞國際港、閻良區和曲江新區。
其中最受關注的，無疑是浐灞國際港和曲江的兩宗住宅用地，尤其是浐灞國際港這宗，更直接占據了一線河景資源。
01
對望奧體板塊！浐灞一線臨河地塊出讓
地籍編號為CB4-5-117地塊，位于浐灞國際港廣運潭大道以東、灞浦六路以北，出讓面積約60.877畝，規劃為住宅、商服共用宗地，容積率為1.2-2.5，綠地率≥35%，建筑密度≤20%，規劃建筑面積最高可達101460平方米。
按照該地塊掛牌起始價47120萬元來計算，起始地價為774萬元/畝，起始樓面地價為4645元/㎡。
不過，值得一提的是，該地塊附加明確配建要求，競得人需在CB4-9-197地塊上同步建設一所公辦學校，辦學規模24班（以教育部門最終確認為準），且必須在首期開發階段完成建設，驗收合格后整體移交教育主管部門。
所以，就相當于把建設學校的成本算進了地價，這無疑增加了開發商的隱性成本。
不過對于購房者來說，未來家門口就有公辦學校，算是個利好，而對于開發商來說，家門口擁有學校的房子，在西安新房市場上也會更吃香。
除了家門口未來擁有學校之外，這宗地塊最大的看點還在于占據了灞河西岸的一線首排臨河景觀視野。
而灞河西岸上一宗成交的一線河景地塊，就是目前熱銷中的招商西安灣，不過今天掛牌的這宗地塊，位置要更靠北一些，隔著灞河，正對著招商西安璽和綠城全運村所在的奧體板塊。
一邊是已經成型的奧體城市界面，一邊又是一線河景+學校的組合，因此也讓這宗塊地的想象力充滿了想象！
由于占據著一線首排河景，所以該地塊也地處灞河重點風貌管控區，建筑設計方案需嚴格遵循區域風貌管控。
這也意味著，對開發商的產品打造能力提出了更高要求、必須在設計上下真功夫。更何況，前面還站著像招商西安灣這樣一個“影響西安下一個十年”的強勁對手。
02
曲江CCBD優質地塊登場
曲江此次出讓的地塊，地籍編號QJ4-3-128，位于曲江新區盈知路以南、航天大道以北，出讓面積約33.864畝，同樣是住宅+商服用地，容積率1.2-2.5、綠地率≥35%，建筑密度≤20%。
按照起拍價5.505億元計算：起始地價約1625萬元/畝，起始樓面地價約9756元/㎡。
這宗地塊看點在于：
第一，屬于曲江CCBD南區范圍內。
目前這個區域內已經集聚了華發錦宸賦、即將交付的金茂璞逸曲江等一批高端樓盤，高端人居氛圍逐漸成形。
再加上西安首家Apple store直營店正式官宣落戶萬象城，讓曲江CCBD的價值又被再一次認證。
第二，坐擁城市中軸。
一座城市可以規劃、復制無數條軸線，但位于中軸卻是無法復制出第二條的，因為它是經歷了多年歷史、文化、商業、資源的沉淀而形成的。
因此，去年7月，QJ4-3-128地塊南向一路之隔的一宗38.492畝商住地塊，就以1.44%的小幅溢價成交，容積率2.8，成交樓面價在8862元/㎡。
而今天這宗地容積率更低，所以起始價格也更高一些，但大概率依然會有房企爭奪，畢竟體量不大、總價可控。
03
閻良兩宗地塊掛牌
閻良區這次推出的2宗地。
一宗YL4-7-308地塊為60.69畝的文化+商業用地，位于閻良區團北路以北、鼎州路以南、富昌大道以東、西禹高速以西，起拍價為2900萬元，容積率1.25。
另一宗YL2-7-308地塊，為住宅+商業，位于閻良區西飛一小以東、規劃路以南、延安街以西、人民中路以北，面積26.44畝，容積率為1.2-2.3，綠地率≥35%，建筑密度≤20%。
按起拍價9100萬元來計算，YL2-7-308地塊起始地價為344.18萬元/畝、起始樓面價為2244.62元/㎡。
值得關注的是，YL2-7-308地塊的限制條件要求競得人“不能有涉外背景和涉外經營行為”，項目建設高度不能威脅到附近的中國飛行試驗研究院和中航西飛的安全；規劃方案初步制定后，還要提請涉及國家安全事項的審批。
這意味著，這塊地基本只能由沒有外資背景的國企或民企拿下。
而在西安土地市場，這樣的限制條款非常少見，甚至西咸空港新城的土地出讓中，也未見過有相同的限制條件，也側面說明了閻良作為航空城的重要地位。
根據公告，這4宗地的網上掛牌期限為6月29日至7月10日，我們也將持續關注。
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