兩年前搶破頭的“總價(jià)地王”，被收回拆分重新拍賣，地價(jià)居然還漲了？

▲黃島九頂山HD2026-3013地塊

近日，黃島自然資源局發(fā)布公告，那塊在兩年前被本土巨頭瑞源，以22輪競價(jià)、樓面地價(jià)7444元/㎡，總價(jià)25.19億元，戰(zhàn)勝央企中海，拿下的西海岸總價(jià)地王——九頂山地塊，在閑置了整整兩年之后，拆分重新掛牌上市。

地塊詳情

這次首期推出來的九頂山一期地塊，即黃島江山南路東、富春江路北（HD2026-3013）地塊，占地面積28038㎡，總建面75702.6㎡，容積率不超過2.7，起拍總價(jià)5.79億元，起始樓面地價(jià)7646元/㎡，比當(dāng)年瑞源的拿地價(jià)貴了202元/㎡，將于2026年6月29日上午10點(diǎn)開拍。

01

一場精準(zhǔn)的降維試探

2年前，瑞源拿下的九頂山地塊，作為老開發(fā)區(qū)城中村改造的核心項(xiàng)目，目前正在施工，但進(jìn)展緩慢。

而地塊的商品房部分，整整兩年過去，現(xiàn)場幾乎沒有多少動工的跡象，僅僅搭建了個(gè)“半成品”售樓處。

▲年初曾經(jīng)搭起售樓處

反觀中海，在去年6月拿下九頂山板塊另外一塊地之后，即中海天空之境項(xiàng)目，蓋樓速度快得像開了掛，去年年底開盤，賣得相當(dāng)火，現(xiàn)在月均流速穩(wěn)定在五十套左右，明年就能交房了，與瑞源地塊形成鮮明對比。

這一次官方的出讓公告，有一行分量極重的字眼：以網(wǎng)上拍賣方式出讓一宗儲備國有建設(shè)用地使用權(quán)。這十幾個(gè)字透露出一個(gè)重要事實(shí)——這塊土地現(xiàn)在已經(jīng)跟瑞源沒有關(guān)系了，這既不是開發(fā)商私底下的地塊轉(zhuǎn)讓，也不是遮遮掩掩的合作聯(lián)合開發(fā)，而是官方將其整體收回，重新推向拍賣市場。

02

地價(jià)逆勢上漲的底氣

九頂山這塊地，化整為零之后，最大的問題是2.7的容積率。在當(dāng)下的改善市場，這個(gè)數(shù)字多多少少顯得有些不夠舒展。看看緊鄰的中海天空之境，容積率僅僅只有1.8，清一色的低密洋房與小高層，這也是為什么中海哪怕把價(jià)格定在兩萬左右，依然能夠賣得風(fēng)生水起。

▲HD2026-3013地塊

而在九頂山一期在2.7的容積率限制下，未來的布局，免不了要蓋20多層的大高層。如此一來，單論居住的純粹舒適度，九頂山地塊已經(jīng)在先天指標(biāo)上輸了一陣。

不過，這里的配套成熟度、地段上的優(yōu)勢，可以彌補(bǔ)一下規(guī)劃指標(biāo)上的瑕疵。這塊地，從交通的尺度來看，步行到地鐵6號線九頂山站，僅僅只有大約300米，地塊的兩側(cè)是江山南路和富春江路這兩條城市主干道，去附近的商圈非常方便。教育資源也是頂配，地塊周邊的學(xué)校，全都是西海岸有口皆碑的硬通貨公立學(xué)校。

▲九頂山山頭公園

更加難得的是，地塊的北側(cè)緊挨著九頂山山頭公園。在西海岸寸土寸金的核心城區(qū)，這樣的地塊，在未來的土拍市場里幾乎是絕版。這種無法復(fù)制的稀缺性，就是地價(jià)在兩年后，反而敢逆勢上漲的底氣所在。

03

從地王到“金茂局”的反轉(zhuǎn)

當(dāng)年瑞源拼盡周身解數(shù)搶下來的“地王”，為什么最終成了燙手山芋？撥開那些復(fù)雜的商業(yè)傳聞，說到底還是資金，25.19億元的土地出讓金，對于任何一家地方性房企，都是一場超級豪賭。

兩年前，九頂山的關(guān)鍵詞是“總價(jià)地王、高總價(jià)”。但這兩年，青島的樓市格局發(fā)生了深刻的逆轉(zhuǎn)，開發(fā)商已經(jīng)對體量超大的項(xiàng)目，避之不及。那種開發(fā)周期動輒拉長到三、五年以上的“舊時(shí)代”玩法，在如今追求快周轉(zhuǎn)、保現(xiàn)金流的語境下，稍有不慎就會把企業(yè)拖入深淵。

▲九頂山地塊

此前圈內(nèi)曾頻繁傳出，瑞源要與央企金茂聯(lián)合操盤的消息。那么，現(xiàn)在呢？

作為在青島樓市打造出世園金茂府、璞逸世園等，一系列叫好又叫座的高端改善產(chǎn)品，金茂的產(chǎn)品雕琢功底，在青島樓市積攢下了不錯(cuò)的信任度。更何況，金茂想要深耕黃島核心區(qū)的野心，早已不是什么秘密。

▲九頂山地塊

至于中海，在九頂山板塊，已經(jīng)開發(fā)了半山雲(yún)境與天空之境兩個(gè)體量不小的大盤，目前正在銷售，再拿地的意愿可能沒那么強(qiáng)。因此房產(chǎn)君判斷，6月29日金茂接盤，幾乎成了業(yè)內(nèi)公認(rèn)的大概率事件。