導(dǎo)語

歷經(jīng)數(shù)年深度調(diào)整，中國房地產(chǎn)行業(yè)正站在新舊模式交替的關(guān)鍵拐點。從各地因城施策的松綁政策持續(xù)落地、市場溫和修復(fù)，到千億級房企司法重整收官、行業(yè)風(fēng)險出清步入尾聲；從“好房子”建設(shè)上升為國家戰(zhàn)略、行業(yè)徹底回歸居住本源，再到城市更新接過發(fā)展接力棒，成為地產(chǎn)新三大工程核心賽道，近兩年的樓市正在完成一場全方位的重塑。

作為深耕地產(chǎn)行業(yè)近三十載的觀察者、平臺搭建者與資源鏈接者，鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)聯(lián)席CEO、優(yōu)博集團創(chuàng)始人單大偉，親歷了行業(yè)從黃金時代、高周轉(zhuǎn)時代到如今高質(zhì)量發(fā)展時代的完整變遷。近日，《問渠人物》再次對話單大偉，結(jié)合金科股份重整、全國市場分化復(fù)蘇、好房子標準落地、城市更新全面鋪開等行業(yè)重大事件，復(fù)盤行業(yè)變化、剖析當下困境、預(yù)判未來趨勢，解讀存量時代地產(chǎn)行業(yè)的生存法則與發(fā)展機遇。

一：復(fù)盤行業(yè)調(diào)整周期，解讀市場修復(fù)與風(fēng)險出清

鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)：近兩年房地產(chǎn)經(jīng)歷了深度調(diào)整與風(fēng)險化解，2026年以來多地樓市政策持續(xù)優(yōu)化，市場逐步回暖。在您看來，當前行業(yè)處在怎樣的發(fā)展階段？和前幾輪周期相比，這一輪調(diào)整最大的不同是什么？

單大偉：現(xiàn)在就是行業(yè)大洗牌、全面筑底的階段。跟前幾輪完全不是一回事。過去樓市像“打擺子”，政策一松就瘋漲，一緊就降溫，來回循環(huán)，根子還是圍著增量蓋房子轉(zhuǎn)。這一輪不一樣，是動真格“刮骨療毒”。

說白了，過去高負債、高周轉(zhuǎn)的老路，徹底走不通了。如今政策目標很明確：穩(wěn)大盤、化風(fēng)險、促轉(zhuǎn)型，不搞短期刺激。目前市場整體止跌了，但想回到普漲年代？不可能。分化，會成為未來常態(tài)。這不是陣痛，是行業(yè)回歸理性的必經(jīng)之路。

鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)：2026年5-6月，一線、強二線新房二手房成交明顯回暖，三四線依舊以價換量，土地市場也是冷熱不均。如何看待當下這種極致分化的格局？

單大偉：人往高處走，錢跟著人流走，這是必然結(jié)果。

你看上海、杭州這些城市，產(chǎn)業(yè)足、就業(yè)機會多，年輕人愿意留下來，改善需求自然源源不斷，房價和成交先企穩(wěn)。再看多數(shù)縣城、普通三四線，人口持續(xù)外流，新房庫存壓了一大堆，不靠降價走量，根本賣不動。土地市場更是一目了然，深圳、杭州優(yōu)質(zhì)宅地，國企搶著拿，溢價率居高不下；偏遠城市地塊，頻頻底價成交甚至流拍。

這個格局短期扭轉(zhuǎn)不了。房企要是還抱著“遍地開花”的老想法，遲早要栽跟頭。找準賽道、選對城市，比盲目擴張重要一萬倍。

鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)：2025年被稱作房企債務(wù)重整大年，金科股份完成千億級司法重整，順利化解風(fēng)險、穩(wěn)步轉(zhuǎn)型。您如何評價這個案例？它給出險民營房企帶來哪些啟示？

單大偉：金科重整，絕對是市場化化解風(fēng)險的標桿。我全程參與下來，最大感受就是四個字：直面現(xiàn)實。

過去不少出險企業(yè)，要么觀望等待，要么四處拆東墻補西墻，越拖窟窿越大。金科不一樣，早早斷臂求生，梳理債務(wù)、保住樓盤交付，聯(lián)合資管、金融機構(gòu)一步步落地重整。幾十萬套房子順利交付，這是守住了民生底線；剝離非核心業(yè)務(wù)、輕裝上陣，這是給自己留后路。

案例擺在眼前：躺平?jīng)]有出路，硬扛更是死路一條。唯有放下幻想，主動瘦身、聚焦主業(yè)，才有重生的機會。重整只是起點，后續(xù)能不能靠經(jīng)營造血，才是真正的大考。

鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)：金科重整后，明確轉(zhuǎn)型為科技驅(qū)動的不動產(chǎn)綜合運營商，重點布局城市更新、輕資產(chǎn)運營。為什么出險房企不約而同扎堆存量賽道？

單大偉：道理很簡單：重資產(chǎn)拿地，風(fēng)險太高；存量運營，現(xiàn)金流更穩(wěn)。

經(jīng)歷過債務(wù)危機的企業(yè)，最怕的就是資金鏈再出問題。傳統(tǒng)開發(fā)要大額拿地、墊資建設(shè)，對負債和現(xiàn)金流要求極高。而城市更新、代建、資產(chǎn)管理這些賽道，不用砸重金囤地，投入可控、回報平穩(wěn)。

再看市場基本面，全國海量老舊小區(qū)、老廠房等著改造，萬億級市場擺在那里。一邊是風(fēng)險高的老路被堵死，一邊是空間廣闊的新賽道敞開大門，聰明人都會做出選擇。放下規(guī)模執(zhí)念，踏踏實實做運營，這是經(jīng)歷風(fēng)浪之后，最務(wù)實的選擇。

但金科又和其他企業(yè)不同的是用科技和技術(shù)去驅(qū)動存量運營。比如，為了匹配新戰(zhàn)略，公司對組織架構(gòu)進行大刀闊斧調(diào)整：數(shù)字科技事業(yè)部與資產(chǎn)管理、城市更新、基金管理同級，成為金科四大事業(yè)部。

這樣做就是要用科技賦能推動數(shù)字化轉(zhuǎn)型，提升租金收益和運營效率，實現(xiàn)高效運營和資產(chǎn)增值，驅(qū)動各項業(yè)務(wù)提質(zhì)增效，打造差異化優(yōu)勢。

鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)：近兩年國央企、城投在拿地、并購、城市更新領(lǐng)域話語權(quán)越來越強，如何看待國企在行業(yè)里的角色變化？

單大偉：行業(yè)下行期，國企就是市場的“壓艙石”。

前幾年民營房企收縮、避險，市場一度陷入冷清。關(guān)鍵時刻，國央企、城投站了出來，拿地、接盤問題項目、推進保交樓、落地城市更新，硬生生穩(wěn)住了基本盤。而且現(xiàn)在的國企，不再單純追求規(guī)模和利潤，更看重社會責(zé)任、長期價值。

未來行業(yè)格局會很清晰：國企守底盤，主攻保障房、城市更新這類民生項目；民企做特色，深耕產(chǎn)品、精細化服務(wù)。雙方互補共存，不再是過去同質(zhì)化拼規(guī)模的局面，這是健康的行業(yè)生態(tài)。

鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)：集中“保交樓”攻堅推進多年，如今任務(wù)是否接近收尾？房企當下的風(fēng)險防控重心，發(fā)生了哪些轉(zhuǎn)變？

單大偉：頭部出險企業(yè)、重點城市的保交樓，基本大局已定。但部分中小房企、偏遠區(qū)域的尾盤項目，收尾工作還得持續(xù)一段時間。

二：聚焦“好房子”與城市更新，解讀行業(yè)新賽道與新標準

鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)：近兩年“好房子”從概念落地，新版《住宅項目規(guī)范》正式實施，把安全、綠色、健康、舒適定為強制標準。這一變化背后，是怎樣的政策與需求邏輯？

單大偉：時代變了，買房的邏輯自然也要變。早年大家買房，只求“有得住”；如今家家戶戶改善居住，追求“住得好”，這是老百姓最真實的需求。

政策也是順勢而為，把“好房子”上升為硬性規(guī)范，就是給整個行業(yè)劃紅線：不能再粗制濫造。舉個例子，以前不少樓盤偷工減料，層高不夠、隔音差、建材不環(huán)保，購房者叫苦不迭。現(xiàn)在國標卡死底線，就是倒逼房企回歸產(chǎn)品本身。

鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)：各地落實“好房子”標準出現(xiàn)差異化，一線城市要求全屋智能，部分城市明確住宅層高底線，如何看待這種地方探索？

單大偉：地產(chǎn)是屬地屬性極強的行業(yè)，一刀切肯定行不通。

一線城市居民眼界寬、需求多元，愿意為智能、綠色、康養(yǎng)買單，標準自然定得更高；三四線城市優(yōu)先保障建筑安全、基礎(chǔ)采光通風(fēng)，務(wù)實接地氣。國家定統(tǒng)一底線，各地根據(jù)自身經(jīng)濟、人居特點細化升級，這套模式很靈活。

我去過蘇州幾個改善樓盤，把園林、適老化細節(jié)做透，很貼合當?shù)厣盍?xí)慣；也看過北方城市，重點強化保溫、節(jié)能設(shè)計。各地摸索出來的好經(jīng)驗，慢慢互通借鑒，整個“好房子”的體系就越來越完善了。

鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)：城市更新納入“十五五”專項規(guī)劃，成為核心賽道。對比早年舊改，目前行業(yè)有哪些痛點？

單大偉：這套規(guī)劃把城市更新的路子捋得很清楚。告別過去粗放的開發(fā)模式，聚焦民生需求做升級，兼顧人居體驗和長效運營。政策導(dǎo)向務(wù)實又接地氣，能引導(dǎo)整個行業(yè)沉下心來做實事、做長久事。

這與過往不同，不是一味推倒重建，而是修繕老舊樓棟、活化歷史街巷、盤活閑置廠房，既要提升居住品質(zhì)，也要留住城市記憶。范圍也更廣，小區(qū)、街區(qū)、管網(wǎng)、片區(qū)一體化改造，是系統(tǒng)性工程。

鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)：目前行業(yè)有哪些痛點？

老舊改，說白了還是“拆了再建”，走的是增量開發(fā)的路子。現(xiàn)在的城市更新，核心是留改拆并舉，拒絕大拆大建。

痛點也很現(xiàn)實。第一，周期長、利潤薄，資金壓力大；第二，涉及居民、政府、企業(yè)多方，協(xié)調(diào)起來特別繁瑣；第三，普遍“重建設(shè)、輕運營”，改造完工就撒手，項目后期慢慢失色。想做好城市更新，光有開發(fā)思維不夠，必須沉下心做服務(wù)、做長期運營。

鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)：城市更新賽道參與者眾多，國企、民企、城投同臺競爭，各方優(yōu)勢是什么？未來格局會如何演變？

單大偉：各有各的看家本領(lǐng)。城投和地方國企，熟悉本地規(guī)劃、政企資源足，片區(qū)整體改造、市政配套類項目，他們是主力軍。頭部民企，做產(chǎn)品、做社區(qū)運營經(jīng)驗老道，在老舊小區(qū)提質(zhì)、商業(yè)街區(qū)活化上更有優(yōu)勢。專業(yè)運營公司，則擅長后期業(yè)態(tài)培育、資產(chǎn)管理。

單打獨斗的時代過去了，聯(lián)合體合作會成為主流。大家分工協(xié)作，各展所長。未來拼的不是誰錢多、誰拿地快，而是綜合能力。能平衡社會效益、經(jīng)濟效益，能把建設(shè)和運營一竿子插到底的玩家，才能站穩(wěn)腳跟。

鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)：您多次提到運營能力是未來核心競爭力，結(jié)合好房子、城市更新兩大賽道，房企該如何搭建運營體系？

單大偉：運營，不是交房之后才開始的，而是從拿地、設(shè)計階段就要前置。

先說“好房子”，我參觀過杭州一個品質(zhì)社區(qū)，從戶型布局、光照分析，到老年活動區(qū)、兒童樂園規(guī)劃，全都是圍繞業(yè)主日常需求設(shè)計的。交房之后，精細化物業(yè)、社群服務(wù)跟上，房子的價值才能持續(xù)體現(xiàn)。

再看城市更新，老舊小區(qū)改造，加裝電梯、翻新路面只是第一步。后續(xù)的保潔、安保、便民服務(wù)，才是留住民心的關(guān)鍵。現(xiàn)在很多房企毛病就是“重開發(fā)、輕服務(wù)”，必須扭轉(zhuǎn)這個思維。同時學(xué)會用好數(shù)字化、智能化工具，降本增效，把運營做細、做扎實。

三：研判行業(yè)長期趨勢，寄語從業(yè)者與新生代

鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)：站在2026年年中，結(jié)合政策、市場、企業(yè)現(xiàn)狀，您預(yù)判未來兩個月樓市整體走勢如何？

單大偉：很明確：分化延續(xù)，溫和修復(fù)，不會大起大落。

鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)：您親歷行業(yè)多個周期，本輪深度調(diào)整之后，房地產(chǎn)的底層邏輯發(fā)生了哪些不可逆的改變？

單大偉：三大邏輯，徹底改寫，再也回不去了。

第一，增長邏輯。告別規(guī)模狂歡，不再追求體量翻倍，高質(zhì)量發(fā)展是唯一方向。

第二，盈利邏輯。高毛利時代落幕，現(xiàn)在是薄利、微利時代，成本管控、精細化管理是必修課。

第三，價值邏輯。房子的金融屬性持續(xù)弱化，居住屬性回歸本位。產(chǎn)品、服務(wù)、運營，才是企業(yè)真正的護城河。

這不是短期調(diào)整，是行業(yè)的一次徹底蛻變。所有從業(yè)者，都得主動適應(yīng)新規(guī)則。

鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)：行業(yè)處在轉(zhuǎn)型陣痛期，不少從業(yè)者感到焦慮。對于堅守行業(yè)的同仁，您有哪些建議？

單大偉：我特別理解這種焦慮，畢竟做了十幾年高周轉(zhuǎn)，突然換賽道、換玩法，誰都會迷茫。

首先，放下執(zhí)念。別再幻想回到過去躺賺的日子，接受行業(yè)新常態(tài)。其次，深耕專業(yè)。不管是做設(shè)計、工程、營銷還是運營，把手上的活做精，專業(yè)能力走到哪里都是底氣。最后，主動求變。城市更新、品質(zhì)住宅、不動產(chǎn)科技，都是新機會，跳出舒適區(qū)，多學(xué)新東西。

房地產(chǎn)依舊是十萬億級的支柱行業(yè)，蛋糕還在，只是吃法變了。肯改變、肯沉淀，就一定有機會。

鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)：行業(yè)新生代從業(yè)者、企業(yè)二代逐步走上前臺，他們成長于調(diào)控周期，和老一輩從業(yè)者差異明顯。您如何看待這股新生力量？

單大偉：新生代，有想法、有視野、敢創(chuàng)新，這是最大優(yōu)勢。

老一輩從業(yè)者，摸爬滾打幾十年，擅長資源整合、攻堅破難；年輕人熟悉互聯(lián)網(wǎng)、數(shù)字化，對新消費、新生活方式理解更深。兩者互補，恰恰是行業(yè)發(fā)展的動力。我認識不少房企二代，不癡迷盲目擴規(guī)模，反而專注產(chǎn)品打磨、智慧社區(qū)打造，這和當下行業(yè)方向高度契合。

當然，年輕人也需要多扎進一線，多體會市場、體會民生，把前輩們的工匠精神、責(zé)任擔(dān)當傳承下去。新舊融合，行業(yè)才能走得更遠。

鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)：您曾提出科技、綠色、智慧將成為房企核心競爭力，如今AI、智能家居普及，科技會如何重塑地產(chǎn)行業(yè)？

單大偉：科技不是花架子，是實實在在的生產(chǎn)力，會滲透到地產(chǎn)全鏈條。

建造端，智能建造、綠色建材、超低能耗技術(shù)，讓房子更安全、更環(huán)保；產(chǎn)品端，全屋智能、健康監(jiān)測系統(tǒng)，提升居住體驗。我看過一個智慧社區(qū)，通過大數(shù)據(jù)分析業(yè)主出行、生活習(xí)慣，精準配套服務(wù)，效率提升一大截。

運營端就更不用說了，AI值守、線上服務(wù)，大幅降低人力成本。但我也想說一句：科技是工具，不能本末倒置。不能為了“炫技”搞華而不實的設(shè)計，所有智能化、數(shù)字化，最終都要服務(wù)于人、服務(wù)于生活。

尾聲

從規(guī)模狂奔到價值深耕，從野蠻生長到品質(zhì)至上，數(shù)年調(diào)整，讓房地產(chǎn)褪去浮躁，回歸居住本源。整場訪談中，單大偉言辭直白、觀點鮮明，既有歷經(jīng)行業(yè)起落的通透，也有對未來發(fā)展的篤定。

在他看來，短期的陣痛都是行業(yè)淬煉的必經(jīng)過程。房子，終究是承載萬家燈火的居所；地產(chǎn)人，終究要以產(chǎn)品立身、以責(zé)任前行。潮起潮落皆是常態(tài)，洗盡鉛華之后，堅守初心、腳踏實地，方能穿越周期，擁抱房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展的全新未來。