最近在小區里遛彎聊天，總能聽到鄰里們聊起原拆原建這個新話題。住了幾十年的老舊樓棟，不少人盼著能原地翻新，裝上電梯、優化戶型，徹底改善居住環境。

大家心里也藏著不少疑問：翻新之后能不能適當擴大居住面積？改造的花銷怎么算，個人需要承擔多少？如果樓棟里有人不同意推進，這件事是不是就徹底行不通了？

帶著這些大家普遍關心的問題，我們一起來梳理當下的市場動態。進入6月，烏魯木齊、青島、哈爾濱等多個城市相繼落地相關新政，曾經小范圍試點的原拆原建，如今在中央統一部署下，一步步走向規范化、常態化推進。結合權威政策文件、地方實操案例，今天就把這件事講透徹。

多地新政接連落地，老舊小區迎來更新契機

今年以來，各地針對老舊住房自主更新的動作接連不斷，政策落地節奏明顯加快。

哈爾濱早在今年2月就率先推出相關試行方案，區分原址翻建、原址重建兩種模式，不僅減免多項行政收費，還明確了公積金的使用規則，實打實降低居民的改造壓力。3月，包頭跟進出臺新政，創新多元籌資模式，還專門開辟審批綠色通道，讓項目落地變得更加便捷。

到了5月，青島細化改造標準，劃定可參與更新的房源范圍，完善公積金配套政策，這套執行方案也成為南方多個城市參考的范本。6月1日，烏魯木齊正式發布指導方案，重點瞄準2000年之前建成的老舊住宅，進一步細化執行規則，也讓全國原拆原建的政策熱度再上新臺階。

一系列試點項目也交出了亮眼答卷。北京西城區三里河一區的老舊樓棟就是典型代表，整棟樓從開工到主體結構封頂只用了46天，居民從臨時搬出到遷回拿到新房產證，全程不足半年。54戶居民原地回遷，樓棟新增了電梯，戶型也做了合理優化，更讓人安心的是，原址、產權、學區、戶籍全部保持不變，徹底打消了學區房業主最擔憂的顧慮。

看得見的變化背后，是國家層面早已明確的發展方向，網絡上一些片面的解讀，也讓不少人對這項政策產生了誤解。

頂層設計清晰明確，絕非大眾誤以為的“新版棚改”

原拆原建能夠在全國有序推開，依托的是層層遞進的中央政策部署，這項工作的定位十分清晰。

2025年8月，《中共中央 國務院關于推動城市高質量發展的意見》正式印發，首次在國家層面明確支持老舊住房自主更新、原拆原建，也標志著國內城市發展正式從大規模增量建房，轉向存量住房提質改造的新階段。

2025年底，住建部、自然資源部聯合下發《關于進一步支持城市更新行動若干措施的通知》（自然資發〔2025〕226號），劃定原址重建的執行底線，統一了全國基礎規則。2026年全國兩會期間，政府工作報告再次提及，要穩妥推進危險住房原址重建，將這項工作列為惠民生的重要舉措。

今年5月出臺的《城市更新“十五五”規劃》，更是明確要求對C、D級危險住房、非成套老舊住房建立臺賬并動態管理，持續支持老舊住房自主更新，探索可長期運轉的運營模式。人民日報也在相關評論中指出，原拆原建首批項目成功“打樣”，是城市從“住有所居”邁向“住有優居”的重要路徑。

借著政策升溫，網上也出現了幾種流傳較廣的誤解，在這里逐一厘清。

很多人把原拆原建等同于新一輪棚改，這是最大的誤區。官方多次明確，這項工作不存在大規模貨幣補償，核心目的不是拆遷造富，也不會刻意推高房價，更不允許當作房產炒作的工具。棚改以異地安置、貨幣補償為主，而原拆原建堅持原地居住、產權不變，二者有著本質區別，核心是“在老地方住上新家”，而非“搬離老地方去新家”。

也有人覺得改造費用會由政府全額包攬。政策始終堅持“誰受益、誰出資”原則，居民作為主要受益方，需要承擔建安相關成本。不過各地都配套了專項獎補、稅費減免等扶持政策，大幅減輕個人經濟壓力。

還有部分人擔心改造會無限制擴建房屋。各地都劃定了嚴格的規劃紅線，新增面積主要用于電梯、公共服務配套等便民設施，并非隨意擴建住房，這些規則也是為了保障項目平穩推進，避免鄰里之間產生矛盾。

居民核心疑問逐一解答，面積、費用、分歧全說明

對于普通住戶而言，房屋能否擴容、改造費用如何分擔、鄰里意見不統一怎么處理，是當下關注度最高的三個問題，結合各地細則與法律規定，答案都十分明確。

大家最關心的就是房屋面積問題。目前各地統一規則為可以適度增加面積，但會按照戶型劃分比例上限，并非無限制擴建。烏魯木齊按照原產權面積分檔管控：50平方米及以內、50至70平方米的住宅，新增面積最高不超過原面積的30%；70至90平方米住宅，擴容上限則為20%，新增空間全部用于修建電梯、公共活動用房等配套設施。

昆明也有明確要求，地上新增建筑面積總和不超原面積的20%，其中套內居住面積擴容控制在10%以內。哈爾濱區分兩種改造模式，原址翻建嚴格保持原有占地、戶數與邊界，原址重建可按需增建公共配套。青島則規定，附屬配套面積不計入產權面積，嚴守規劃與土地紅線。所有合規新增面積，均可正常辦理不動產登記。

改造費用的分擔模式，同樣是居民關注的重點。目前全國普遍采用“政府補一塊、居民出一塊、金融幫一塊、社會投一塊”的多方共擔模式，整體來看財政分擔力度可觀，個人負擔顯著降低。

結合全國22個已落地項目的匯總數據，整體改造成本中，各級財政補貼占比約43%，社會資本投入占比22%，居民實際承擔部分僅為35%。多地還同步免收土地出讓金、配套費、人防易地費等多項行政費用。

長沙雨花區湘農橋社區二區9棟的案例很有參考價值，樓棟建安成本每平方米約3056元，市、區兩級財政合計提供1050元/㎡專項獎補，住戶實際每平方米只需承擔約2006元。哈爾濱也為改造房源設置1050元/㎡專項獎補，實實在在讓利居民。

金融層面的支持也十分到位，多地開放公積金提取與貸款通道，相關貸款不計入公積金貸款套數限制；同時多家銀行推出原拆原建專屬低息貸款，利率比普通房貸低0.5至1個百分點，進一步緩解居民資金壓力。

樓棟內部意見無法統一，是項目推進中最現實的難題。在這里明確說明：并非一戶不同意就全盤否決，相關問題法律已有清晰規定。

按照《民法典》第二百七十八條要求，改建、重建建筑物及其附屬設施，需要滿足“雙2/3參與表決+雙3/4同意”：專有部分面積占比三分之二以上、人數占比三分之二以上的業主參與表決，同時經參與表決業主中，面積、人數雙四分之三以上同意，項目即可啟動。

落地執行中，獨棟樓棟大多建議爭取100%業主達成共識，從源頭減少后續糾紛；多棟連片改造則嚴格依照《民法典》規則推進。針對少數持不同意見的住戶，部分城市也探索出靈活解決方案，比如由同意改造的居民協商收購相關房屋產權。北京、上海等地還搭建居民議事會，提前組織鄰里溝通、化解分歧。整體來看，政策始終遵循“成熟一個、推進一個”原則，充分尊重居民意愿，不會強制推動項目落地。

明確改造范圍與流程，看清長期發展趨勢

并非所有老房子都能參與原拆原建，住建部劃定了三類優先改造范圍，這也是未來五年城市更新的重點方向。

第一類是經甲級資質機構鑒定為C、D級危房，且修繕加固成本高于重建成本的房屋；第二類是2000年前建成的磚混、預制板住房，存在抗震不達標等安全隱患；第三類是廚衛共用的非成套住房，依靠常規修繕無法解決居住痛點。《城市更新“十五五”規劃》也要求對這類房屋建檔立卡、動態管理，優先落實改造工作。

整套改造流程如今也在持續優化：由業主自發發起，推選代表成立自治組織；完成業主表決后，向街道、社區提交申請；經過住建、自然資源等多部門聯合審查，辦理施工許可；項目竣工驗收后，居民即可回遷入住。目前北京、長沙等多地已經實現“交房即交證”，大幅縮短居民等待周期。

國家集中力量推進原拆原建，背后有著多重深層考量，也決定了這并非短期試點，而是長期發展趨勢。

據行業公開統計，國內2000年前建成的老舊小區超16萬個，關聯上億居民的日常生活。過去大拆大建的更新模式，不僅消耗大量資源，也容易引發市場波動。如今國內城鎮化邁入存量發展階段，以原拆原建為代表的精細化更新，是城市高質量發展的必然選擇。

安全更是不可忽視的底線。2025年全國房屋安全排查結果顯示，國內C、D級危房中，九成以上都是2000年前建成的預制板、磚混樓棟，簡單修繕無法根除結構與抗震隱患，原址重建是保障居民居住安全最有效的方式。

與此同時，傳統土地財政逐步弱化，政府難以獨自承擔大規模改造開支，多方共擔的模式具備更強的可持續性。而全程堅守“房住不炒”定位，弱化房產投資屬性、回歸居住本源，也契合樓市長期健康發展的整體要求。

機遇與理性提醒

對于符合改造條件的住戶來說，原拆原建是實實在在的民生利好。大家可以在原址完成房屋升級，適度優化戶型與配套，同時保留原有產權、學區、戶籍，不用搬家就能實現居住品質提升。對城市而言，這項工作持續推進，也能不斷改善人居環境、提升城市整體面貌。合規參與城市更新的市場主體，也將收獲新的發展空間。

放眼未來，依托“十五五”相關規劃，原拆原建的扶持政策還會持續加碼，試點范圍將從局部探索轉向常態化鋪開，堅持一城一策穩步推進。各地也會持續簡化審批流程、豐富資金支持渠道、完善鄰里協商機制，不斷降低居民參與門檻。

最后也做幾點理性提醒：項目對業主表決同意率有明確要求，鄰里之間需要充分溝通協商；房屋重建周期一般在6至12個月，期間住戶需要自行臨時安置，并承擔相應的建安成本。

老舊住房原拆原建，是國家從“住有所居”邁向“住有優居”的重要舉措，也是未來五年城市更新的核心方向。對千千萬萬老小區居民而言，這不是遙不可及的設想，而是看得見、摸得著的政策紅利。

你所在的小區建成年限久嗎？對于老舊樓棟自主更新這件事，不妨聊聊你的看法。