最近跟福州一位老朋友聊天，他說了句讓我挺感慨的話：“前兩年買房像搶白菜，現(xiàn)在賣房像甩白菜。”這話聽著扎心，但看看閩江北CBD板塊的數(shù)據(jù)，還真有幾分道理。

那個曾經(jīng)沖上4萬/平的板塊，眼下部分房源掛牌價已經(jīng)跌到2.3萬左右。不是一兩套特價房，而是實實在在的普跌。有人說這是泡沫破了，有人說這才是回歸理性。到底怎么回事？

從“高攀不起”到“真香警告”

先說清楚，閩江北CBD不是福州隨便一個地方。這里是福州重點打造的商務區(qū)，融僑中心、福州國際金融中心、三迪聯(lián)邦中心這些地標都在這一帶。前幾年樓市火熱的時候，這一帶的新盤和次新房，4萬/平是起步價，好的樓層朝向直接奔5萬去。

那時候的場面，福州本地人都記得——售樓處排隊搖號，全款優(yōu)先，茶水費暗中流傳，多少人托關(guān)系找門路就為了搶一套。

可眼下呢？貝殼找房、安居客上的數(shù)據(jù)擺在那，不少房源的掛牌單價已經(jīng)調(diào)到2.3萬到2.6萬之間。有位房產(chǎn)中介朋友跟我透露，真要誠心賣，2.2萬左右也能談下來。

從4萬到2.3萬，一套百平米的房子，賬面財富縮水將近170萬。這個數(shù)字，夠在福州全款買一套老社區(qū)的二手房了。

安置房“攪局”，真相是另一回事

很多人把這輪房價下跌歸咎于安置房集中入市。確實，閩江北CBD周邊這幾年交付了不少安置房項目，比如紅星就地安置房、鳳凰新村周邊地塊的安置房源。這些房子地段不差，有些甚至就在原來老房子的位置，對老福州人來說，那是根和魂。

但我要說句公道話——安置房沖擊市場，這個說法對，也不全對。

先說對的方面。安置房的入市價格確實有優(yōu)勢。同樣是閩江北CBD板塊，安置房掛牌價很多在1.8萬到2.2萬之間，比商品房便宜一截。對于手頭不算寬裕的剛需來說，這無疑是福音。同樣的地段，少花幾十萬甚至上百萬，誰能不動心？

再說不對的方面。商品房從4萬掉到2.3萬，這個跌幅不是最近才發(fā)生的，而是從2022年下半年就開始的漫長回調(diào)。那時候很多安置房還沒辦下產(chǎn)權(quán)證，根本沒法上市交易。所以把鍋全甩給安置房，不合適。

真實邏輯應該是這樣：市場整體下行在先，商品房價格撐不住了，這時候安置房集中辦證入市，進一步壓低了板塊的價格預期。兩者疊加，才有了現(xiàn)在這個局面。

年輕人開始算另一筆賬

房價跌了，有人哭有人笑。但我觀察到一個更有意思的變化——福州年輕人的居住觀念，正在發(fā)生根本性轉(zhuǎn)變。

以前福州人的觀念很傳統(tǒng)：結(jié)婚必須買房，最好是新房，最好在鼓樓、臺江或者閩江北這樣的核心區(qū)。彩禮、五金、買車、買房，一套流程下來，兩個家庭被掏空。

可現(xiàn)在呢？我身邊不少90后、00后的福州年輕人，開始認真考慮“不買房”這個選項。

有個在閩江北一家互聯(lián)網(wǎng)公司上班的小伙子跟我說得很直白：“我月薪一萬出頭，就算房價降到2.3萬，首付也要六七十萬，房貸每月七八千。那我干嘛不花三千塊在附近租個不錯的房子？剩下的錢吃吃喝喝、旅游、存著，生活質(zhì)量高多了。”

這種想法放在五年前，會被長輩罵“沒出息”。但現(xiàn)在，越來越多的福州父母也開始理解了。畢竟誰都看得到——經(jīng)濟增速放緩，就業(yè)壓力大，中年失業(yè)的新聞隔三差五就見諸報端。與其背一身債買套房，不如手里留點現(xiàn)金，日子過得從容些。

房租也在悄悄變天

房價跌了，房租也沒閑著。閩江北CBD板塊的房租，這兩年平均降了10%到15%。一套兩居室，前年還能租到4500，現(xiàn)在3500到3800就能拿下來。

這對租客當然是好事，但對房東來說就是另一番滋味了。我認識一位在閩江北有兩套房的房東，以前靠租金就能覆蓋月供還有富余，現(xiàn)在租金連月供的三分之二都不夠，每個月得自己貼錢進去。

他跟我抱怨過一句：“早知道這樣，當年不如把錢存銀行吃利息。”這話當然有馬后炮的成分，但也反映出很多投資客的真實心態(tài)——房子正在從“穩(wěn)賺不賠”變成“可能虧錢”的資產(chǎn)。

城市選擇多了，福州人沒那么焦慮了

再往大了說，這一輪樓市調(diào)整，其實也給了福州人一個重新思考的機會。

以前大家一窩蜂往閩江北、東二環(huán)、金山這些熱門板塊擠，好像不住在這些地方就低人一等。現(xiàn)在不一樣了，地鐵一條條開通，從五四北到閩侯上街，從馬尾到南通，交通便利了，選擇自然多了。

有人選擇去閩侯買單價1萬出頭的房子，省下的錢買輛車，通勤時間也就多二十分鐘。有人選擇留在老社區(qū)，雖然房子舊了點，但配套成熟，看病就醫(yī)方便，鄰里關(guān)系熟絡(luò)，生活成本低不少。

這些選擇沒有對錯，關(guān)鍵是你想要什么。樓市降溫，反而讓更多人開始認真思考“我到底需要什么樣的居住空間”，而不是盲目跟風。

一個正向的信號

說句實在話，房價從4萬跌到2.3萬，對于前兩年高位接盤的人來說，確實很痛苦。這是事實，沒必要粉飾。

但從更大的視角看，這未必是壞事。房價回歸合理區(qū)間，意味著年輕人買房的壓力在減輕，意味著實體經(jīng)濟不至于被高房價擠壓得太厲害，意味著城市的發(fā)展可以更健康。

福州閩江北CBD的配套擺在那里——寫字樓里越來越多的企業(yè)入駐，江濱公園越來越漂亮，商業(yè)體越來越熱鬧。這些實打?qū)嵉某鞘匈Y源不會因為房價跌了就消失。房子首先是用來住的，其次才是資產(chǎn)。

對于真正想在福州安家的剛需來說，現(xiàn)在反而是個機會窗口。不必恐慌，也不必指望抄到最低點。量力而行，買得起就買，買不起就租，日子總要過，而且可以過得不錯。

你怎么看這一輪福州樓市的調(diào)整？歡迎在評論區(qū)聊聊你的看法。