身披所謂央企背景，實則小股東業(yè)務(wù)合作；大本營爛尾未清，卻敢接連從一眾央企手中搶得北京二環(huán)兩宗優(yōu)質(zhì)地塊……繼兩年前摘得核心區(qū)金魚池地塊后，近日，河北鑫界再次成為北京土拍市場的"黑馬"：將大熱的蒲黃榆地塊收入囊中。

與兩年來在北京土地市場風(fēng)光無限形成巨大反差的，是該公司在河北大本營問題頻出：旗下王牌項目鑫界9號院兩次被列入房地產(chǎn)專項整治范圍；當(dāng)?shù)貐^(qū)政府幫助下，才逐步補(bǔ)齊手續(xù)，重啟施工，勉強(qiáng)交付。

一個本土項目都幾度折戟的房企，哪來的資本進(jìn)京？更耐人尋味的是，與一眾開發(fā)商拿地后快速報規(guī)、抓緊蓄客、火速開盤不同，河北鑫界在斥巨資拿下金魚池地塊兩年后仍未開盤。一系列反常節(jié)奏，令這家河北民企"險中求存"的質(zhì)疑聲頻出。

大本營爛尾未清零，卻砸13.86億京城奪地

一場土拍，讓蟄伏兩年的河北鑫界重回大眾視野。2026年5月，豐臺蒲黃榆地塊吸引6家房企入局，歷經(jīng)165輪激烈競價，溢價率沖高至16.4%。河北鑫界在與保利、招商等一眾實力央企的角逐中成功奪地，一舉登上樓市輿論焦點(diǎn)。

雖不如央企深耕地產(chǎn)多年、布局全國，但河北鑫界也是親歷行業(yè)完整周期的老牌玩家。河北鑫界2005年成立于河北石家莊，注冊資本2000萬元，實繳資本500萬元，至今已有20年歷史，算得上石家莊本土資歷深厚的老牌房企。

恰逢地產(chǎn)行業(yè)黃金發(fā)展期，河北鑫界順勢開啟本土擴(kuò)張。天眼查數(shù)據(jù)顯示，2008—2021年，該公司累計拿下7宗地塊，全部落地石家莊本地，長期深耕區(qū)域市場，從未向外突圍。

鑫界9號院是河北鑫界的早期代表性大盤項目，更是其站穩(wěn)市場的關(guān)鍵一步。然而，在無土地、規(guī)劃、施工手續(xù)的前提下，該項目于2013年倉促開工。這一典型的違法行為，在2014年被監(jiān)管部門查實并責(zé)令停工，為后續(xù)爛尾埋下重大隱患。

2013年、2015年，鑫界9號院兩次被列入房地產(chǎn)專項整治范圍；2017年列入解遺臺賬；2019年納入石家莊"爛尾樓"整治范圍。在當(dāng)?shù)貐^(qū)政府的協(xié)調(diào)幫助下，鑫界9號院才逐步補(bǔ)齊全套開發(fā)手續(xù)，重啟施工，最終于2023年勉強(qiáng)完成交付，盤活了多年爛尾僵局。

大本營的歷史爛攤子尚未徹底收拾干凈，遺留問題與負(fù)面糾紛并未清零，河北鑫界便急于突圍，布局一線核心市場。

先有2024年，這家深耕石家莊的本土房企首度進(jìn)軍北京，斥資約3.38億元拿下東城金魚池地塊，項目商品住宅指導(dǎo)價高達(dá)15.1萬元/平方米，正式開啟進(jìn)京之路。再到2026年，從6家房企爭奪中，以10.48億元拿下豐臺蒲黃榆地塊，一頭扎進(jìn)北京二環(huán)核心地段。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)表示，河北鑫界核心是用一線城市核心地塊的稀缺性對沖自身經(jīng)營風(fēng)險。一方面通過獲取高價值土地重塑市場信心、撬動融資，緩解原有項目資金壓力；另一方面借北京市場的安全邊際實現(xiàn)資產(chǎn)避險，屬于典型的"風(fēng)險外溢型"企業(yè)向安全區(qū)域集中押注的應(yīng)激策略。

中國城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓也持相同觀點(diǎn)，他表示，部分存在存量項目風(fēng)險的房企逆勢進(jìn)京拿地，主要出于多重考量：一方面，北京作為一線城市，城市能級、配套資源與消費(fèi)購買力優(yōu)勢突出，市場基本面穩(wěn)健；另一方面，優(yōu)質(zhì)地塊具備可觀的盈利與增值空間，業(yè)內(nèi)普遍看好本地房價長期走勢，當(dāng)下拿地存在"抄底"機(jī)會。

謝逸楓認(rèn)為，這類房企雖在外地有遺留風(fēng)險項目，但單一個案并未拖累整體資金鏈與正常經(jīng)營。他表示，此外，企業(yè)或手握充裕自有資金，或引入合作投資方、開辟新融資渠道，為拿地提供資金支撐。

存疑的"央企"背景與真實的債務(wù)纏身

一邊是石家莊大本營項目風(fēng)波頻出，另一邊卻孤身進(jìn)京拿地，業(yè)內(nèi)盛傳河北鑫界背靠央企、手握資源撐腰。這份傳言，也讓河北鑫界進(jìn)京連續(xù)拿地有了更多的神秘感。

事實上，所謂"背靠央企、手握資源"的傳言，源頭直指企業(yè)實控人水福來。天眼查顯示，水福來手握河北鑫界50%股權(quán)，為企業(yè)核心實控人，同時擔(dān)任河北華電石家莊熱電有限公司（以下簡稱"石家莊熱電"）副董事長一職。

溯源股權(quán)結(jié)構(gòu)，石家莊熱電由河北鑫界與國資委全資持股的中國華電集團(tuán)旗下公司共同投資成立，二者持股比例分別為18%和82%。單憑這份股權(quán)關(guān)系，外界流傳的央企關(guān)聯(lián)傳聞，看似并非捕風(fēng)捉影。

但真相卻經(jīng)不起推敲。一方面，水福來雖在華電系參股企業(yè)出任高管，卻無任何公開工商、公示文件佐證其能夠調(diào)配、動用華電體系資金與產(chǎn)業(yè)資源。另一方面，河北鑫界雖以18%股東身份參股石家莊熱電，卻只屬業(yè)務(wù)關(guān)聯(lián)，談不上控股并借力央企資源賦能地產(chǎn)業(yè)務(wù)。加之石家莊熱電主營熱力能源運(yùn)營，產(chǎn)業(yè)賽道與房地產(chǎn)開發(fā)涇渭分明，很難為房企土拍、項目開發(fā)輸送實質(zhì)助力。

"央企背書"的噱頭站不住腳，河北鑫界自身的法務(wù)與債務(wù)隱患卻有據(jù)可查。企業(yè)常年深陷工程欠款、民間借貸等各類糾紛，屢次被法院列為失信被執(zhí)行人。天眼查顯示，2016年至2018年4月，河北鑫界兩度被石家莊市橋西區(qū)法院強(qiáng)制執(zhí)行，累計執(zhí)行標(biāo)的83.77萬元。

2018年9月水福來正式接盤河北鑫界后，公司并未走出訴訟泥潭。2021年至2025年間，河北鑫界累計10次登上被執(zhí)行人名錄，執(zhí)行標(biāo)的飆升至千萬元。時至2026年，仍有多起糾紛陸續(xù)開庭，訴訟纏身、債務(wù)承壓已是常態(tài)。

"進(jìn)退兩難"的水福來

自身問題纏身的河北鑫界，兩年前競得的金魚池地塊也正面臨開發(fā)進(jìn)展緩慢、一度擱置的尷尬處境。

在中指研究院土地市場研究負(fù)責(zé)人張凱看來，金魚池地塊地上總建面僅5550平方米，其中自持公建配套建面高達(dá)3850平方米，真正可對外銷售的住宅建面僅有1700平方米，可售貨量極度稀缺。更對開發(fā)商提出了較高的要求：做剛需小戶型，背離二環(huán)內(nèi)城高端改善的客群需求，與地段價值嚴(yán)重錯配；主打150平方米以上頂豪戶型，算下來可售房源僅10套左右，產(chǎn)品操作空間被極致壓縮。

對于貿(mào)然摘得金魚池地塊的水福來而言，項目戶型規(guī)劃難、貨量少只是面臨的最淺層難題。

當(dāng)初高調(diào)拿地，河北鑫界本意是靠著金魚池地塊打響名氣、扎根東城頂豪樓市，實現(xiàn)品牌越級突圍。可如今項目兩年遲遲無法落地，資金沉淀、時間成本雙重承壓，首入京城的標(biāo)桿之作徹底陷入進(jìn)退兩難的境地。

前車之鑒未破、舊局尚未盤活，水福來卻率河北鑫界二闖北京二環(huán)，這番逆勢重倉，堪稱樓市"險中求存"的極致縮影。2026年5月，河北鑫界以10.48億元、16.4%的溢價率，拿下豐臺蒲黃榆迷你低密純改善地塊。

而這宗新地塊，依舊帶著先天硬傷。蒲黃榆地塊緊鄰城市主干道蒲黃榆路，常年車流密集、噪音干擾嚴(yán)重，是無法規(guī)避的區(qū)位短板。后續(xù)開發(fā)必須配備高端隔音系統(tǒng)、優(yōu)化樓棟排布、打磨細(xì)節(jié)工藝，才能匹配千萬級改善產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)。

對于常年只做石家莊剛需盤的河北鑫界而言，深耕剛需快周轉(zhuǎn)賽道的團(tuán)隊，驟然入局北京二環(huán)高端改善賽道，無異于跨界挑戰(zhàn)——看似同屬房地產(chǎn)，實則底層邏輯、專業(yè)壁壘、審美標(biāo)準(zhǔn)天差地別。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，北京首作擱淺已沉淀大量資金，無高端經(jīng)驗卻硬啃高端地塊，本質(zhì)是賭后續(xù)項目反哺前期困局。一旦銷售回款不及預(yù)期或融資受阻，極易引發(fā)資金鏈斷裂，導(dǎo)致新項目重蹈爛尾覆轍，同時拖累原項目化解進(jìn)程，形成風(fēng)險連環(huán)爆。

復(fù)盤這家房企的底色：石家莊本土中小房企、有項目爛尾前科、深陷多起司法糾紛、資金實力薄弱、零北京核心區(qū)操盤經(jīng)驗、入京首作擱淺兩年無果。帶著一身短板，卻執(zhí)意押注北京最貴的二環(huán)核心賽道，河北鑫界這場孤注一擲的樓市博弈，最終是逆風(fēng)翻盤還是黯然退場，仍有待市場檢驗。

針對河北鑫界在北京土拍市場拿地布局、項目推進(jìn)、產(chǎn)品打造及未來發(fā)展規(guī)劃等相關(guān)問題，北京商報記者向河北鑫界發(fā)去采訪函，截至發(fā)稿，對方暫未予以回復(fù)。

北京商報記者 李晗