近年來，一度被視為移民置業熱門目的地的歐洲傳統國家，正在以各自的方式收緊對外來資本的歡迎姿態。例如，葡萄牙關閉了“黃金簽證”，西班牙正討論向非歐盟買家加征高達100%的房產稅，英國取消了存續多年的“非居民稅制”。

意大利卻在朝反方向走。2026年1月，面向富裕新居民的“定額稅”（Flat Tax）仍在持續，雖然稅額從20萬歐元提升至30萬歐元，但需求并未減弱。同年4月，針對外國退休人士的7%統一稅覆蓋范圍進一步擴大。

根據萊坊集團2026年財富報告，在承接從英國出走的富豪的目的地中，意大利、阿聯酋和瑞士是最主要的三個。房地產科技集團居外IQI（Juwai IQI）意大利伙伴公司Oikos Immobiliare創始人莫雷托（Diego Moretto）長期深耕意大利南部豪宅市場，他告訴第一財經記者，盡管近幾個月國際局勢的不確定性讓部分私人買家在預算上趨于保守和謹慎，但“那些擁有雄厚資本的買家并沒有停下腳步，對他們而言，意大利依然是堅定的選擇”。

“別人關門，意大利開門”

英國取消非居民稅制后，大量高凈值人士開始尋找下一個稅務優化的落腳點?！?026年萊坊家族辦公室調查報告》稱，意大利的定額稅制已成為吸引外國資本的強力磁石，超高凈值人士（UHNWIs）正通過購置房產、實體消費、雇傭員工和法律服務等方式將資金注入意大利經濟。

稅收制度是讓意大利脫穎而出的決定性因素之一。具體來說，意大利的“定額稅”自2017年起允許符合條件的新居民對其境外全部收入繳納一筆固定稅款，替代意大利最高超過43%的累進所得稅（IRPEF）及地方附加稅。該稅額經歷了多次調整：最初主申請人為10萬歐元；2024年8月起，新遷入者適用的主申請人稅額提高至20萬歐元；自2026年1月起，新申請者的基準稅額進一步提升至30萬歐元，每位家庭成員的附加稅也同步升至5萬歐元。該政策最長可享受15年。

“當其他國家紛紛關上大門時，意大利卻敞開了大門。我有些客戶為了搬到意大利，甚至賣掉了在葡萄牙的資產。對于擁有巨額海外收入的人來說，相比于意大利超過43%的常規累進個人所得稅，30萬歐元的固定稅額可能只是九牛一毛，而且還免除了對海外資產征稅的煩惱?！蹦淄斜硎?，“而一個反直覺的信號是，即便稅額逐步提升，富裕新居民的流入量不僅沒有減少，反而持續上升。”

居外IQI集團聯合創始人兼集團董事總經理何丹尼（Daniel Ho）也對第一財經記者表示，觀察到了類似現象。自2025年初開始，亞洲買家對意大利房產的詢盤量就出現激增，在峰值時期達到前一季度水平的八倍。此后雖有所回落，但即便在冷卻之后，目前的詢盤量仍比2024年底的水平高出一倍以上。

何丹尼分析，這一需求激增的直接觸發點，正是“定額稅”稅額上調的政策變化。部分富裕買家急于在新稅率生效（2026年1月1日）前完成交易，以保留原有的較低稅率。他同時援引歐盟統計局數據稱，意大利高端房產價格截至2025年第四季度同比上漲約4%，這已是連續第七年錄得價格增長。

除了瞄準頂端富豪的“定額稅”，另一項針對外國退休人士的稅收制度則觸及更多人群。根據意大利稅法，外國退休人士將稅務居民身份遷入意大利南部特定城鎮后，可在十年內對所有境外收入，不僅是養老金，還包括投資收益和境外租金，統一按7%稅率繳稅，并豁免地區附加稅及境外資產稅。這一制度自2019年實施以來，覆蓋范圍持續擴大。2026年4月起，合格城鎮的人口門檻從2萬提升至3萬，新增74個符合條件的城鎮，覆蓋面擴展至西西里、卡拉布里亞、撒丁島、坎帕尼亞、巴西利卡塔、阿布魯佐、莫利塞和普利亞等大區。

“如今，在選擇搬遷的客戶中，每五個人里就有三個首先是沖著稅收來的?！蹦淄姓f道。

意法市場有何不同

莫雷托告訴第一財經記者，在國際豪宅搜索版圖上，意大利已在2025年以16%的份額領跑全球，是排名第二的法國的整整兩倍。

與法國相比，意大利吸引國際買家背后，有一套清晰的稅務邏輯。他將意法兩國的購房成本做了全周期對比。例如，在購買環節，意大利對個人投資者購買二手房實行“價格-價值”原則，以遠低于市場價的地籍價值為計稅基礎，登記稅實際綜合稅率約為市場價的2%至9%；而法國的二手房“公證費”則按成交全價收取，達7%至8%。持有環節，意大利自住住宅免征市政房產稅，第二套住宅年稅額通常在1000至2000歐元之間，且不設空置稅；法國則疊加土地稅、超過130萬歐元觸發的財富稅，以及最高可達租金價值34%的空置稅。

出售和傳承環節差距同樣顯著。莫雷托稱，意大利的房產資本利得稅在持有滿五年、主要住宅或繼承所得的情況下完全豁免；而法國對投資性房產的資本利得實行“雙軌遞減免稅制”，分別需要持有22年和30年才能完全免除資本利得稅與社會繳款。在遺產稅方面，意大利給予每位直系子女或配偶高達100萬歐元的免稅額度，超出部分稅率僅為4%，且對海外資產免征遺產稅；而法國的免稅額度僅為10萬歐元，邊際最高稅率高達45%，對高凈值家族的財富跨代傳承構成了極其沉重的稅務負擔。

“這種轉變是結構性的，而不是周期性的起伏。”莫雷托補充說道，“西班牙雖然也很有競爭力，且擁有龐大的住房存量，但我確實遇到過一些客戶，他們賣掉了在西班牙的房產并搬到了意大利，因為在西班牙一年中有好幾個月都要承受過度旅游的壓力?！?/p>

從科莫湖到普利亞的市場邏輯

而對于外國投資者來說，意大利的豪宅市場“各有段位”。

莫雷托介紹，托斯卡納是公認的經典，是意大利在全球最強大的房地產標簽之一，對許多美國、英國、德國和荷蘭買家來說，“在意大利安家”在相當程度上仍是托斯卡納的農舍、山丘、絲柏樹和紅酒的同義詞；科莫湖則是另一個段位，屬于”花瓶資產”市場，優勢是一線湖景別墅、極高的私密性、緊鄰米蘭和瑞士邊境、供應極度稀缺。

普利亞大區是另一套邏輯。莫雷托稱，這一市場走過了清晰的演變弧線。2012年至2019年間，未經修復的意大利南部傳統莊園馬塞里亞（Masserie）定價仍以當地農業經濟為錨點，而非國際需求。彼時以低價入場的買家，享受到了一輪完整的早期紅利。如今，窗口期已基本關閉。

“現在的投資邏輯是一個純粹的商業案例，而不是出于對某種生活方式的感性憧憬?！?/strong>莫雷托稱，馬塞里亞的最高翻修成本可能超過每平方米2000歐元，面積通常超過1200平方米，進場門檻顯著提高，“如今的買家在簽署正式買賣預約合同之前，會帶著律師、翻修建筑師和財富顧問一同來實地考察?！?/p>

“他們買的不是一個夢想，而是在打造一項資產。”他舉例，梅薩涅（Mesagne）附近一座建于1753年的本篤會修道院，2017年由一位阿根廷買家以30萬歐元購入后進行修復，如今已成為歷史價值與投資潛力兼具的典型標的。

普利亞的買家畫像也在隨之變化。莫雷托介紹，美國買家在淡出若干年后重新回流，法國、比利時、荷蘭、英國和北歐買家持續活躍，近期還出現了波蘭、土耳其及以色列的投資者身影。

莫雷托對未來持明確的樂觀態度：“塔蘭托（Taranto）以南的伊奧尼亞海沿岸在很大程度上還未被開發，那將是下一場博弈的舞臺。稅收杠桿也在朝同一個方向推動。為期10年的7%稅制是一個強大的商業杠桿，既然現在它已擴大到人口達3萬人的城鎮，就能觸及到那些配套服務更完善的中心區域。在這些地方，移居成了一種現實的生活選擇，而不再是一場冒險?！?/p>