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澳洲稅務局正式發(fā)布度假屋稅務新規(guī)，持有方式的改變正迫使全澳逾25萬套度假屋業(yè)主重新審視手中資產(chǎn)的價值。
過去數(shù)十年，試圖出租度假屋的房主只要將房屋掛牌出租，即便實際空置，也可申報相關稅務抵扣——可供出租即可申請，規(guī)則相當寬松。
然而，去年底預告、如今正式落地的新規(guī)徹底改變了這一邏輯。
根據(jù)新稅收規(guī)定TR 2026/1，若房產(chǎn)一年內(nèi)掛牌出租時長不超過半年，將不再被視為創(chuàng)收用途，稅務抵扣資格隨之取消。
針對度假屋的稅務調(diào)整，可能迫使業(yè)主認真思考是否還值得繼續(xù)持有。
此外，除非業(yè)主在圣誕節(jié)、復活節(jié)等度假旺季同樣將房屋掛牌出租，否則同樣面臨失去抵扣資格的風險。
此舉旨在打擊那些混淆私人度假與合法租賃收入界限的度假屋業(yè)主。
雙重打擊接踵而至
新規(guī)的出臺，恰恰緊隨聯(lián)邦預算案中取消新投資物業(yè)負扣稅的政策之后，令度假屋業(yè)主面臨雙重壓力。
從2026年7月1日起，與持有物業(yè)相關的房貸利息、保險、維修及其他費用的抵扣申報，都將受到更嚴格的審查。
對那些希望證明屋主要用于創(chuàng)收、從而保住抵扣資格的業(yè)主來說，私人使用比例必須壓縮至極低水平。
休閑還是經(jīng)營？界定至關重要
根據(jù)Pitcher Partners的說明，新指南適用于主要用于私人度假或休閑的物業(yè)，哪怕該物業(yè)在一年中有部分時間對外出租。
一旦房產(chǎn)被界定為“休閑設施”，大部分持續(xù)性支出抵扣將遭拒，房貸利息、市政費、土地稅、維護費用乃至物業(yè)資產(chǎn)的稅務折舊，全部無法申報。
取而代之的是，僅廣告費、平臺傭金和房客入住清潔費等直接與租金收入掛鉤的支出，方可繼續(xù)抵扣。
值得注意的是，以商業(yè)方式運營、優(yōu)先追求入住率的短租經(jīng)營者，并不在此次調(diào)整的針對范圍之內(nèi)。
Wealth Lawyers聯(lián)合創(chuàng)始人Anthony Hunt表示：“這項稅收規(guī)定極有可能對度假屋的價值產(chǎn)生負面影響?！?/p>
Wealth Lawyers聯(lián)合創(chuàng)始人Anthony Hunt指出，新規(guī)很可能對度假屋的市場價值造成負面沖擊，在負扣稅政策即將收緊的背景下，兩者疊加效應更不容忽視。
他表示，長期以來為度假屋申報稅務抵扣的空間已大幅收窄，這使得度假屋的財務投資屬性有所削弱，逐漸成為有能力負擔者的生活方式選擇，而非純粹的投資工具。
持有還是出售？業(yè)主陷入觀望
短期來看，Hunt預計許多度假屋業(yè)主將靜觀其變，評估稅收新規(guī)與負扣稅變動疊加后的市場走向。
他分析，即便部分業(yè)主可依據(jù)祖父條款繼續(xù)享受負扣稅優(yōu)惠，未來的新買家將無法適用，愿意支付的價格因此很可能隨之下滑。
那些在新安排下仍能維持收支平衡的業(yè)主，會借助祖父條款長期持有；而無法讓賬面打平的人，則可能選擇出售套現(xiàn)。
另一方面，如果部分度假屋因此流入市場，對首次購房者來說或許是一個機會。
急于脫手第二套房的業(yè)主可能尋求快速成交以規(guī)避稅務變動，因此近期值得密切關注相關區(qū)域的房源掛牌動態(tài)。
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