——AI制圖，僅供參考

產業園的泡沫，被很多人忽視了。

2件事， 讓我 加深了擔憂。

1、 前天晚上跟 城投 朋友吃飯，他 說 ， 很多省市的 城投 / 國資 下場擁抱產業了 ， 以前也有，但不多，而且多跟住宅相關，現在全面轉向產業了。

2、 追某事件 ， 引發 很多 省市的產業泡沫討論，值得警惕。這里不展開 講 。

今天 只能淺顯 聊聊，管中窺豹，以小見大。

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3年低迷，樓市慢慢企穩了。

住宅泡沫， 人人喊打。

但藏在 城市邊緣 的 產業園泡沫 ，才是隱形大坑。

放眼全國，從省會近郊到縣城鄉鎮， 只要一 有空地，總能冒出 產業園，全都宣稱 “下一個中關村、東方硅谷、千億產業新城” ， 動輒百億投資、十萬就業、千億產值， 實際卻 是廠房生銹、荒草齊腰、保安比工人多，活脫脫PPT落地現場。

這兩年焦點訪談、央視新聞掀了蓋子， 多個 產業園翻車，個個都是紙面千億、實地空城 。

1、 湖南耒陽百億童車產業園 ， 焦點訪談曝光 。

2 、 安徽淮南志高動漫產業園 ， 央視多次點名 。

3 、 河南駐馬店驛城汽車零部件產業園 ， 焦點訪談曝光。

4 、 天津濱海廈翔物流產業園 ， 央視曝光。

5 、 南昌翰泓青湖產業園 ， 地方官媒深度報道 。

最讓我意外是耒陽的百億童車產業園。

作為一個縣級市，耒陽在2021年高調上馬 百億童車產業園 ，占地1200畝，官宣建成后年產值破100億，看著100億不 算大 ，但耒陽只是一個縣級市，當年GDP不到420億，即使2025年也就538億 ，已經非常夸張了 。

還有一點，當時國內童車行業總規模也就100億出頭，一座縣城想獨吞全行業產值，本身就是天方夜譚。

最終， 耒陽市被現實狠狠打臉：2024年園區實際產值僅 2165萬 ，上報數據卻注水到3.47億，虛高16倍。大片土地閑置、廠房大半空置，入駐小作坊不足10家，別說百億產值，連當初規劃的6000個就業崗位，最終只落地百余個臨時零工。

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目前 能查到 的數據，產業園泡沫極其嚴重。

1、空置率高。

2、 扎堆網紅賽道。

3、 同質化嚴重。

4、掛羊頭賣狗肉。

全國現有各類產業園區超 8萬家 ，建成總面積突破62億方，其中閑置約 20億方 ，空置率超32%，突破國際30%空置警戒線。一二線平均空置率28.7%，三四線及縣城突破50%，部分縣域園區空置率 甚至 超70%。

82%區塊鏈產業園運營撐不過2年 ，VR、人工智能小鎮超六成常年空置。

同一個省份扎堆十余家機器人產業園，常住人口不足50萬的小縣城，動輒規劃上萬畝AI、新能源產業園，完全無視本地產業鏈、人才承載力。

打著高新產業拿低價工業地，轉頭變相分割廠房售賣、搞公寓商鋪，產業淪為賣房包裝殼。

還是上面的案例， 安徽淮南志高動漫產業園 。

這是2010年安徽省的重點招商項目，占地 多達 3200畝、總投資100億 ，定位皖北文旅動漫新地標，規劃動漫研發區、主題樂園、產業配套。

恒大玩過，萬達玩過，融創玩過，華夏幸福玩過，老掉牙了。

最終開工一年后爛尾了，標志性摩天輪“淮南之眼”孤零零矗立十年，研發大樓改成臨時售樓處，動漫車間全程沒動工，地下室積水一米五，整片園區淪為野生雜草園，數十億城投投入被套牢。

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產業園 泡沫這么大，為啥還扎堆進場 ？

1、 投資極大。動輒上百畝 、上 千畝，投資幾十個億、幾百個億。

2、 風險極大。文旅汽車動漫物流 + AIAR新能源，前幾個都是重資產、長投資、見效慢、收益低，后幾個看似風口、收益極大，但是風險高， 破產快。

但是地方政府為什么還要押注呢？

有這么幾個原因：

1、政績工程。 只要我任上不出事，走后哪管洪水滔天。

2、利益驅動。 錢、官員、商人，三者有其二。

3、以 小搏 大。 太想進步了，合肥國資 的標桿效應太大了，其他城市都眼饞 ， 一旦 成功動輒幾十億、上百億的 回報 。

4、就業。 營收只是表面， 就業 才是里子。一方面以工代賑， 建設產業園工程量非常 大，二是運營就業 ， 一旦成功， 動輒上千人就業。

5、財政壓力。

因此，產業園的泡沫在過去數十年不斷升騰。

西南某山區縣舉債20億建生物醫藥園，園區一年稅收才800萬，每年光利息就要還1.2億，利息硬生生吃掉當地一大塊民生預算，教育、鄉村基建經費被迫壓縮。園區賺不到錢，利息就得納稅人的財政收入兜底。

表面上， 三成土地閑置，近半園區半空置 。 實際上，產業園的泡沫壞賬，已經將園區、城投、財政、普通人的命運綁在了一起，一榮俱榮一損俱損。

土地資源嚴重浪費 ， 地方財政承壓加劇 ， 企業在招商方面的不斷 內卷 ， 普通人則是無法就業，不斷惡性循環……

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也有成功的產業園案例。

合肥國資已經說爛了。

我找了幾個國內比較成功的案例，其他城市真的可以好好學學。

1、青島奇瑞汽車產業園。

問了青島的一個地產朋友，他告訴我一個叫做 青島奇瑞汽車 的 產業園， 其實沒什么花里花哨的招商，就是實打實地落地，依靠汽車的上下游產業鏈，也是城投操盤，但操盤非常規范，上限不高，但下限很高，算是比較成功的， 落地后吸納7000人就業，年創造稅收數億。

2 、 浙江金華產業社區 。

金華本身的產業基礎非常扎實。

2022年去金華調研，城市不大，房價不高，下面的永康、義烏、東陽，懂行的都知道，細分領域做的非常好。

這個產業園之所以成功，就是 打破傳統園區只有廠房的老套路，產業園配人才公寓、公園、便民公交，職工吃住休閑全在片區內落地，完善配套留住工人，新能源、科創企業扎堆入駐，十個園區全部轉型產城融合，空置率常年低于10%。

3 、 湖南婁底婁星產業園 。

我查了一下，竟然是湖南的五好園區，要是真的，確實不錯。

立足本地鋼鐵、五金老底子招商，不盲目跟風AI、區塊鏈熱點，圍繞原有產業鏈招配套小廠，深耕細分制造，十二年間從荒坡變成湘西頭部園區，入駐800多家實體企業，廠房基本滿租。

其余還有蘇州工業園區、上海張江高科園區，已經很成功了。

產業園是實體經濟重要載體， 發展產業園完全沒錯，錯的是盲目跟風、粗放建設 。

未來政府招商要注意幾點：

1、營商環境。每一年，我都能從新聞上看到，某某坑騙企業，人家投資幾千萬幾個億，基建做好了，設備弄好了，該開工了各種檢查，各種上門，搞得企業根本沒法正常運營，最終壞了城市口碑。

2、要學會甄別。 朋友講了一些投資企業如何騙補，這里不方便公開說，大家都懂， 拿完政府技改、落地補貼就撤資跑路，留下空廠房。

3、一定要 因地制宜 。 比如一個縣城，喊什么 “千億產業園”口號 啊 ， 別嫌棄汽車、物流等制造業，雖然營收不高、利潤不高，但是能扎扎實實的提供就業 。

4、盤活存量產業園。 江西南豐騰籠換鳥 就很不錯 ， 人家也沒有上來就高大上，而是 收購閑置廠房改造， 就是 引進中小實體企業，減少新增無效園區投資。

5、道高一尺，魔高一丈。泡沫背后的博弈，值得深思。

THE END