從14萬跌到5萬多，4年時間，一個平方跌了8萬多——要說廣州近幾年“最慘”頂豪，恐怕非合景臻頤府莫屬。

就在5月底，曾被稱為“中國10大超級豪宅”的合景臻頤府，一套二手房成交折合單價約5.45萬/㎡；

同一時間，還有現(xiàn)樓特價房消息傳出，單價5.5萬/㎡起，樓層戶型任選。

圖源：網(wǎng)絡

要知道這個項目當年拿地樓面價約5.1萬/㎡，巔峰時優(yōu)質(zhì)房源一度報價12-14萬/㎡，看房驗資高達千萬。

如今二手房價幾乎貼著樓面價走，如果是高位入手業(yè)主的話，意味著資產(chǎn)實打?qū)嵉难鼣亍?/p>

一個曾經(jīng)賣到十幾萬的頂豪項目，為什么最后跌回了5萬多？

真正壓垮它的，或許是三重錯配：地段撐不起頂豪共識，產(chǎn)品跟不上新一代豪宅，品牌信用又在爆雷、延期和交付爭議中被持續(xù)消耗。

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地王光環(huán)，撐不起頂豪敘事

合景臻頤府的故事，要從2020年拿地說起。

當年，合景泰富48.65億拿下天河奧體地塊，樓面價約5.1萬/㎡，刷新天河區(qū)地價紀錄。

這個價格足夠轟動，也給項目后來的一切營銷動作定調(diào)：天河地王、低密豪宅、臻系力作、城市標桿。

彼時合景泰富正處于巔峰期，廣州千萬級豪宅成交套數(shù)逐年攀升，珠江新城等板塊新房供應日趨稀缺，市場對“天河大面積改善”的想象空間極大。

合景泰富的如意算盤是：用合景臻頤府接住一批從珠江新城外溢的高凈值客戶，借“臻”系列打造廣州頂豪新名片。

問題在于，地王不等于頂豪，高地價只能定義成本，定義不了價值。

合景臻頤府所在的奧體牛奶廠板塊不算差，附近有科創(chuàng)區(qū)，有3300畝城市森林，但——

在資源密度上，板塊內(nèi)幾乎沒有大型商業(yè)體，醫(yī)療資源相對較少，距最近的地鐵站約1.5公里，步行需要約20分鐘。

在城市界面上，項目周邊存在一些老小區(qū)、城中村等，城市界面撕裂式新舊交替，相對較差，缺乏一些煙火氣和城市活力。

在圈層共識上，板塊內(nèi)也有不少低密度豪宅，但“富人區(qū)”氛圍認可度還是比不上珠江新城、金融城板塊。

日常通勤、社交效率和生活便利性都缺乏現(xiàn)在十幾萬“頂豪”應有的能級。

更關鍵的是，這個板塊隨后有越秀觀樾等項目入市，同樣打低密、景觀牌。

供應增加，買家選擇面擴大，稀缺性被快速稀釋了。當年講的是“錯過就沒有”，現(xiàn)在大家看到的是“后面還有更多”。

這是定位層面的錯配：想賣頂豪的價格，但板塊還沒有形成足夠成熟的頂豪共識。

2

設計創(chuàng)新，但生活方式不夠新

平心而論，合景臻頤府不是一個沒有產(chǎn)品亮點的項目。

約2.0容積率、約3.5米層高、200至350㎡純大平層、國際品牌奢裝交付、1:3.3車位配比，枯山水大師小林政彥親自操刀園林……

這些單拿出來任何一項，在當年的市場里都是不錯的賣點，項目還曾躋身2022年中國十大超級豪宅序列。

但在產(chǎn)品力極度內(nèi)卷的今天，合景臻頤府的設計邏輯很快落伍，現(xiàn)在看明顯還停留在上一個產(chǎn)品世代。

比如合景臻頤府入口，走的是禪意庭院門庭的路線，風格內(nèi)斂、尺度偏小，缺乏那種一眼震撼的尺度感。

建筑外立面如今看來多少有些“歲月感”，至少對于一個主打頂豪定位的項目而言，設計語言有些落后了，與預期中的尊貴感之間，存在明顯落差。

社區(qū)景觀是項目特邀日本大師打造日式園林，春之谷櫻花、夏之谷疊水、秋之谷楓葉、冬之谷白雪，調(diào)性還是有的。

但日式園林風格，喜歡的人會很喜歡，認為它安靜克制、審美識別度高；不喜歡的人會很嫌棄，認為它日常可參與性不強，對氣候適配也很挑剔。

要知道，廣州氣候濕熱，項目一邊是3300畝林海，另一邊是大觀公園，項目自身約2.5萬㎡園林鋪開，不少業(yè)主入住后反映綠化茂密導致蚊蟲泛濫，每家每戶都需要安裝紗窗。

至于會所配置，一方面設計跟不上前沿水準，以泳池為例，合景臻頤府采用的是封閉式室內(nèi)恒溫泳池，相比當下頂豪流行的觀景式泳池，在視覺奢華感上確實遜色不少。

另一方面項目長期去化緩慢、入住率低、開發(fā)商資金困難，會所存在能否長期運營的問題。

如果無法實現(xiàn)常態(tài)化運營，原本作為豪宅溢價加分項的會所，最終會淪為徒有其表的擺設。

戶型方面也已經(jīng)落后，這幾年廣州改善產(chǎn)品快速迭代，越來越多項目通過放大贈送面積、優(yōu)化飄窗與陽臺尺度等等，把200㎡做出了過去250㎡的空間感受。

這種背景下，舊規(guī)的合景臻頤府整體得房率僅85%左右，而同板塊新規(guī)的越秀觀樾實際使用率都已經(jīng)突破了100%。

同樣的面積，新一代產(chǎn)品能給出更高效、更極致的空間答案。

這是產(chǎn)品層面的悲劇：項目的產(chǎn)品力，不是不夠好，而是被時代甩下了。

3

產(chǎn)品之外，還有一道信用的坎

地段和產(chǎn)品，已解釋了臻頤府為什么賣不動。

但真正讓這個項目從“滯銷”成為了“最慘”的，是開發(fā)商爆雷之后，主體信用崩塌形成了一道市場無法忽視的硬傷。

首先是保值能力被擊穿

2023年4月，合景泰富宣告暴雷，隨后裁員、停工、債務違約的消息接踵而至。為了續(xù)命，合景泰富開始了瘋狂的“斷臂求生”，合景臻頤府也成為了降價回款的主戰(zhàn)場。

單價從巔峰的12萬+，到8萬多，后來持續(xù)推出特價房，單價跌到6萬；如今更是出現(xiàn)5.5萬/㎡的腰斬價，跌幅遠超廣州豪宅市場的平均水平。

更棘手的問題在于，項目總共315套純大戶型房源，至今僅網(wǎng)簽149套，去化不足五成。只要一手房持續(xù)低價走貨，二手房就很難形成獨立的價格體系。

圖源：陽光家緣

對于早期高位入場的業(yè)主來說，不僅紙面財富大幅縮水，未來想要出手套現(xiàn)，也將面臨一手房直接壓價的困境。

其次是頂豪圈層的瓦解

開盤初期，項目靠著高驗資門檻，篩選出了一批企業(yè)主、金融和科技高管，圈層純粹優(yōu)質(zhì)。

但經(jīng)過這幾輪斷崖式降價，購房門檻降低后，原本的頂豪圈層生態(tài)被稀釋。豪宅的身份標簽也在這個過程中悄然褪色。

圈層一旦松動，便很難再捏合回去，這是降價之后最難修復的隱性損傷。

最后是長期運營的隱患

合景臻頤府曾經(jīng)前后延期交付了三次，直到2024年9月才開始交樓。然而交付并不意味著問題終結，交付后又曝出了玻璃護欄不達標、地漏錯位、地庫滲水等一系列質(zhì)量問題。

圖源：網(wǎng)絡

更讓人擔憂的是物業(yè)，項目物業(yè)費高達10.3元/㎡/月，按200-300㎡面積計算，每月物業(yè)成本并不低。

項目去化率不足五成，物業(yè)費收繳規(guī)模有限，未來社區(qū)維護的資金缺口只會越來越大，小區(qū)品質(zhì)的加速老化幾乎已成定局。

最終，這一切形成一個無法破解的惡性循環(huán)。

合景臻頤府的故事，不是一個壞項目的失敗，而是一個各方面都不差的項目，在錯的時機、錯的狀態(tài)下，承擔了超過它本身能力范圍的市場預期。

地段、產(chǎn)品、信用，三道坎疊在一起，最終把一個2022年的“十大豪宅”，送上了2026年的“最慘豪宅”榜單。

它也給豪宅市場留下了一個警示：豪宅市場雖依然火爆，但高端客群在置業(yè)時還是要選擇真正的核心地段與高品質(zhì)資產(chǎn)。

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