2026.06.09

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作者 |第一財經 孫夢凡

在全國租房市場盤整之際，一線城市卻走出不一樣的行情。

今年5月份，一線城市普通住宅的平均租金，環比上漲0.16%，已是連續三個月實現環比上漲。同比來看，今年前5月，一線城市平均租金結束連續兩年調整，轉為小幅上漲0.21%。

北京、上海、深圳三大城市，成為本輪租房市場企穩的“領頭羊”。自今年3月租賃旺季以來，三城住宅租金持續上漲。一線城市依托優質產業資源與年輕就業人口，租賃基本面正率先企穩。

一線城市走出獨立行情

“這套房子掛牌價2900元/月，業主底價2600元，最近剛去談過。”近日，記者以租房者身份咨詢時，位于北京市房山區的一位租賃中介表示。

公開房產平臺信息顯示，上述房源建筑面積62平方米，是某無電梯老小區新掛牌的房源。而就在此前6月2日，該小區剛成交了一套同面積的房源——掛牌價2700元/月，實際成交價為2500元/月。

這意味著，短短一周時間，部分業主對租金的市場預期已有所增強。

一直以來，租房市場普遍呈現非標、定價隨行就市的特點，加上房源供給方多為個人業主，不同區域租房人和業主對市場的體感可能大相徑庭，關于一線城市“房租漲”和“砍租金”的聲音會交織出現。

那么，北京等一線城市的房租到底漲了還是降了？上述房源情況是個例嗎？

近日，中指研究院發布數據顯示，今年5月份，一線城市普通住宅平均租金繼續修復，環比上漲0.16%。從年內累計漲跌幅看，今年1～5月，一線城市平均租金結束連續兩年調整，轉為小幅上漲0.21%。

記者查詢前兩月數據發現，一線城市住宅的平均租金，已經連續三個月環比上漲——今年3月，一線城市住宅平均租金為73.21元/平方米/月，環比上漲0.34%；4月，一線城市住宅平均租金環比上漲0.26%。

這代表著，一線城市的平均租房成本，已經連續三個月環比回升，前五月同比去年也實現轉正。

不過在一線城市內部，情況并不完全相同：北京、上海、深圳是本輪行情的“領頭羊”，廣州則走勢偏弱。

自3月租賃旺季啟動以來，北京、上海、深圳住宅租金已連續三個月環比上漲，其中上海漲勢領跑全國重點城市，4月、5月環比漲幅均在0.5%以上，位居重點城市首位，廣州5月住宅租金則環比下降0.25%。

中指研究院報告顯示，北上深等熱點城市的租金上漲，主要由就業需求驅動。比如，在北京、深圳的主城區及產業聚集區、人口密集居住區，租金以溫和上漲態勢為主，行情主要集中在半數左右轄區。5月，上海二手房市場升溫帶動業主租賃報價預期抬升，全市各轄區租金環比普遍有所上漲。

該研究院稱，近五年以來，住房租賃市場普遍性調整，而一線城市的市場韌性持續顯現，租金抗跌能力更強。這主要得益于一線城市人口流動密集、產業支撐穩固，在春節后返工潮與高校畢業季等關鍵節點，季節性需求拉動作用更強，因此租金回升幅度相對更大、高位持續時間更長。

租房成為“長期生活方式”

除了城市發展、人口產業對租房市場的影響，需求端的變化也至關重要。

過往，在北上深等核心城市租房，更多是年輕人的一種“過渡性選擇”，攢錢買房才是“終極目標”。但如今，年輕人關于“租房”還是“買房”的觀念正在變化，買房不再是一些人的人生必選項。

《2026中國城市長租市場發展藍皮書》顯示，租房正在從“階段性居住過渡”轉向“長期生活方式”，約80%的租客接受5年至6年、甚至更長時間的租房居住，近四成租客表示暫不考慮買房。

同時，租房人群不只是剛步入社會的年輕人，多元化、熟齡化、家庭型租賃等需求正在崛起。

報告顯示，2025年機構化的房源客群中，30歲以上租客占比首破五成。在居住成員構成上，與伴侶、孩子、父母等家庭成員共同居住的租客占比超70%，遠超個人獨居或與同事朋友合租的群體。

以家庭型長租為代表的“改善型租房”崛起，背后折射出在市場不確定性的預期下，部分人群主動擺脫房貸捆綁，通過長期租房、以租養租、賣房租房等方式，實現家庭居住條件的升級。

上述需求端的變化，勢必會對租賃市場形成一定支撐，也會影響供給端產品的變化。

《藍皮書》顯示，當前住房租賃市場的供應主體，大多是個人出租，房源質量參差不齊。2024年全國重點40城租賃房源供應中，房齡超過20年的房源占比達39.2%，大量老舊房面臨出租難題，全國超6000萬套潛在用于出租的存量閑置房產，亟待規模化提質改造和高效盤活。

今年以來，多方力量紛紛“下場”，通過新建或存量改造的方式，為市場提供機構化租賃房源。

5月份，位于北京的首創集團宣布，將長租業務定位為城市發展板塊核心戰略，明確兩年內管理規模達3萬間、“十五五”期間突破5萬間的目標，并獲得4家銀行合計600億元長租房專項授信額度。

中指研究院數據顯示，2026年5月，TOP30集中式長租公寓企業累計開業房源量為145.7萬間，規模與4月持平。其中，地方國企系開業規模保持穩健增長，在TOP30中的規模占比提升至28%。

在“租購并舉”的宏觀政策引領下，以地方國資為代表的多方力量，正持續加大對租賃市場的投入。據中金預測，到2035年前后，我國租房群體將擴容至約3億人。另有東方證券等多家機構預測，到2030年左右，全國住房租賃市場整體規模將突破4萬億元。

租賃市場邁入調整后半程

一線城市出現回漲苗頭、市場需求正在崛起.....但從全國整體來看，租房市場還在調整過程中。

中指研究院數據顯示，今年5月，50城住宅平均租金為33.94元/平方米/月，環比跌幅為0.11%，較4月擴大0.06個百分點；同比下跌3.17%，跌幅較4月收窄0.21個百分點。

在走出“獨立行情”的一線城市之外，二線、三四線城市的租房市場延續調整態勢。期內，二線城市租金的環比跌幅，較4月擴大0.05個百分點至0.27%，三四線代表城市環比跌幅擴大至0.20%。

從房租漲跌城市數量看，5月50城住宅租金環比呈現11漲、39跌格局。其中，北海環比跌幅最大，為1.07%；長沙、武漢等7個城市環比跌幅在0.5%～0.8%之間；8個城市跌幅在0.3%～0.5%之間。

中指研究院指數研究部總經理曹晶晶表示，5月，住宅租賃市場缺乏季節性效應支撐，市場需求整體熱度較低，租金回落符合市場運行規律。不過，當前市場下行空間已明顯收窄，一線城市住宅租金率先企穩。

展望后續市場，曹晶晶認為，6月起，隨著全國高校畢業季正式拉開帷幕，租賃市場將步入傳統旺季窗口期。在此推動下，短期內國內住宅租賃市場將延續結構性行情。

一方面，核心一二線城市租賃需求高峰將來臨，租金有望繼續穩步抬升。2026屆高校畢業生規模達1270萬人，再創歷史新高，北上廣深以及杭州、成都、天津等強二線城市，憑借完善的產業體系與充足的就業崗位，將成為高校畢業生就業的首要選擇，剛性租房需求將集中釋放。

與此同時，多數中小城市因為產業承載力不足，對外來年輕人口的吸引力偏弱，畢業季帶來的租房增量需求也相對有限，疊加存量租賃房源供給充裕，租金缺乏上漲基礎，但調整幅度相較往年或有所收窄。

“綜合來看，經歷過去連續兩年的價格調整，市場下行空間逐步收窄。”曹晶晶認為，疊加需求剛性與保租房租金“定錨”等多重因素，國內租賃市場整體邁入調整后半程，租金波動幅度持續放緩。一線城市依托優質產業資源與持續凈流入的年輕就業人口，租賃基本面得以率先企穩。

微信編輯| 雨林

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