6月8日，國(guó)新辦政策吹風(fēng)會(huì)上，住建部、發(fā)改委、財(cái)政部、自然資源部四部門(mén)同步定調(diào)，解讀我國(guó)首部國(guó)家級(jí)《城市更新“十五五”規(guī)劃》。

所謂城市更新，說(shuō)穿了就一件事：告別大拆大建，盤(pán)活存量，把房子改好、把社區(qū)補(bǔ)齊、把老城激活。

中央配套資金同步跟進(jìn)——2026年中央預(yù)算內(nèi)投資安排970億元，主要用于老舊小區(qū)和危舊房改造，預(yù)計(jì)惠及約800萬(wàn)家庭；疊加超長(zhǎng)期特別國(guó)債1600億元，硬核砸向地下管網(wǎng)升級(jí)，兩項(xiàng)合計(jì)2570億元。

自2024年起，中央財(cái)政已通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)性遴選方式，連續(xù)三年累計(jì)支持50座重點(diǎn)城市先行先試，既有直轄市，也有中西部地級(jí)市，分階段擴(kuò)容背后，體現(xiàn)了城市更新頂層設(shè)計(jì)從“先立標(biāo)桿”走向“中層覆蓋”的戰(zhàn)略信號(hào)。

紅利到人：你的居住體驗(yàn)和資產(chǎn)都在變

這是普通人最該讀透的部分。“走運(yùn)”不在于城市標(biāo)簽變得光鮮，而在于：你的老舊小區(qū)可能會(huì)加裝電梯、公共管網(wǎng)會(huì)翻新、街角多出一個(gè)口袋公園、社區(qū)的養(yǎng)老托育配套補(bǔ)上——這些都是肉眼可見(jiàn)的民生改善。

具體而言，“十五五”期間全國(guó)將新開(kāi)工改造11.5萬(wàn)個(gè)老舊小區(qū)，推進(jìn)5000個(gè)完整社區(qū)升級(jí)，改造4000個(gè)城中村，推進(jìn)地下管網(wǎng)改造約77萬(wàn)公里。

對(duì)持有一套核心區(qū)老舊住房的家庭來(lái)說(shuō)，資產(chǎn)價(jià)值也可能面臨可觀的重估紅利。根據(jù)相關(guān)市場(chǎng)分析，截至2025年底，完成改造的小區(qū)房屋價(jià)值平均提升10%-20%，改造后的老房租金普遍上漲30%以上，核心區(qū)二手房?jī)r(jià)格提升15%-20%。

這里的錢(qián)，中央和地方幫你出了大頭——尤其是加裝電梯這類(lèi)提升居住剛需的工程，部分城市居民只需承擔(dān)少量費(fèi)用，改造后高層房源轉(zhuǎn)手價(jià)普遍上漲10%-15%，成交周期縮短40%。

與此同時(shí)，政策從審批層面也加快了操作流程。加裝電梯、口袋公園、社區(qū)托育等小微項(xiàng)目可簡(jiǎn)化或豁免部分規(guī)劃審批，老舊廠房轉(zhuǎn)型文創(chuàng)養(yǎng)老可享五年用地過(guò)渡期，這些措施旨在打通項(xiàng)目落地的“最后一公里”。

冷與熱并存：分化才是真相

更值得關(guān)注的是：“走運(yùn)”不等于全域普漲。

中指研究院對(duì)此的解讀很精辟：城市更新已成為穩(wěn)定樓市、激活存量資產(chǎn)的重要抓手，樓市正式步入“品質(zhì)為王”的發(fā)展階段。

具體拆解來(lái)看，這50座試點(diǎn)城市的“走運(yùn)”也會(huì)呈現(xiàn)梯度分化的特征：核心城區(qū)改造后的老舊小區(qū)受益最直接，房產(chǎn)價(jià)值和居住品質(zhì)同步提升；而相對(duì)偏遠(yuǎn)、缺乏改造資源的片區(qū)，可能并未直接享受同等紅利。

與此同時(shí)，老房子的價(jià)值重估邏輯也發(fā)生了根本性轉(zhuǎn)變——過(guò)去購(gòu)房者賭的是“拆遷預(yù)期”，現(xiàn)在中央定調(diào)是 “保留利用、改造提升為主，拆建為輔” ，老房的生命力源自“改造價(jià)值”，而非“拆遷暴富”。這意味著，依賴(lài)拆遷心態(tài)投機(jī)的邏輯徹底結(jié)束，城市升級(jí)走的是務(wù)實(shí)主義路線。

一句話總結(jié)：城市更新的天花板在抬升，但并非所有房子都能“雨露均沾”。選對(duì)地段、關(guān)注改造進(jìn)程、看清政策實(shí)際落地進(jìn)展——普通購(gòu)房者才能抓住這場(chǎng)紅利中的穩(wěn)定增量。